根据INTEGRA房产公司（IRR）发布的《2010 Seniors Housing Outlook》估算，美国2009年底的养老社区床位总量达314.6万个，专业护理社区居民超过170多万人，协助生活社区居民近100万人。
（1）Holiday Retirement
公司成立于1971年，现在是美国规模最大的养老社区企业之一。根据美国养老社区行业协会（ASHA）数据，2009年，公司拥有单位/床位数34657个，物业296个，企业规模按所有者排名位居第一。
Holiday Retirement公司从事专业养老社区的开发和服务，物业类型涉及独立生活、协助生活、CCRCs、记忆护理、喘息式照护、专业护理、临终护理、家庭护理等。
（2）HCP Inc.
标准普尔（S&P）500强企业，主要进行与医疗保健行业相关的房地产业投资。公司成立于1985年，截止至2009年12月31日公司所管理资产达到138亿美元。2009年，公司拥有单位/床位数31419个，物业264个，根据ASHA 2009年按所有者企业排名，企业规模位居第二。
公司涉及收购、开发、租赁、出售和管理设计医疗保健类房地产业、并为医疗保险商提供抵押贷款和其他资金支持。主要涉及以下内容的投资：养老社区、生命科学、医疗办公室管理、医院等。
在美国，私人盈利企业的竞争领域主要集中在专业护理领域。图1显示，养老社区市场前100家企业中，专业护理床位占总量的44%，其次是老年公寓（20%）、独立生活单元（19%）、协助生活床位（14%）、记忆护理床位（3%）

2.6.3养老社区行业现金回报率
在美国，目前养老社区行业现金回报率（Cash-on-cash returns）达到8%-11%，内部收益率（Internal rates of return）介于10％至20％之间。较普通商业房地产住房，养老社区具有更高的投资回报。图3.1显示，养老社区的投资回报基本上处于NPI之上，如2009年商业租房投资回报率是5%；而同期养老社区投资回报率达到6%以上。
图3.1不同类型物业投资回报率比较（2001-2009）
数据来源：NCREIF, Pramerica Research.
注： NPI指NCREIF季度房地产指数，该指数是美国商业房地产中最常用的衡量投资回报的参考指数。

四、香港
4.1 特点
在香港,老年养老的责任主体包括个人(家庭) 、企业,ZF,和括第三部门( NGO)。在这种多元化福利主体格局中, ZF不直接提供安老服务，而是通过向非ZF机构／私营机构提供资助，即“ZF出钱，NGO／私营机构办事”的模式，构建安老服务组织。养老服务充分尊重老人的价值和尊严，注重老人心理治疗和康复训练，重视个性化服务和个案研究。坚持"持续照顾"理念，随着老人身体的转差，通过增加功能和环境改造，提供相应的专业的护理服务。香港还通过在各区设护老者支援中心。中心为照顾者进行精神和情绪上的疏导，同时为加强他们对老人照顾上的能力。
4.2 养老模式
香港养老服务模式，一是强调“社区为本”和“社区照顾”的理念。二是控制养老发展总量，已有床位包括为健康老人提供服务的床位，统一调配给真正有护理要求的病弱老人，将有限的资源放到最有需要的长者身上。三是鼓励身体健康和有能力照顾自己的老人，留在社区或家中安享晚年，也就是 “居家养老”。 目前香港养老模式主要有三种：居家照顾、日托中心及机构养老。香港的社区照顾，从老人活动中心，老人日间照料中心等设施的建设，到家务助理服务，改善家居及社区照顾服务队伍的建设。从申请人经专业社工小组的初步评估到养老服务统一评估及服务安排，都非常完善发达，极大方便了老年人的居家养老。同时，改善服务体系，以综合照顾模式，让年老体弱多病者在家及社区接受护理及照顾服务，并为护理者提供培训支援。
4.3 政策法规
1965年香港ZF发表第一部《社会福利白皮书》，表明家庭应承担照顾老人的责任，ZF的帮助只限于那些“孑然一身者”。
1973年香港ZF发表第二部《社会福利白皮书》，提出老人服务应采取“社区照顾”的原则，强调老人应尽量在熟悉的环境中安度晚年。
80年代以后，私营养老机构迅速发展，与非ZF机构共同承担香港的养老服务事业。为了加强养老机构的照顾服务，1989年在私营养老机构推行“买位计划”，1998年11月又实行改善买位计划。
1991年香港发表的“跨越九十年代香港社会福利白皮书”，提出“老人应该获得协助，在自己的社区中安度晚年，并获提供各种服务，使他们尽量参与社交活动，同时按他们的意愿参与经济活动，让他们有机会在社区发挥积极作用，而不是被看作孤立的一群。”
1994年香港制定《安老院规例》，将养老机构分成三类：第一类为“高度照顾安老院”，主要收养“体弱而且身体机能消失或减退，以至在日常起居方面需要专人照顾料理，但不需要高度专业的医疗或护理”的年满60岁的老人；第二类为“中度照顾安老院”，主要收养“有能力保持个人卫生，但在处理有关清洁、烹饪、洗衣、购物的家居工作及其他家务方面，有一定程度的困难”的年满60岁的老人；第三类为“低度照顾安老院”，主要收养“有能力保持个人卫生，也有能力处理有关清洁、烹饪、洗衣、购物的家居工作及其事务”的年满60岁的老人。至于那些“需要高度的专业医疗”或“护理”的老人，则属于附设在医院内的“疗养院”收养的对象。
1995年4月香港社会福利署安老院牌照事务处制定的《安老院实务守则》中还对提供超过一类服务以上的分类作了具体规定。
1995年，香港社会福利署为了全面改进服务工作，与非ZF机构制定了19项服务质量标准，力争所有的社会福利服务达到统一的优质的服务素质标准。
1995年福利署执行《安老院条例》，对于符合规定的老人院颁发经营牌照。并且社会福利署每两三年都会对养老院舍进行牌照审核、评估，院舍则要定期向福利署汇报服务统计资料，定期检讨和评估自身表现，制定有效机制让公众提供意见确保有效的财政管理。
1999年首次推出以合约方式营运的“家居照顾及膳食服务”，在传统的家务助理服务范围之上，为长者提供基本的护理服务。2001年进一步推出合约制的“改善家居及社区照顾服务”，为体弱的老年人设计个别的家居和日间中心服务，满足他们的个人照顾及护理需要，使他们无需入住安老院舍。1999-2002年间推行“老有所为活动计划”，资助各服务机构、地区团体、学校、义工团体及居民组织等举办各类活动，例如推广老年人终身学习、社区参与、长幼共融及跨代义工等，借以提倡老有所为和尊长敬老的精神。
2000年开始，香港实行了安老服务统一评估机制，以国际上认可的“长者健康及家居护理评估”工具为标准，通过对老人身体状况、自理能力、行为及认知能力、情绪稳定状况、家庭状况等各方面进行评估，根据评估结果决定老人应接受何种类型的服务，确定老人对住宿照顾和社区照顾服务的护理需求。
2000年12月1日香港ZF正式实施强积金制度。制度规定，除少数特殊人群外，凡18至65岁的雇员和自营劳动者，都必须参加强积金计划。法定缴费率是由雇主和雇员各缴雇员收入的5%。
2001年4月香港ZF于推行“改善家居及社区照顾服务”。这种服务的对象是年长者，为他们提供非住院及全面的护理服务。
2003年将138支家务助理对提升为“综合家居照顾服务队”，为在家居住的老人和他们的家属提供一系列的支援服务。
2003-2004年，重整现有的长者社区支援服务，包括把所有长者综合服务中心提升为“长者地区中心”，把超过半数的长者活动中心提升为“长者邻舍中心”，两者都着重发展老年义工、外展、教育和护老者支援服务。
4.4 人口结构及消费水平
香港统计处公布的最新《分区人口及住户统计数据》显示，香港人口老龄化问题进一步加剧。香港25岁以下人口，由2009年占总人口的25.6%下跌至去年的25%，65岁或以上人口则升至12.2%。2010年底香港总人口达706.8万人，较2009年底700.3万人上升0.9%。65岁或以上人口占总人口比例为12.2%，按年升0.1个百分点；15岁以下人口占总人口的比例为12.3%，按年跌0.2个百分点。2010年汇丰未来退休生活全球调查发现，香港受访者的平均退休储备为315000港元，较全球平均水平高37%，并高出亚洲平均水平16%。香港退休人士的收入来源主要包括私人储蓄投资、租金收入、子女供养、强积金、高龄津贴、综援。
4.5 经济发展状况
香港特区ZF统计处21日公布，香港2010年全年本地生产总值(GDP) 为17847亿港元，按汇率计算大约为2296.17亿美元，实质同比增长6.8%，去年第四季度GDP同比实质增长6.2%。2010年恢复到247332港元，同比名义增长6.8%，实际增长5.8%。按香港特区金管局发布的港元对美元年平均汇率（1美元=7.769港元）计算，2010年香港名义本地生产总值为2250.02亿美元，较上年的2092.69亿美元增长7.5%（本币贬值0.2%），人均名义本地生产总值为31835美元，较上年的29880美元增长6.5%。按金管局发布的港元对人民币年平均汇率（1人民币=1.150港元）计算，2010年香港名义本地生产总值为15196.31亿元人民币，较上年的14301.67亿元人民币增长6.3%，人均名义本地生产总值为215008元人民币，较上年的204202元人民币增长5.3%。
4.6 投资主体
目前在香港，有170多所由ZF补贴的养老院，同时还有570多所私营养老院。香港目前有500多家私营安老院，200多家ZF资助安老院舍。
4.7 产业概况
4.7.1产业分类
香港养老产业主要涉及照料服务、医疗服务、文化服务、体育服务、健康服务、教育服务、维权服务、优待服务、家庭服务、社会服务等。
4.7.2主要养老业务
（1）居家照顾服务。
居家照顾服务大致上分为三类: 第一类是老人急需的服务, 包括老弱津贴、家务助理、膳食服务、社区护理、公共房屋、护理安老院、疗养院以及老人科病床。第二类是个别需求服务, 包括廉价葬殓、探访以及接送服务、日间护理中心、医疗服务、交通以及康乐设计、适合老人的私人居住环境、老人宿舍等。第三类需求的迫切性不如前两类, 包括辅导服务就业服务、庇护工场服务、安老院以及一些为老人的特别需要而设立的服务。香港ZF规定, 2万人左右的社区都要设立一个老人社会服务机构, 如老人综合服务中心、老人活动中心、日间护理中心等。截至2007年1月, 香港共组建了60个长者活动中心, 40个长者地区中心, 114个长者邻舍中心, 40个长者志愿服务队。
(二)社区支援服务。
社区支援服务包括长者综合服务中心、长者地区中心、长者活动中心、长者日间护理中心等。
(三)院舍照顾服务。
院舍照顾是香港老年人养老服务的另一支柱, 分为非营利组织办的院舍服务和私营老人院两种。在非营利组织兴办的院舍服务中, 根据是否接受ZF资助又可以细分为: ZF资助养老院和自负盈亏老人院。根据老年人的身体状况差异可以分为老人宿舍、安老院、护理安老院和护养院。但自80年代开始出现私营安老院后, 私营院舍的床位数字不断上升, 现已超过ZF资助的一倍, 目前在香港大约50%的院舍照顾服务是由营利的养老院提供的。
4.7.3 养老服务企业案例
私立养老院“灵宝宁养院”，ZF无偿提供土地，建设资金由一些有钱的基督教徒和香港赛马会慈善资助。服务内容包括24小时的起居照顾，医生，护士，牧师及其他专业组成的团队对老年病人提供不同方面的治疗，配合康复，心理，社交等综和辅导，老人暂托和家居服务探访等。每周三有专科医生指导治疗，并与临床医院有绿色就诊通道。养老院虽是非营利的，实行自负盈亏的营运模式，每日收费港币650－2970元不等。

台湾
5.1 政策法规
1980年台湾ZF颁行《老人福利法》，才显示出ZF对老人的重视。《老人福利法》首次法定老人福利机构：扶养机构、疗养机构、休养机构、服务机构等。
1998年，台湾行政院通过加强老人安养服务方案，提出了建立老人保护网络体系的要求，并要求各主（协）办机关研订具体实施计划，积极推行，贯彻实施，并自行研拟评估指针定期检查。方案提及的重要项目有老人保护网络体系、居家服务与家庭支持、机构安养、医护服务、社区照顾及社会参与、教育宣导及人才培训、老人住宅及老人年金、保险及补助等。加强老人安养服务方案枠的实行，旨在整合家庭、社区、民间机构、团体及ZF力量，提供完善的老人安养、养护及长期照护服务措施。
1999年12月，行政院通过《台湾地区老人照护体系先导计划》，打算从2000年1月开始选择三个社区，提供机构式照护、居家服务、居家护理、日间照顾和失智症照顾等。
2002年修正的《老人福利法》，把受益的对象扩大到所有65岁以上的老年人，并且要求各级地方ZF应尽职守为老人服务及福利。
2004年，通过《社会福利政策纲领》，把社区照顾服务作为一种主要的老人福利服务方式。各地通过结合当地志工与社区资源，为老年人提供多元服务。台湾社区照顾服务的项目主要有居家照顾、日间照顾、营养餐食服务、独居老人关怀访视、喘息服务等。
2007年4月31日，台湾公布《长期照顾十年计划》，将日常生活需他人协助的下列四类失能者列为长期照料服务的重点对象：一是65岁以上老人、二是55岁以上山地原住民、三是50岁以上身心障碍者（失智、失能）、四是工具性日常生活功能（IADL）受限且独居的老人。对这部分老人所需服务项目，按失能程度分为轻、中、重度三级，并根据失能者家庭经济状况提供标准不一的补助。家庭总收入在最低生活保障标准1.5倍以下者，全额补助；家庭总收入在最低生活标准1.5倍以上2.5倍以下者，补助90%；一般户补助60%。
2008年12月31日，台湾发布《中低收入老人补助装置假牙实施计划》，从2009年度起，由财政转移支付，为中低收入老人及由ZF全额补助安置的老人中经医院评估确需安装活动假牙者，按其假牙类别，提供每人最高1.5万元至4万元补助。
5.2 人口结构
台湾是进入人口老龄化比较晚的地区之一，但老年人口占总人口比率逐年提升。按照世界卫生组织关于65岁以上老年人占总人口7%的测算标准，台湾地区于1993年进入老龄化社会。2008年底，全台65岁以上老年人口为240.2万人，占总人口的10.43%。
5.3 台湾养老服务体系
    台湾地区的老人服务体系分为两大系统：非正式照顾体系和正式照顾体系。
（１）非正式照顾体系
非正式照顾体系是由亲属（主要包含配偶、子女、兄弟）、朋友及邻居所组成。据1997年一项调查资料显示，在台湾，无法自行料理生活的老人中有77.21%的是在家由家人照顾，这意味着有13.3万生活无法自理的老年人是由家人照顾的。又据调查发现，出院后的失能老人中，有78%由家人照顾，8.4%请看护工，13.7%送安养院。家庭成员为老年人提供的服务主要有四种：一是协助老人吃饭、穿衣、洗澡、上厕所、移动等个人照顾；二是为老人提供工具性支持，比如食物制作、衣物换洗、房间清理等日常生活活动的协助；三是提供情感支持，包括关心与慰藉、倾听问题等；四是提供财力支持。
（２）正式照顾体系
正式照顾服务体系包括经济、政治制度、社会福利机构及人民团体等部分。自1980年开始颁定老人福利法，台湾地区ZF才开始显示出对老人的重视，并随着1986年该法的修订及1987年通过的枟加强老人安养服务方案枠，才有比较完整的老人照顾体系，目前对老人的福利服务主要有健康服务、经济安全、教育与休闲、居住安养照顾、心理及社会适应与其他福利措施等六类。“健康照顾”与“经济安全”属于现金给付的补助形式，对象只限于中低收入户的老人。老人社会照顾服务主要体现在“安养照顾服务”和“心理及社会适应服务”两个方面。若依接受服务的场所来区分，可分为居家养老服务、社区养老服务和机构养老服务三种。
5.4 台湾养老业务
台湾养老服务包括居家及社区式服务和机构服务
（1）居家及社区式服务
① 上门服务
    台湾自2002年6月1日起，对认定的四类失能人士，普遍核发居家服务补助。轻度失能者每月最高补助25小时服务时间，中度失能者补助50小时，重度失能者补助90小时。同时，由ZF出资，民间机构举办，开展居家照护知识培训。自2003年至2008年底，累计培训44346名照护服务员，并有11357人获得相关的技能鉴定合格证。
②日间照料和营养餐饮
    日间照料是指应失能老人的意愿，定期或不定期地往返日间照顾中心，接受个性化照顾服务、康复运动、咨询服务等。这项工作，由各地ZF结合当地民间资源实际正在起步之中。2008年度已服务339人。从2008年起，台湾将向失能老人提供营养餐饮，列入“长期照顾十年计划”内容开始推进。各县市ZF最高补助中低收入失能老人每人每餐50元，由服务提供单位送餐上门，藉以解决老人做饭难问题，又让老人接触外界社会，获得情绪支持。2008年度服务人数达5356人。
③辅具购买租借及居住环境改造
    对于有需求且经评估合格的失能老人购买、租借辅助用具，以及按无障碍标准改造住宅者，台湾地方ZF给予10年内每人最高10万元的补助。经评估有特殊需要者，还可个案处理，提高补助额度。2008年度享受此项待遇者有328人。
此外，2008年，台湾有17个县市实施了重度失能老人交通补助制度，每人每月往返4趟，每趟最高补助190元，以帮助解决就医困难。还有3个县市开办了家庭病床，由照护服务员在失能老人住所内提供护理服务，或协助老人参与社区活动。
（二）机构服务
    到2008年底，台湾共有各类养老机构1043家，床位总数53184张，占65岁以上老年人口的2.21%。其中，用于安置健康老人的安养机构为42家，床位为7224张。用于安置失能半失能老人的长期照料机构为1001家，占总数的96%；床位为45960张，占86.4%（其中又分为养护床41990张，长期照护床3970张）。台湾对养老机构的发展，实施扶持与监管并重的方针。主要的扶持措施有：（1）有关部门自1989年起，每年安排专项经费，用于补助民间力量积极兴办养老机构，为这部分机构增添设施设备和开展护理培训提供经费支持。（2）为加强ZF与养老机构间的沟通联系，每年举办老年福利机构联席会议，由部门召集，公私立养老机构代表和地方ZF代表共同出席。2008年的联席会议在高雄市举行，围绕失智老人照顾和无障碍环境设计的主题，展开交流和研讨，并组织参观私立高雄仁爱之家等先进机构。（3）安排专款，资助民间机构举办各种研讨、培训和联谊活动。仅2008年就补助27家机构经费434.6万元，开展了“失智专区环境设计”、“失智老人技能训练”、“养老机构管理人员防灾专业技能培训”等活动，以促进机构提升专业素质。
目前，全台湾有安养机构、养护机构、长期照护机构、护理之家、荣民之家及身心障碍机构等各类养老机构1300多家，拥有床位88000多张，其中大部分为非ZF组织和私营机构。

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