其实质就是土地资本化

　"土地资本化"和"土地私有化"既有联系又有区别，中国土地资本化实际上早已开始。"私有化"是一个所有权或产权概念，而"资本化"是一个金融操作概念。从操作层面看，土地使用权和所有权都可以资本化。当前中国局部的土地资本化主要指土地使用权的资本化。

首先我们要明白"资本"这个概念，从操作层面看，我以为"资本"就是做生意的本钱。土地资本化就是指土地可以换来做事的本钱。土地资本化可以用不同的路径去实现：对土地进行产权界定后，可用土地进行抵押、担保等，土地所有权和使用权都可以资本化。

　　中国的土地目前主要是国有或集体所有，土地使用单位所获得的只是土地使用权，法律规定居住用地使用权70年，工业用地及其他用地都是50年以下。在城市，单位和个人取得土地使用权证后，通过土地使用权证可以在银行进行贷款抵押，能够作抵押实际上就是可以取得资本，这就是所谓土地使用权资本化。

　　迄今为止，许多人谈土地私有化主要从政治、理论角度谈，人们对私有化感到害怕，觉得私有化是洪水猛兽。这种导向并不客观，我觉得可从经济发展角度去理解土地私有化，从"资本化"概念去理解土地私有化，更加具有建设性。同时，在我看来"土地资本化"最终要求土地私有化，中国"土地资本化"需要经过两个阶段实现：第一阶段是土地使用权的资本化；第二阶段是土地所有权的资本化。土地所有权资本化是实现土地资本化的最彻底的方式。

以土地使用权作抵押最大的不便是使用的年限，一般情况下，虽然土地本身是增值的，可土地使用者受到使用年限限制。假设土地使用年限是50年，到第45年时，使用权只剩下5年了，再用土地去作抵押获得资本时，限制就很多。中国商业银行所需要的抵押品主要是土地和房产，如果土地使用权只有5年，价值评估就受限制。如果是土地所有权就不同了，所有权应该没有时间限制。西方国家土地所有权最长年限是999年，有些国家是永久性的。

　　现在除了几个社会主义国家土地是"公有"的，其他国家土地都是私人所有。从历史和现实角度来看，几乎所有土地公有制国家经济发展都不理想，这不是偶然。在我看来土地是一个国家最大的资本，一个土地不能资本化的国家很明显地是个缺乏资本的国家。不少做实务的人都认为中国并不缺少资本，而是中国未实现土地所有权资本化。中国资本缺乏是受了政策限制，也就是说中国最大的资本是隐性的，而不是显性的，要实现从隐性到显性的变化必须作政策上的改变。

大家讨论的时候应该加一下民意。。。。。。。。。。。。