我国城市的房价为什么会居高不下？

房地产行业作为一种具有特殊性的行业，其特殊性决定了影响其行业发展的因素不单纯是市场经济状况。回顾我国城市房地产行业的发展状况，可以用“高速”来概括之。并且，无论是从纯理论的推演上看，还是从实证的统计数据来看，近几年来我国城市的房地产行业发展已经达到了一种“炽热”的状态。当然，这里并不能说明这个行业的发展一定存在泡沫。到底有没有泡沫？从各方的评论以及相关的指数来看，房地产行业存在泡沫是无法被否定的观点。
这里并不关注房地产行业是否存在泡沫。这里所要关注的是，即使在国家出台一系列“打压房价“政策的同时，我国城市的房价为什么仍然居高不下？
要讨论房价的问题，首先应该想到的是住房的供给和需求的问题。一般的经济学理论认为，商品价格是由商品的供给和需求共同影响的。当商品的供给小于需求的时候，则商品的价格上涨；当商品的供给大于需求的时候，则商品的价格下跌。
就目前情况来看，我国城市住房的需求是远远大于住房的供给的。换句话说，城市住房出现了一种明显的供不应求的情况。这首先与我国城市人口基数有关，同时，由于城市化的进一步发展，人们生活水平的进一步提高，越来越多的非城市居民向城市靠拢。这直接导致了城市住房需求的增加。这是从需求增加的角度来看的。一般而言，需求的增长往往会使得供给同时增长。但是，房地产作为一种特殊的商品，其供给对需求作出的反应往往存在一定的时滞，我们称之为房地产供给的滞后性。房地产作为一种商品，其供给的滞后性在中长期内是可以得到解决的。这也就是说，从中长期来看，我国城市住房的供给和需求会达到一种均衡的状态，并且在这种均衡状态中，房价会维持在一个相对平衡的波动范围之间。可是，事实并非如此。究其原因，主要有两点：其一，我国城市土地供应量极为有限，这直接导致住房的供给不足；其二，我国政府的土地开发政策间接地阻碍了城市住房的供给。第一点原因是容易理解的，让人费解的是第二点原因。或许有人会问：政府出台的相关政策，主要目的就在于打压房价，怎么还会有间接拉升房价的可能？其实这只是一个表面的理解而已。我们必须认识到，政府每一个针对市场运行状况的政策都会对市场经济的自由运行产生一定的负面作用，只不过是这种负面作用相对于正面作用比例的大小差异而已。回到正题，政府的土地开发政策是如何阻碍了城市住房供给的？回顾之前国家出台的关于廉租房、经济适用房的相关政策以及近期开始试点的公租房政策，这些政策在本身上并没有对廉租房、公租房以及经济适用房的租用或购买者作出一个合理的划分。换句话说，要达到什么条件的人才可以享受这种政策，政府并没有给出一个让人满意的答案。这会造成什么结果？很明显的一点就是广大的工薪阶层仍然没有办法享受这种政策优惠，而恰恰这些工薪阶层又是占城市住房需求比例最大的一部分人群。总结起来，可以毫不掩饰地说，政府的这些政策实际上是牺牲了住房供给要素，却没有从实际上解决住房的需求。
概括起来，我国城市房价的居高不下是由于刚性的需求和扭曲的供给所共同决定，这种刚性的需求和扭曲的供给直接导致了我国城市住房的供给需求严重失衡，高房价也就自然会存在了。
这是从商品的供给和需求角度来看的。接下来，我们来讨论其他方面的原因。

与我国城市房价高涨的另一个重要原因是城市土地开发的成本问题，这里主要是城市使用权价格的问题。显然，城市土地开放商不可能会去承受获取土地使用权所产生的成本。作为商人，他们往往会将土地开发的成本打包嫁接到住房购买者身上，这其中就包括土地使用权的价格。
作为局外人，我们中间的很多人都可能会认为住房的价格构成不外乎是建筑装潢材料的价格集合。我们从潜意识上忽视了土地使用权的价格，并且这个土地使用权的价格不可思议的是由国家来制定，政府来执行的。深层次的原因会涉及到我国土地制度的问题，我们简单讨论一下。根据2004年我国宪法第十条的明文规定，城市土地产权属于国家所有，农村和城市郊区的土地，除了法律规定属于国家所有之外，都属于集体所有；宅基地、自留地和自留山均归属于集体所有。这意味着我国城市土地使用权是由政府掌握的，政府可以将城市土地的使用权租借给土地开发商，并收取相应的租金。这可以理解为经济学上的寡头垄断。在这种情况下，政府可以更多地凭借自己的意愿来对土地使用权进行定价，土地开发商作为直接的需求者，他们没有多种选择的余地。而事实上，特别是地方政府，为了能够尽可能多的获得财政收入，他们往往会将土地使用权的出让价格定得很高（可获得的数据证实了这一点）。这种高的土地使用权出让价格将直接转化为开发商的生产成本，并且通过开发商的打包，最终转嫁到广大的购房者身上。
现在来看一个真实的例子。前段时间某地产开发商在某大学城拍得一块建设商品房用地，地价约为1.6万元/平方米。如果该开放商在地块上的楼房建设高度以20层计算，那么平均每层楼每一平方米的分摊地价则为800元。按照一般标准，精装修的商品房装潢价格区间为6000—8000元/平方米。取均值7000元/平方米计算的话，可以粗略计算出一套精装修的商品房价格大约为8000元/平方。在这个数目中，有10%的价格来自于地价的转嫁。这部分的价格完全来自于地方政府的土地使用权定价。而事实上，1.6万元/平方米的地价在一线城市中还算是一般的价格。在中心城区，地价将会远大于这个数。这也就说明了为什么在中心城区的商品房价格会如此之高，其中一个重要原因就是中心城区的地价太高。
从这个角度上看，我国城市的高房价是与政府制定土地使用权出让价格密切相关的。换句话说，城市房价的居高不下，政府在这方面有着不可推卸的责任。

下面，我们来讨论近期倍受关注的“炒房”问题。
市场游资对房地产的炒作是导致城市房价高涨另一个重要的原因。和政府扭曲供给不同的是，游资对房价的炒作主要是通过制造投机需求的途径来进行的。换句话说，市场的游资主要是通过自己的资金优势去达到住房囤积的目的，以致实际的需求更加得不到满足。住房的供给本来在本来就不能满足需求的情况下，游资的炒作便会变本加厉地导致房价的上涨。
游资对房地产的炒作行为是一种投机行为，这种行为应该得到必要的遏制。就目前的政策倾向来看，政府对房地产炒作行为的打击力度是巨大的。事实上，之前所出台的政策在很大程度上都是针对房地产炒作行为的，例如规定二套房、三套房的购买限制条件和银行信贷条件等。显然，这些政策并没有增加城市住房的供给。另外，之前已经谈到，任何一种政策总会有或多或少的负面作用。国家出台诸多政策的本意在于打压房地产的投机行为，但不可避免的会对正常的房地产发展产生一种阻碍作用，很明显的一点就是许多涉及房地产的上下游行业受到了不同程度的挤压作用。
当然了，政府是可以意识到这些政策的负面效果的，同时也会意识到住房供需的缺口问题。这绝不是妄自推断，从最近出台的公租房政策以及试点工程可以看出，政府是有了这方面的意识。公租房政策是否有效？试点工程是否可以成功？这主要取决于政府当局是如何规定进入的局限条件了。