不同位置自然意味着占有不同等级的资源，其实，同样楼盘的建安装修成本相差不大，比如，在北京二环内与六环外不会有多大差别，其土地的物理化学性能也相同，关键在于所谓的“商业价值”，就是看政府先期投入了多少，有无“套利空间”。如果有政府方面的投入，给他们提供套利空间，这才是房地产商追求的商业价值。

房产的基本属性和“房价”问题。不可否认，资金因素能对房价构成普遍影响。因为理论上资金可以自由流动，所以资金的价格成本——利率，能够普遍作用于房产价格。对于开放的经济体，外资还要考虑汇率变动的成本。假如利率、汇率在一定时期内相对恒定，则房价主要取决于规划预期。和衣食等纯消费品不同，房产兼具消费品和投资品的双重特征。其价值构成可以大致描述为三个要素：成本、需求和预期。成本除了直接的物业建安成本还有政府基础设施投入所提升的空间成本，这部分一定时期内相对固定；需求则取决于人口增加和购买力增长，这部分是动态的。这两大因素和一般消费品没有本质不同，其金融属性主要体现在预期上。靠预期支撑的商品，其特点是越贵越有人买。市场上，人们通过竞价获得商品，只要预期能升值，就可以“高进高出”。所以，现在房价的上涨基本可以描述为：成本推进+需求拉上+预期支撑。房价中最具投机性的部分是空间，高度市场化的建安装修只是陪衬。空间的价值除了取决于基本不可再生的自然资源，主要还是取决于可再生的人工资源。我国对基础设施的投入沿着中心城市到大城市到中小城市到农村到老少边穷地区的顺序递减，这就造成不同空间资源配置的巨大差异，也就会形成不同空间在价值上的差异。

容积率陷阱（容积率错觉）是实现财富掠夺的重要手段。房地产业的最核心资源是空间，开发的本来就是以容积衡量的空间，所以根本不存在所谓“立体利用空间”一说。若把建筑比作积木，立着和躺着占的空间其实是一样的。所谓的提高容积率，无非是从水平占用空间变成垂直占用空间。有种较为普遍的谬论是：提高容积率可以增加建筑供应量，提高土地利用率，从而降低房价。表面上看，高容积率似乎真的提高了土地利用率，增加了经济效益。但是，因为同样地段的基础设施资源在一定时期内相对恒定，增加的建筑面积、多占用的空间意味着强行增加了需求，需求增加会人为造成资源的相对短缺。以“末端竟高价”为主的充分市场竞争最后抬高了房屋售价，实质增加的只是局部开发商的经济效益。普遍的房价上涨就是这样实现的。提高容积率，等于把躺着的积木立起来。对于某个具体项目和开发商而言，多占资源增加了效益，但对总体城市来说，造成了空间超容超载。说白一点就是，将个体暴利建立在整体价值的净损失之上，这就是“容积率陷阱”，或者叫“容积率错觉”——以毫无意义的平面概念偷换实质性的空间概念，看起来“节省地皮”实质却多占了城市空间和城市资源。这也是大陆如今流行的所谓“香港节地开发模式”。城市建设中，我们常看到新楼盘带来的大量交通需求和水电气热需求，逼迫政府再次投资加宽马路修高立交桥、不断挖路修路埋设管线。在这个混乱的“空间开发”体系中，水多加面、面多加水，不断用公共财政向开发商和炒房者进行变相价格补贴和利益输送。

房地产开发业是经济的兴奋剂，是经济资源的空转。现在有一种说法是，支持房地产业成为我们国家的“支柱”产业。一个重要理由是，房地产业本身创造了价值，带动了上下游几十个行业的发展，关系到数千万人的就业，还是利税大户。其实，这种说法是记错了账。打个比方，这二者的关系如同车与车位、公路与收费站的关系：在很多发达地区，车位贵过车早已是常态，由此常造成车位创造财富的幻觉；或者明明是公路带动经济，但收费站作为利润载体，好像是收费站创造了利润，让大家形成“收费公路拉动经济”的假象，以至于发展到只顾乱收费不愿修路。1998洪水，甚至2008年的汶川地震中，都产生了“破窗理论”。比如，汶川地震后，全国人民都在全力以赴抗震救灾，对各种资源的需求激增。“破窗理论”认为，这刺激了对帐篷、建材等的大量需求。但是，这种理论是不成立的，是典型的注重局部忽视整体、肥自己坑别人的歪理。

现在，很多地方政府把房地产开发当摇钱树，却从不去考虑房地产业的暴利来源。本质上讲，房地产开发环节跟砍树、采矿甚至烟草业没多大区别，其特征都是对存量资源的掠夺。离开了自然资源和政府投资形成的人工资源这两块肥肉，开发商就没有利润可得了。而且，全世界没一个国家靠烟草、采矿、制假成为大国，同样没有一个国家能靠开发房地产实现大国崛起。说到底，这些行业都是被动产业、价值转移行业，只能凭借制度漏洞掠夺财富、孳生腐败，并加重环境压力和过度消耗资源，根本不具备可持续性。

畸形发展的房地产业对环境的破坏作用。现在我们国家提倡实行可持续发展，实现和谐社会的全面协调发展，我们对此也给予了较多关注。我们认为，这种过度开发直接造成了高能耗、高污染的产生。人们对节约成本的理解一直在变化、进步。比如，现在市场上塑料袋已经被禁止或者限制使用，但它曾经被认为是技术革命，给人们的生活提供了很大便利。同时，我们在进步中通常容易混淆的是经济型节约和社会性节约。比如，随手扔垃圾，自己省事但增加了社会成本；房地产开发，如果不断扩大容积率盖高楼，虽然节省了自己的占地面积，但却赚取了公共的空间资源，逼迫公共财政被动埋单进行重复建设，还美其名曰“集约省地”。高楼和电梯是工业文明的象征，也是人类掠夺自然、榨取空间资源的极致。从发展的眼光看，高楼实际是用能源消耗换取对垂直空间的利用，鼓励高楼和高容积率就是鼓励高能耗、高污染，也是鼓励落后，与节约根本无关。

推进节能减排必须严控恶性开发。我们知道，著名的杭州西湖第一高楼，被政府先以恢复西湖景观的名义炸掉，当时，那栋楼只使用了十三年，随后的原址规划却是一座更高、体量更大的商业楼盘。还有沈阳的五里河体育场，也是当年中国足球冲击世界杯的场地，仅仅使用18年就被强拆，替代的也是酒店公寓等房地产。这种大拆大建的恶劣现实在我国一直都是被限制和禁止的，但屡禁不止。前央行副行长吴晓灵曾指出，中国很多GDP来自重复建设，房屋建了拆、拆了建，80年代拆70年代以前的房子，现在开始拆90年代初的房子，以至于我国成为世界上最大的建筑浪费国，每年要消耗世界一半的水泥和1/3的钢材；很多项目本来是以牺牲环境为代价上的，治理环境的支出和收入本来应该是GDP的扣除项，结果居然也算进GDP增长数字。其实，高能耗高污染的原因并不难理解。在现在片面的政绩考核标准下，地方官员更看重任期内政绩，GDP和高税收才是硬指标，而环保资源消耗只是软约束，并不起决定影响。这种情况下，地方官员进行大拆大建就很容易理解了。

套利机会衍生腐败，房地产业的“伪市场化”是所有问题的根源。目前，房地产业后端，包括设计、建筑、装修、销售环节，整个产业链已经非常市场化了。土地出让也部分实行了市场化的招拍挂，而在更前端的征地、规划环节，仍由行政审批主导，整体上是典型的“伪市场”。地方政府和掌握征地、规划、拆迁大权的关键人物，可以以公众利益的名义低价取得“开发区”内的空间资源，再参照市场价暗中寻租。可见，地方政府和开发商实际是利益共同体。

政府主导的规划是房价预期的决定性因素。由于政府连年不断的基础设施投入，提升了某些地段的空间价值，甚至还在图纸上的规划也可能刺激投机，地方政府既是“相对稀缺”的制造者，也是“房价”的真正幕后推手，同时也通过土地出让、征税成为最大的受益者。比如北京的地铁5号线，从规划到竣工，它以17%-30%的年均幅度抬升了沿线房价，相当于给沿线所有开发商和房主发放了补贴。对高房价的预期正是来自于政府规划下的巨额基础建设投入和继续投入的预期。所谓炒作，也就是我们所说的炒买炒卖，不过是开发商和炒房者利用这种预期进行的正常投机和套利行为。忽视治理源头，单纯打击下游交易层面的炒地炒房，甚至将炒房恶果归咎于外资热钱投机，实在是舍本逐末。经济常识决定，如果不加约束地花别人的钱还能给自己挣钱，必然刺激乱花钱的行为。地方政府既然可以利用规划和投入哄抬房价，也就有能力无所顾忌地“修改规划”成为房价杀手。像我们知道的厦门PX事件，就是地方政府为了自己的经济利益而引进高危化工项目，从而造成了相关地区房价预期下跌。可见，政府通过规划可以抬高房价，也可以降低房价。宏观规划和城市规划决定了利益格局，对收益、风险有决定性影响，也是房价预期的主要因素。尤其是修改规划，这是牵一发动全身的举动。在整个房地产产业链中，政府集裁判员、运动员角色于一身，通过更改规划为自己牟利，并对房价预期制造混乱。这也可以很好的解释，为什么往往地方政府热衷于换届后修改规划，经济发展只是表面口号，获取利益才是根本。