央视连续数天播放了多期多集的房屋空置情况的节目，其中许多是记者们的亲身经历与有录像证明的户外调查，并且媒体有充分的权利将自己的调查做成节目在更大的视频范围内播出。    我不知道央视想用这些节目和资料来说明什么问题。从播出的话音中是否可以理解为目的有四：一是证明这些已竣工的小区中有许多房屋无人居住的现象；二是证明大多数小区未住的空房是投资客在炒房；三是证明房屋的供求关系并不紧张，没有那么多的需求；四是证明房价的升高是这些投资客炒高的。或者还想证明开发商爆炒房价或有钱人占有太多住房资源等等。同时大约也想证明国十条对第二套住房差别信贷政策的合理性吧？也许更想证明的是社会上谣传的6500万套住房电表数据的真实性吧？
    但我很奇怪的是为什么专业的房屋管理部门和建委系统不去做专业的统计，却让非专业的媒体记者用非常不专业的方法去“明察暗访”呢？    什么是空置？国际上有许多案例可以证明，说明至少有两个定义相对统一的概念：一是按当年的竣工量与销售量计算出的空置，指当年竣工而非销售的库存量，这个空置显示的是一级市场的供求关系，我国的国房景气指数统计中的空置率通常是指这一数据，并显示现房可供销售与期房可供销售之间的差别。二是按全部存量计算出的整体空置率，各国大多用此数据计算整体市场中的供求关系。大多数以一手市场为主的国家多会有两个统计，大多数以二手房市场交易为主的国家则通常以后一个空置率为主统计。后一个整体的空置率是不管租与购而是以是否使用为计算条件的，而前者则是以生产销售或生产类库存概念为计算条件的（类似于工业产品的库存）。
    但不管是哪一种空置的统计中都没有现行央视报道的这种一个别楼盘为主的调查与统计的方式。因为这种统计没有前两种统计中的任何基础和可比的基数。
    我用香港特别行政区的政府差饷物业估价署每年的物业报告举例，其网址为http://www.info.gov.hk/rvd。
    选用其中的几张图表举例：

表一：是私人商业楼宇的情况

    表一中可以看到，有年内落成楼宇项，此项下有当年的落成总面积、未销售的空置量和计算出的空置百分率。这个百分率可能高达88.6%，但后面有整体空置量，则是以总存量计算的空置量，这个空置则不管是否卖出，而只管是否已经使用的空置量，这个空置约为10%。这两者之间则相差了70—80个百分点。如果以前者来判断市场岂不大错特错。万万不可将统计的基础数字放错了位置，而新增量占总量的比例很低，这一概念是绝不可能误解的。

表二：是私人住宅的情况



    同样，前者有当年的情况空置可能高达82.3%，而后者的整体空置率则为6.8%，空置数目为72400套，约为当地总人口数的1%。
    而中国的情况是2008年的全部竣工量商品房住房为493万套，约为城镇家庭总户数的2%左右。
而自1999年房改政策实行后的十年中的总竣工套数仅为3322.16万套。

                表三：历年全国城市住宅竣工面积及房地产开发竣工面积（套数）比较

	城镇住宅 竣工面积 （亿平方米）	房地产开发住宅 竣工面积 （亿平方米）	房地产开发住宅 竣工套数 （套）	房地产开发住宅竣工面积 占城镇住宅竣工面积比重
1998	4.76	1.41	--	29.62%
1999	5.59	1.76	1946358	31.48%
2000	5.49	2.06	2139702	37.52%
2001	5.75	2.46	2414392	42.78%
2002	5.98	2.85	2629616	47.66%
2003	5.5	3.38	3021134	61.45%
2004	5.69	3.47	4042219	60.98%
2005	6.61	4.37	3682523	66.11%
2006	6.3	4.55	4005305	72.22%
2007	6.88	4.98	4401203	72.38%
2008	7.60	5.43	4939189	71.45%

    当然这足以证明所谓6500万套空置的谣言根本不成立了。也许这些谣言正是为了欺骗那些不动脑子的记者们。在新增量住房中的空置调查只能证明有些小区中有一定比例的空盘，但并不能证明这6500万套谣言的真实性。
    即使按这个调查的情况计算为全国的普遍情况（实际个别小区完全不能代表普遍情况），将全部商品房的竣工量计算为40％空置大约为1328.8万套，约不到全部存量成套住宅（不计非成套住宅）1.5亿套的8.8%，仅比香港的空置略高2个点，而这并非是按全部存量住宅面积计算的。如按城镇家庭户数计算约为5%的空置，则低于香港的住宅空置率。何况中国非主要城市，特别是非人口输入的城市中绝不会有由几个记者故意挑选几个楼盘所调查的空置情况。
    我也一直奇怪为什么这些记者不去调查世纪城、富力城这种入住时间较长的成熟社区，而要去调查那些生活条件尚未成熟的小区呢？请问又有哪个小区不是在建成之后几年才让生活的配套齐全并入住率大大提高的呢。
    城镇居民家庭中确实有相当一批有第二居所在（包括二套房以上）。这个比例高达9.5%，略高于美国的比例（主要是户籍限制与异地工作条件限制造成的）。但2008年的统计仅比2005年增加了0.9个百分点（2008年为8.4%），并且分布于不同的收入家庭，即一部分为原有私房或房改房、一部分为商品房。尤其是其中用于出租和偶尔居住的比例超过了80%，其他用途的仅为这部分9.5%家庭中的19.3%。

    表四：2008年城镇居民家庭拥有第二居所比例及其使用状况

居民家庭	第二居所比例	第二居所用途
		出租	偶尔居住	其他用途
全部家庭	9.5%	54.4%	30.1%	19.3%
最低收入组	3.3%	63.5%	21.2%	16.2%
低收入组	4.2%	60.9%	22.1%	19.2%
中等偏下组	5.5%	57.4%	26.1%	19.0%
中等收入组	7.6%	53.3%	29.1%	19.4%
中等偏上组	11.1%	54.5%	30.8%	18.7%
高收入组	15.3%	53.8%	32.2%	19.0%
最高收入组	24.3%	51.6%	33.3%	20.7%