2.4万亿美元外汇储备推高了北京房价

----中国急需产业升级

两会后，国内地王频现，令人措手不及，房价又开始飙升。一朋友在北京望京看了套二手房，60平，第一天业主报价155万，第二天由于望京出了地王，等再向业主询价时，已经200万了，疯狂到瞠目结舌。

中国外汇储备与北京房价走势图

这几天研究某市第三产业的结构，留意了一下中国的外汇储备和北京的房价，发现二者的走势惊人的一致。参看下表，（其中外汇储备的数据引用的是中国人民银行的，北京二环内房价的数据是从网上搜罗到的，不是特别准确，但不会偏差很多。）从下图可以看出北京二环的房价与我国外汇储备增长的走势非常相似。我的直觉是，我国外汇储备的增加，加剧北京房价（乃至全国）的上涨，经过分析后，加深了我直觉，而且我认为北京的房价还会上涨。分析如下，供同学们批判：
1、我国贸易顺差获得的外汇，绝大部分都得换成人民币。2000-2009年底我国的积累的外汇约为2.4万亿，也就是在这些年间，约有15万亿的人民币在资本市场上流动。这些游资在寻找机会。
2、由于我国目前的产业结构还很低级，属于劳动密集型，这些产业对资本量的需求很低，很多工厂的扩张就加几张桌子和几把镊子，再加几个人，这种产业结构对资本的需求是有极限的。逐年增加的外汇储备不可能被这些产业吸纳，需要资本密集型产业才能消化这些资金。
3、房地产顺应了这种需求，几千万砸进去，也就十套房，且不需要什么技术。在04年前，由于我国的外汇增长还不是很多，所以房地产一直平稳发展；而后，尤其到2007年后，由于我国的外汇增量每年达4000多亿美元，房价开始狂涨，房地产吸金效应表现无疑，直接主导了房价的上涨，很多地方的房价在2007都开始飙升，即使有08的金融危机，即使没有国家2009年天量的信贷，房价都会义无反顾地涨。
4、由于我国在短期内，贸易顺差的现状不会改变，外汇还得增加，市面上的会有更多的游资在寻找机会。而且短期内，我国的产业结构升级不太可能，资本密集型的产业很难形成，国内游资在产能过剩、出口压力加大的情况下，绝不会投资到实业，股市07年后已成惊弓之鸟，房地产几乎成了这些游资唯一的避风港，所以房价还得升。
5、不要寄希望于ZF，因为ZF的力量很有限。ZF能使用的手段，无非是增加贷款的成本，增加二手房交易的成本，从00年到09年，近10年间，ZF的手段几乎没有什么变化。越调控，房价越涨。因为这支看不见的手，是16万亿人民币的游资，在贪婪地逐利，只要有20%涌入房地产，任何刚性需求，任何宏观调控，都显得苍白无力。房价涨，与开发商无关，与政府无关，与刚性需求无关。
6、说到底，房价的上涨与否，还是在于中国的产业结构。如果中国的产业结构不能及时升级，投资环境不能进一步优化，房价还得涨。悲观的是，短期内，产业结构的升级几乎是不可能，发展中国家似乎都经历过这种阵痛，有的来得快，有的来得晚。这也就是唱衰楼市的专家永远错误，而鼓吹楼价飙升的砖家任志强被很多人顶礼膜拜。任志强告诉我们结果，但永远不愿告诉我们真相。
7、越南08年的金融危机前和我们国家现在的情况大同小异，劳动力密集型产业，短期内外汇储备增加，国内大量游资，国际大量热钱涌入，因此，胡志明市的某个区涨到17万美元/平。中国不同的是，国际热钱冲击不大。因此我们的房价会在长期逐步上涨。
8、房价下跌的可能有。无非是，国内产业结构完善、合理，游资找到新的投资领域；二是房价继续攀升，但实体经济停滞或倒退，一直到房价对实体经济产生巨大损害时，房价可能会大跌。
9、最后，我悲观地说，房价还会涨，对于想在北京、上海买房的同学，即使你年收入再高，5-8年你也别想买房，因为房价到时已达7万/平了。



笨笨鸵鸟