2019年，中国出生人口跌至1465万，创1962年以来新低。中国的总和生育率自1992年开始低于2.1的世代更替水平。近年来中国育龄妇女数量平均每年减少500万左右。育龄女性减少叠加总和生育率下降，将使得中国出生人口快速减少。15～64岁的劳动年龄人口自2013年开始持续减少，中国进入人口红利后半期。25岁以下人口，男性明显多于女性，各年龄组男女比均在1.1以上。随着这些年龄段的人口逐渐步入婚育阶段，男女性别比失衡问题恐将引发社会问题。
生育参数是人口预测的重点和难点，也是各人口预测研究的主要差异来源。生育行为是生育意愿和生育条件共同作用的结果。生育意愿会随着经济发展水平提高、女性受教育水平提升、观念改变而下降，但下降到一定程度后会保持稳定。生育年龄的提高是生育水平低于意愿的最主要因素。中国结婚登记数自2013年的1346.9万对见顶后持续回落至2018年的1013.9万对。育龄妇女平均初婚和初育年龄也呈明显上升趋势，初婚初育间隔呈现先缩小后扩大的趋势。中国育龄妇女平均理想子女数为1.96个，平均打算生育子女数为1.75个。由于生育意愿小于2个，2015年底全面二孩政策实施后，生育政策对生育水平的制约很小，全面放开生育政策对生育水平的提升作用有限。由于生育鼓励政策效果的时滞，预计中国的总和生育率将呈U型走势。总和生育率在中性情景下将由2018年的1.69下降至2035年的1.48左右，然后小幅回升至1.52。
中国面临人口通缩。预计中国出生人口数将持续减少，2020年将降至1400万人左右，并将分别于2023年、2025年跌破1300万和1200万。出生人口的下降也使得中国青少年人口数持续减少，预计2033年将跌破2亿。中国人口总量在未来5到15年将达到峰值开始下降，最快2025年，中国人口总量开始负增长。作为消费主力的25～44岁人口数量在2015年达到顶峰后也进入了下行轨道，尤其是2030～2035年间，25～44岁人口将大幅减少约4571万。中国65岁人口将持续上升，直至2055年达到3.97亿，较2015年增长约2倍。与此同时，老年抚养比（65岁以上人口与25岁至64岁人口之比）也加速上升。到2025年，中国老年抚养比将达到24%，相当于日本20世纪90年代初期；2040年中国老年抚养比将达到46%，超越美国，和日本2010年代相当。观念变化加上受教育年限的增长和生活节奏加快，使“主动”独居与“被动”独居概率同时增长，适婚年龄男女青年单身数量均不断上升。同时，高于国际标准上限水平的出生人口性别比使得中国适婚年龄男性人数较女性多数千万，男性面临着更大的择偶压力。2020年开始，15～49岁男女人口数量差将加速增大，并在2035年达到3638万的峰值。
人口变化带来的挑战与投资机会：第一，经济面临下行压力，高科技产业受益于创新发展战略。随着中国创新能力提升，新一代信息技术、生物技术、高端装备制造、新材料等高科技产业有望获得快速发展。第二，消费需求数量减少，存量经济下行业龙头有望获益。提供高品质产品和服务并建立品牌和口碑的企业有望获得消费者和投资者的青睐。第三，养老负担日益加重，以骨科等为代表的医疗保健行业迎来上升长周期。第四，主动单身只会通过生育率影响经济增长，被动单身却可能引发社会矛盾。单身人群推动了以宠物为代表的单身经济兴起，使得婚恋行业具有广阔的发展前景。
人口变化给中国房地产市场和住房租赁市场带来的挑战与机遇：第一，25～44岁人口是房地产市场的主要客群，其人数下降也使得房地产需求进入了下降周期。日本全国基于买卖关系的土地所有权登记件数随25～44岁人口数量长期呈下降趋势，但是首都圈和近畿圈等城市群的房地产市场需求总体维持稳定。中国仍处于城镇化进程中，且城镇人均住房面积相对较小，改善需求较大，因而房地产销售面积仍在缓慢增长。未来中国房地产销售市场的机会在于重点城市群，租赁市场的机会在于核心城市。中国重点城市群的住房需求仍将维持增长，而四五线城市将面临住房供过于求。第二，老年人对医疗保健、社区服务的需求较高，养老地产可以实现品质地产和优良医疗保健管家服务的有机结合，满足老年人的需求。随着中国老年人口的持续快速上升，养老地产将具有广阔前景。第三，当前中国单身人数超2.8亿，单身人群成为住房市场重要客群。单身人群偏好新房、知名房企，头部房企有望获益。大社区可以满足单身人士的社交、宠物养护需求，成为住房租赁企业的核心产品。
高房价加剧人口通缩。拥有自己的住房是多数青年结婚的前提条件，房价的快速上涨将对青年的结婚决策产生明显压力，并进而影响家庭的生育决策。
由于人口向核心城市流入的趋势和城市土地的有限性，边缘城市的住房将无人问津，重点城市群的房价仍能维持稳定，甚至在货币高增长的时候继续上涨。货币宽松、减少住房供应可以稳定房价，却无法缓解高房价负担对婚姻、生育的挤压，也难以通过放开全面生育政策对冲高房价导致的人口下降和经济增速放缓。
M2与GDP增速差走阔加剧了中国家庭的资产保值焦虑，房地产销售市场也快速回暖，核心城市房价具有上涨压力。为了避免系统性金融危机的发生，即使是房产税在未来几年内推出，中国核心城市的房价大幅下降的概率依然很小。对于具有购买能力的租客来讲，在货币高增长的时候，宜抓住时机选择购买核心城市的住房。
虽然新冠疫情对中国经济增长造成了较大冲击，为了中国经济能在中长期内健康增长，中国各级政府依然应当继续坚持房住不炒，大力推动住房租赁市场和长租公寓企业的发展，满足居民的住房需求。
风险提示：全球疫情扩散超预期，婚育激励政策效果不及预期，财税体制改革遇阻。