瑞银证券有限责任公司UBS Investment Research中国房地产

2010年上半年业绩前瞻2010.07.30

2010年上半年业绩前瞻

 借鉴以往趋势对中报做最准确估算

由于房地产开发商的全年项目完工安排不均匀，预测中期业绩并非惯例。不

过我们借鉴了去年的趋势并应用估算的全年业绩预估百分比，对开发商的中

报进行最准确的估算（表4）。受时间差异和产品结构影响，我们的估值和

实际数字可能不同。

 资产负债和现金流分析更有指导意义

在我们看来，投资者应更重视合同销售、资产负债和现金流情况，以便对开

发商进行更深入的评估。我们认为，那些储备土地过猛而忽视自身财务状况

以及需支付大笔土地成本费用却没有在资本市场积极融资的开发商将进一步

下调楼盘售价。截至2010年6月，我们预计支付土地成本后多数开发商的净

负债率都将高于09年底的水平。

 楼市正向预期迈进；料政策不会松动

我们在最近的实地考察中发现：1）高档楼盘销售速度缓慢，市场更青睐设计

合理而且价格适中的较小户型；2）地方银行对购买第三套住房的要求是首付

六成，按揭利率为央行基准利率的1.2倍；3）地方ZF一直没有扩大保障房建

设规模。此外，上海银监局最近要求本地银行贷款一律以在建工程为抵押。

 对住宅市场仍态度谨慎，看好商业地产开发商

最近的政策松动预期给房地产板块带来的反弹不会持久。对此我们仍态度谨

慎，同时看好人和商业和SOHO中国。我们还看好财务实力强而且估值较有

吸引力的远洋地产和碧桂园