前期存量物业报告内容回顾及简述。我们在 2016 年深度报告《城市化下半场，房地产模式转变和价值重构》、2018 年度策略《2018 前路渐明：四大红利与房企进化》中提出，中长期来看中国城市化进入下半场，城市发展模式和房企盈利模式将出现明显转变。简概而言，房地产行业模式逐步从“产销模式”转向“资管模式”，从“买地造房卖房”转向“资产整合优化运营”。存量物业运营内容多种多样，包括商业零售、办公、旅游、养老、租赁、众创共享等；地产金融化趋势明显，提供融资支持，设计证券化产品，使存量资产分散、交易和流动起来，为普通投资者提供新的投资渠道。
我国存量物业二十年发展历程：从可选到必选。存量物业，主要指通过长期持有运营而获取经营收入（包括但不限于租金），或长期持有以追求资产升值的物业；经营业态主要包括写字楼、商铺、长租公寓、酒店等。相比传统的开发销售型物业，投资存量资产的回报期较长，资金沉淀量大，租金收入存在较大不确定性，一定程度上会给企业带来现金流压力；在持续运营中，租金收入除了依靠先天区位优势外，更多地取决于企业的经营营管理能力；资产增值幅度除了考量租金收益外，也与折现率水平（主要取决于无风险利率）密切相关。
金融对外开放加强，多家银行资管公司成立，核心区域写字楼获益。首先，2018 年 7 月《外商投资准入特别管理措施（负面清单）》实施，在金融、汽车、农业、矿产等多个领域推出 22 条开放措施。证券、期货和寿险行业外资股比提高至 51%，外资金融机构近期表现活跃。其次，银保监会 2018 年 12 月发布《商业银行理财子公司管理办法》，建设银行和中国银行的理财子公司同月获批，另有 24 家银行业已宣布将成立理财子公司。国内商业银行大举进入资管业务将带来增量写字楼需求，北京、上海、深圳等金融中心城市将获益最大。


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