1.  计算模型
基期和基点：以2000年12 月为基期，当时北京的基点为1000点，其他城市或物业在基期的点位通过当时
的均价与北京进行比较得出。
住宅、写字楼、商业营业用房等分物业指数通过拉氏指数理论计算，并通过加权得到城市综合指数。此外，
在2005年 6月的技术改进中，还针对住宅市场引进了Hedonic指数（特征价格指数） ，着力反映在保持产品特
质不变的情况下，纯粹的市场供求变化对房价的影响。
住宅、写字楼、商铺、别墅等分物业指数的计算公式如下：
tt-1
ii ''
tt-1 t-1 t-1
ii
PA
II
PA
=⋅
∑
∑  
其中，
'
t
I
和
'
t-1 I
分别是t和t-1期的价格指数，P为物业价格，A：当期建筑面积
城市综合指数由该城市的住宅、写字楼、商铺三类物业的指数加权平均得出，权重分别为0.75、0.15、0.1。  
Hedonic指数借鉴国外相关理论编制，将价格分为基准价格（由常数表示）和特征价格（由自变量和残差表
示） 。中国房地产指数系统将特征价格从总价格中彻底排除，仅对基准价格进行比较，得到纯粹的只受供求关系
影响的价格指数。具体模型如下：
Log(P) Log(X ) i i
∑ =+ + α βε  
t
Ie/P t0
=
α

即：项目实际价格 =  基准价格 + 受已知特征影响的价格 + 受未知因素影响的价格