房产税”可能开征的消息，近日再度成为业内外关注的焦点。有媒体报道说，继重庆宣布拟征“特别房产消费税”后，上海也将开征住房保有税。由此看出，针对房产征税的试点地区首先可能定在北京、上海、深圳和重庆四个城市。记者向住房和城乡建设部有关人士求证时，该人士表示：“政策出来就知道了。”当记者再向深圳市地税局副局长求证时，他只是回答说：“暂时还没有具体消息可对外发布。”而上海市住房保障和房屋管理局8日晚，在其官方网站回应称：“房管部门虽不是税收征管的主管部门，但如果政策出台，我们会积极配合贯彻落实好”。种种迹象均显示，房产税开征，箭在弦上。

房地产价格飙升，是不争的实施，甚至有相当一部分城市出现了泡沫，而大部分行政措施的效果并不明显，因此房产税的推出或试点是情理之内，意料之中的。那么，开征房产税到底会对抑制房价有多大效果？
首先我们注意到，最近这一阵子房地产价格的上涨的形势确实颇受各界，尤其是中央的关注，因为这个形势对于社会发展跟经济发展都可能会造成一些困扰，我们可以看得出来，在最近政策方面的方向是越来越明确了。第二我们要看到，过去政府在调控房地产市场的时候，比较少想到用财税的政策，现在大概估计到这个房地产价格的上涨，必须采取一些力道更足的手段，我们知道最近房地产价格上涨，很大一部分，大家最关心的还是投机性或者投资性买房这个问题比较严重，还有很多中低收入者是买不起房子的，如何能够在结构上进行平衡跟调整，租税政策就变成一个可以思考的手段。

采取租税政策的另外一个考量就是考虑到地方政府，我们都知道，地方政府现在在房地产政策上，往往基于它本身的财政上的考虑，有所谓土地财政的概念，通过出售土地或者是发展房地产来丰富、充足它的财源，因为地方政府别的地方的财源可能比较拮据，如果能够允许地方课征类似房地产或者是房屋税、物业税，就可以给地方政府增加一部分财政收入，不需要把更多的财政收入仰赖出售土地或者是制造房地产的繁荣，我想这几个方面大概都是目前政府考虑到的方面。
在国外常常采用的一个方式就是如果你今天买了房子，两年之后，或者三年之后，你卖了，卖了之后你赚到很大的差价，这个差价把它叫做增值税，差价也可以按照一定比例来课征税，这个税在美国课的相当重的，所以也对于买一个房子是不是拿来作为几年以后再把它作为投资品，意愿就会给予很大的打击。香港跟我刚才讲的美国的性质上是不同的，美国的是在出售的时候所增加的收入，收入的部分课征一部分的税，香港的话就是你购买的时候，如果超过了一个额度，目前定的是2000万港元，在香港比较贵的豪宅，香港政府的考量是有能力购买比较贵的房子，就应该有能力去负担更重的税，过去的税是1.5%，现在打算把它提高到4%，这个政策到底会产生多大的效果，可能还得再观察一阵子。
房地产的问题除了个别产业的问题之外，其实源头还是跟宏观的货币流通性有关系的，我们注意到最近这一两年，不仅是大陆，香港、台湾还有很多地方，房地产价格上涨了很多，其实都跟相对比较宽松的信贷或者是货币政策有关，我觉得这一方面还是在我们思考房地产问题的时候，必须要把它考量进去的。

　　在很多财税专家看来，我国目前针对营业用房屋征收的房产税，某种意义上即类似社会热议的物业税。这一轮房价飙升，很多人将抑制疯狂房价的希望，寄托在扩大房产税征收范围或开征物业税上。也有人持反对意见，认为此举无法抑制房价。

　　持赞成意见的财税专家认为，在房屋保有环节征税，将增加炒房者的持有成本，能精准打击投机性购房，是有效抑制房价飙升的一柄利剑。

　　财政部财政科学研究所所长贾康表示，房地产市场要健康发展，需要推出物业税或扩大房产税的征收范围。他认为，在保有环节征税，增加持有房屋的成本，能有效调整购房者的行为，遏制肆无忌惮的投机性购房。购房者将会更多地考虑购买实惠的小户型 (论坛 新闻)，投机客的炒作也会更加收敛，原来炒七套八套的，可能就减少到三套五套。

　　“虽然在保有环节征税不能解决全部问题，但会增加炒房人的风险预期，一旦这种预期增加，他们的行为就会有所收敛。这个政策效应是正面的，值得期待的。”贾康认为，眼下正是进行房产税改革的最好时机。

　　不过，贾康的同事刘尚希持不同看法。他认为，房价飙升，由资金、预期等各种国内国际因素复合促成，单靠征税，无论是保有环节的税收，还是交易环节的税收，都无法有效解决。

　　刘尚希表示，征税的作用是增大持有和交易成本，问题是，房屋价格并不由成本决定，而是由需求决定。受土地供应的约束，住房不可能无限供给。但作为安家立业的基本条件，住房却具有很强的刚性需求。住房同时又可以是投资品，作为投资工具，更是可以有无限的需求。

　　更重要的是，在需求旺盛尤其是预期房价不断上涨的情况下，所有的成本都是可以转嫁出去的，税收也不例外。“能炒房的人，不会在乎持有房子期间交一点税，到时候都能从房价中收回来。”刘尚希说。他以现在房产交易流行的“净价”方式为例，所有税费由购房者负担，包括所得税在内。

　　他指出，保有环节征税调节房价的前提是，税负不能转嫁，通过税收拿走炒房者的一块收益，得利少了，投机性购房需求才会减弱。如果税负无法转嫁，这部分增加的成本只会以更高的价格售出，从而进一步推高房价。

　　“尤其在住房刚性需求旺盛的情况下，这更是为炒房者提供了机会。”刘尚希说。

　　税负转嫁之辩

　　“房屋价格高了，购房人自然就会不买或少买，需求下降，价格自然下降。”王雍君并不认同房产税会被完全转嫁，从而进一步推高房价的看法。

　　王雍君表示，除非市场是垄断性的卖方市场，否则税负必由买卖双方共同负担。尽管卖方可以转嫁部分税负，但势必增加其炒作成本，对投机客的心理和行为造成影响，迫使那些持有多套住房的人“吐出”一部分房子，扩大住房供应，抑制房价上涨。

　　某种意义上，围绕保有环节征税、税负转嫁争论的双方，其观点差异，源于对房地产市场供求关系的不同判断。

　　“税负能否转移，取决于供求关系。”刘尚希说，若无其他有效的调控手段配合，房价将继续上涨，保有环节的税负无疑可完全转嫁，并进一步助推房价。另一种情形是，楼市调控手段有效，房价平稳运行或开始下降。“这个时候保有环节的税负的确无法转嫁，不过，房价既已开始下降，使用税收手段的必要性还有多大？”

　　在刘尚希看来，保有环节征税，房价上涨时只能起到火上浇油的作用，房价下落时，则起到落井下石的作用。这极大加剧了房地产市场的波动性。

　　“用税收手段去抑制房价，一般情况下是无效的。”他表示，除非是征收重税，一下把房价推高到无人接手的地步，或使炒房者在等待房价上涨的过程中无法承受，迫使投机客收手。但这是一种休克疗法，可能导致房地产市场崩盘。以这样的方式来抑制房价，与通过强制取消房地产市场来抑制房价无异，显然不可取。

关于房地产税收的几个报道激起了社会广泛的关注，反对与赞成者争论激烈。特别是可能对居民购买第二套住房课以重税的做法，有人说是杀富济贫，有人说是弊大利小，也有人说中国目前征收这种税没有条件。

　　我们要思考的是，为什么要征收房地产持有税？为什么要对持有多套住房者征收重税？只要把这些问题想明白了，那么这些争论也就水落石出了。




   



　　可以说，目前政府有意推出房地产税的主要目的应该是在国内土地严重短缺、中国处于发展中国家的现实条件下，让有限的资源能够合理使用与分配，以期能对民众的生活必需和住房分配问题有一个较为公平公正的调节办法，能够遏制目前国内不少地方的房地产炒作，抑制过高的房价。

　　温家宝总理在最近的一次重要会议上指出，2006年要认真贯彻国务院关于加强房地产调控的各项政策措施，“继续解决部分城市房地产投资规模过大和住房价格上涨过快的问题。着力调整房地产投资结构，严格控制高档房开发，重点发展城市中低收入居民需要的普遍商品房与经济适用房”，建立有效住房保障体系等。同时，建设部部长也指出，2006年国内房地产市场主要任务是调整房地产的产品结构，生产更多商品房的中低档产品等。

　　目前国内的高房价，不仅严重地推高了地价，使得政府以土地出卖的方式向进入房地产市场的民众征收高额土地税。而土地税收过高(无论是直接税收还是间接税收)必然会增加民众生活成本与企业生产成本，削弱该城市的市场竞争力。

　　高房价还是一种财富转移与财富集聚方式。住房与其他商品不同，它不仅是生活必需品，而且它的不动性容易形成垄断，轻易转移与掠夺民众的财富。这不仅会严重降低广大民众的福利水平，使之无法分享整个社会进步的成果，也让大多数民众住房条件无法得到改善。同时，高房价的负担必然会导致居民消费的挤出效应，即没有更多钱进行其他消费。

　　高房价也是造成整个社会严重财富分配不公的重要原因。即使在一个发达的法制健全的市场，由于住房产品所具有的特性，也会造成产品信息的严重不对称，容易形成房地产开发商对产品价格的完全垄断，在信息完全不对称、价格垄断的市场中更是如此。

　　面对高房价，政府应该如何来调整？尽管2005年“国八条”出台了一些房地产宏观调控的政策，但是见效甚微。为什么？最大的问题就在于没有把握到房地产宏观调整的要害，即政府没有真正通过宏观调控的手段来调控国内房价快速上涨。就目前情况来说，许多人都认为利率不能够上调，那么能够使用的工具只剩下税收。税收是目前调整我国房地产市场房价快速上涨最为重要的工具。

　　因为，目前解决中低收入民众的住房问题不是如何建立住房保障体系，不是建造什么经济适用房及廉租屋的问题(经济适用房所导致的问题越来越大，早就应该取消，后者所占有比重应该控制在10%以下，否则政府财政没有这种能力来承担)，而且是要降低房价(降低房价包括两方面的内容，一是每平方米的单价，二是每套房的总价)，就是按照温总理所说的要大比重地建设小户型低造价住房。

　　住房作为一种民众的生活必需品，现代各国政府都十分关注并有一套很好的经验。比如小户型住房所占比重在新加坡为80%(1950-1980年为42-70平方米，2004年其人均收入达到2.5万美元，100平方米以下依然占70%)，香港为72%(1998年为60平方米以下)。再如美国、日本、德国等发达国家，这几十年来除了个别国家之后，平均户型都在100平方米以下。我国把普遍住房上限定在144平方米，以及2004年中国建造住房居然一半以上为150平方米以上，无论从经济发展程度、家庭人口，还是国内土地稀缺度来看，都是对中国房地产市场的严重误导。中国目前的小户型住房应该定在50-100平方米的范围内，并把这一标准法律化和制度化。这样一种房地产发展模式，不仅能够通过市场来解决民众的住房问题、让民众有支付能力、促进住房消费，而且可以节约资源、降低房价。

　　要建立中国的小户型住房发展模式，一要改变目前的普遍商品房标准并让这种标准在一个较长的时期内法律化；二是在土地拍卖、规划上对住房类型严格限制，即拍卖与规划的土地只是建造中低档小户型住房(把土地拍卖的资金分离出来而不是地方政府获得建立住房保障基金与农民土地补偿基金)；三是通过住房持有税加大高档住房或高于小户型住房的持有成本，通过房地产交易税提高高于小户型住房的交易成本；四是通过银行信贷的方式增加高于小户型住房的进入成本，并且以法律与制度加以严格规范。

　　从以上几点来看，税收调整是最为便利也是最好的工具。如果政府在房地产流转税及房地产物业税上下功夫，并切实实施，那么不仅会压缩国内的住房需求，也会让持有多套住房的人把手中的住房卖出。这样不仅住房需求减少，而且住房供给也会增加，住房的价格也就自然下行了。

　　总之，高房价是目前中国社会各种问题与矛盾集聚的焦点。政府完全可以通过法律与制度安排来调整目前国内房地产市场严重的利益不均衡。而税收政策就是其中不可或缺的工具。

“房屋价格高了，购房人自然就会不买或少买，需求下降，价格自然下降。”



这种看法有问题，他们又看到购房者的“刚性需求”

个人认为  房产税不能够抑制房价。  分析：http://www.pinggu.name/space-1764756-do-blog-id-45321.html

还是比较复杂呀

这个东西 看来争议挺大 持续关注中

高人可以继续发表看法