房企预售收入缴税须“区别对待”

营改增后，房地产开发企业销售未完工开发产品取得的预售收入，在计算增值税、
土地增值税、企业所得税预缴税额时，其计税依据确定分别适用不同政策，须区
别对待。
案例：甲房地产公司是增值税一般纳税人，开发 A 地产项目。该项目于 2017
年 9 月开工建设，12 月开始预售，当月取得预售收入 12000 万元。甲公司企业
所得税按月预缴，适用计税毛利率为 20%，税率为 25%。
增值税。按照《国家税务总局关于发布〈房地产开发企业销售自行开发的房地
产项目增值税征收管理暂行办法〉的公告》（国家税务总局公告 2016 年第 18 号）
的要求，一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收
款时按照 3%的预征率预缴增值税。应预缴税款的计算公式为：应预缴税款=预收
款÷（1+适用税率或征收率）×3%；适用一般计税方法计税的，按照 11%的适用
税率计算；适用简易计税方法计税的，按照 5%的征收率计算。
根据上述规定，甲公司申报缴纳增值税的计税依据=12000÷（1+11%）
=10810.81（万元）；
应预缴增值税=10810.81 ...