五、土地财政必然推高房价吗?

　　马光远认为土地财政导致地方**“通过极力维护高房价，继续掠夺大众的财富。”这个观点很流行。但我在**工作多年，就是看不出地方**如何推升房价。不要说房价，就是国有土地的价格，**都决定不了。有点常识的人都知道，在现有体制下，地价，特别是房地产土地的价格，完全是由市场决定。任何**胆敢干预地价，特别是降低地价，都会被严厉惩处。就算地方**有心“极力维护高房价”，也没有相应的手段。换句话说，那些认为地方**与开发商勾结，共同推高地价的故事，都是学者和大众的“臆想”而非事实。

　　经济学的常识告诉我们，在供不应求的市场条件下，价格通过消费者竞争决定的。开发商成本的降低，不会影响商品的市场价格。假如市场面包是10 元钱，商人绝不会因为买到便宜面粉而降低面包价格。如果面包商良心发现，降低价格，就会有炒作面包的商人介入，最后市场上面包的价格依然会是10元。目前的住宅市场，是典型的消费者竞争市场。大量土地招拍挂都是以高于(甚至远远高于)**起拍价成交的。因为**土地价格降低，都只会转移利益给开发商，而不是消费者。

　　至于说“在土地财政的模式下，房地产本身完全成了抢夺居民财富的工具，甚至祖宗几代人的财富最后都集中在一套房子上面”更是无稽之谈。老百姓为什么拼命购房?不是因为房地产“掠夺居民财富”，而是老百姓发现房地产积累财富的速度比其他方式更快。如果股票上涨得快，居民也会用“祖宗几代人的财富”去购买股票，这与“掠夺居民财富”风马牛毫不相干。

　　地价是公共服务的函数。在土地财政模式下，只要你拥有不动产，**改进公共服务就会导致地价的上升，社会新增财富就会源源不断地转移给你;反之，如果你没有不动产，就无缘参与以不动产升值为特征的财富转移。由于这种途径转移的财富无论在规模上还是在速度上都远远大于工资性收入的转移，导致了近年来社会财富的迅速分化。

　　显然，缩小社会贫富差距的途径有两个，一个，就是对不动产征税，抑制通过不动产转移社会财富的速度。对穷人来讲，房价可能降低，但持有的成本加大。原来给银行交按揭的“房奴”转变为给**交财产税的“房奴”。另一个途径，就是我建议的帮助没有不动产的居民通过“房改”获得不动产。地价上涨的过程，不仅不是掠夺居民财富的过程，而是成为分享财富的过程。居民置业成本大幅降低，不仅不会“成为中国内需不振的最大的罪魁祸首”，相反，会带动从家具、电器到装修一系列内需市场的扩张，土地收入越高，**成本价提供住宅的范围和规模就会越大，即使商品房价格再高，全社会的住宅“均价”也会拉低。

　　如果采用这个路径，居民置业成本大幅降低，还会带动从家具、电器到装修一系列内需市场的扩张，根本不用像马博士担心的那样，房产会“成为中国内需不振的最大的罪魁祸首”。土地财政作为一种融资模式，只需稍加改造，就可以成为缩小贫富差距，扩大消费规模，抑制工业成本(特别是工资)上升的有力工具。

六、土地财政导致产业空心化吗?

　　马光远博士对土地财政的另一个指控，也是十分值得商榷。他说：“民间资本、国有资本和外资都争先恐后进入房地产业，直接导致我们赖以发展的制造业日益萎缩，逐渐丧失竞争力，这将最终使得经济呈现‘空心化’，整个经济体将 演化成一个只追逐财富分配，而不创造财富的‘传销化’体系。”并认为， “对于中国经济而言，当前最大的危险即在于此”。

　　这个推理我已经听过很多次了，但一直不知道其逻辑是怎样建立起来，也从未看到有说服力的实证分析。现在的学术界充满了这一类大而化之的结论，却从没见到统计和数据的支持。至少，与我在实践中看到的案例出入很大。现在，房地产已经被媒体和学者集体妖魔化。我就不明白，制造住宅和汽车有什么不同。为什么电视、汽车、火车被认为是制造业，甚至高技术产业，而生产住宅却视为第三产业，甚至虚拟经济?现在M2高达69万亿，流动性极度过剩，即使房地产利用了巨额资金，银行存差仍然高达20万亿，何以说房地产“抢”走了本应投入制造业的资本?

　　“民间资本、国有资本和外资都争先恐后进入房地产业”，乃是因为房地产业率先建立起一套通过信贷消费的商业模式。在发达国家与发展中国家经济的差异不仅体现在信贷生产上，同时也体现在信贷消费上。但在中国，一般商品，即使是像汽车这样的大型耐用消费品，信贷消费也正在摸索阶段。可以说房地产，是中国第一个真正建立起完整信贷消费模式的商品。对于扩大内需而言，这一模式的意义怎样拔高都不会夸大。

　　也正是在这个意义上，“民间资本、国有资本和外资都争先恐后进入房地产业”是房地产消费模式的成功而非问题。没有房地产，“我们赖以发展的制造业”一样会“日益萎缩，逐渐丧失竞争力”。我们不仅不应打压住房的消费模式，相反，其他制造业要想生存、发展乃至升级，也必须向房地产一样，发展出一套利用信贷生产和消费的商业模式。唯如此，制造业才可以像建筑业一样，成倍扩大内需市场和生产规模，流动性过剩才有可能从根本上消除。

　　在现实中，房地产作为产业融资的一种手段，不仅没有占用本应进入产业的资本，很多情况下，成为产业融资的间接手段。就我所知，许多企业，如河南富士康、深圳华为、重庆惠普、成都戴尔、大连英特尔、上海的迪斯尼都把**的补贴作为选择投资城市的重要条件。甚至像高速铁路这样的国家项目，也都有地方**的巨额补贴。这些补贴有的是以减税形式出现，有的是以地价形式出现，有的是以配套基础设施员工住房形式出现，有的干脆就直接注资入股。而所有这些进入产业的资金，很少来自财政，绝大多数直接或间接来自于土地收益。这些补贴动辄几十亿元甚至上百亿元，没有土地财政，地方**根本不会有如此规模的融资能力。

　　不仅工业如此，第三产业也是如此。比如华侨城的模式，就是先低价获得一片土地，然后建设主题公园，周边土地升值后，平衡主题公园投资，最后将主题公园变为长期持有的产业;华强类似，不同于华侨城，华强模式是**直接补贴企业，而补贴的资金，则是通过周边**土地升值平衡;万达的城市综合体模式上大同小异，它先建设商场，住宅升值后，平衡商业，而商业则作为永久物业，长期持有，获得租金收入的同时分享城市土地升值。此外像瑞安的新天地、西安的曲江旅游集团、成都的文旅集团、奥体房地产等等，商业模式大同小异，都是通过房地产融资、平衡，迅速建立起各自的产业帝国。

　　即使就短期而言“房地产业，直接导致我们赖以发展的制造业日益萎缩，逐渐丧失竞争力，这将最终使得经济呈现‘空心化’”这个结论也是有问题的。宋国青就认为“说2009年上半年那么多钱都进入虚拟经济，没有多少进入实体经济，实体经济没有增长，是不符合实际情况的”。一个可靠的数据是发电量。“2009年11月发电量同比增长率是28%，要让日本的发电量增长到现在这个速度恐怕得用十几年，甚至20年，然而中国一年12个月就增长了 28.8%。”，正常情况下G D P增长速度比发电量慢一些，比工业增发更慢， “然而发电量这个指标可以非常清楚地说明，从2008年11月份到 2009年11月份，中国的实体经济是以比过去高得多的速度在增长”。

　　在我看来，马博士所谓的：“一个经济体，如果大家都不做实业，不搞科研，不提高核心竞争力，而只玩虚拟资本和房地产，只追逐短期利润，只热衷炒作，最终的结果就是竞争力的丧失和经济的最终崩塌。”乃是只见树木，不仅森林，没有了解整个经济增长的流程，仅看到一个经济运行的一个片断，就轻易得出房地产与实业对立的结论。即使不能说这些观察是完全错误的，最起码也是片面和不完整的。

七、社会需要更加独立和理性的思考

　　以上分析，并非要证明土地财政是完美无缺的。无论征地拆迁模式，还是补偿标准，都有大量需要改进的地方。我在《第一财经》的采访中指出：“地方**依赖土地财政的发展模式的确存在很多问题”。并建议“70年以后，大部分居民在城市拥有了私有财产，中国就可从‘土地财政’模式转为‘税收财政’模式”。我反对的只是“现在一边倒地否定土地财政，似乎土地财政一无是处”。当我们要放弃一种模式之前，起码要知道新的模式至少在理论上是否更好。

　　其实，我本人是最早意识到土地财政存在问题，并呼吁开征财产税的人之一。十年前，我在建设部内部会议上就提出这个意见。2002年我在中央电视台财经频道提出向财产税模式转型的观点甚至早于周小川在 2003年12月在“中国企业领袖年会”上发表的那篇《从税收改革的趋势看城市土地管理》著名演讲。也正因如此，我特别理解现在流行的对于土地财政的偏见——我经过十年思考才理解土地财政的本质，当然不指望别人一夜之间就可以接受。

　　现在很多学术讨论，非常不专业，很像当年的大批判。比如在马的这篇文章里就说：“这位局长甚至不惜拿出被历史公认血腥、野蛮的英国圈地运动和美国掠夺印第安人土地的事例予以佐证”。其实，只要认真看一下我的原文，就可以很清楚地知道，我意思是，“土地财政”尽管存在这样那样的问题，但通过掠夺和圈地“非土地财政”模式，一点也不比土地财政“更公平”。意思和马的解说完全相反。

　　学术研究的基本素质，就是要勇于面对新发现的事实，勇于放弃被现实否证的理论。将土地财政与高房价联系起来，乃是我在2002年前后最早提出的。但后来我发现，土地财政不过一种融资工具，既可以推高土地成本，也可以用来解决大众住宅问题。如果政策合理，就可以通过土地财政融资，以极低的成本，超常的规模，像建设城市基础设施那样，在短期内一举解决困扰所有发展中国家的城市居民住宅问题，跳过导致南美洲国家贫富分化的“增长陷阱”。

　　对于我在《第一财经》的采访中观点，不同意的大概占80%。对这个比例，我并不惊奇。一个80%的人支持的观点，可能会是个“好”观点，但决不会是一个“有学术价值”的观点。充其量是说出了一些人所共知的“常识”。越是看似全体一致，绝对正确的观点，越是可能隐藏着重大风险。现在似乎有一种 “学术共识”，只要是抨击**，就基本上意味着观点正确。其实，这两者之间没有什么必然联系。今天的学者们，越来越随大众起舞，改革初期那种卓然独立，逆水中流的学者，在言论自由的今天，反而成了稀缺品。这才是真正需要我们担心的。(作者：赵燕菁　中国房地产研究会常务理事、厦门大学教授)

中宏网责任编辑：文懿铎

造成土地财政的原因很多

如果政策合理，就可以通过土地财政融资，以极低的成本，超常的规模，像建设城市基础设施那样，在短期内一举解决困扰所有发展中国家的城市居民住宅问题，跳过导致南美洲国家贫富分化的“增长陷阱”。