孙立平/文

房地产是最近这些年人们最关心的问题之一，对于房价的解释也莫衷一是。其中非常值得注意的一点是，人们在国外经常使用的分析房价的指标，在中国基本都失效了。

以房价收入比为例。所谓房价收入比，是指世界银行公认的一个“比较理想”的收入和房价之间的比例关系。通常人们认为，这个比例理想的状态是4至6倍。与国际上的一般水平相比，我国的房价收入比无疑是明显偏高的。更重要的是，近些年来，我国大中城市中的房价扶摇直上，但居民收入的增长却极为有限。以至于“靠工资是买不起房的”这句话，成为人们基本的共识。但令人不解的是，高房价和低收入的强烈反差，却并没有导致房地产市场的冷清，相反，在房地产市场中，居民的购买力却表现得非常旺盛。有人说，这是由于投机性资金炒房或富人投资性购房，这个因素的作用当然是不容忽视的，但如果完全用这个因素解释我国房地产市场中的旺盛购买力，显然是说不过去的。因为事实是，购房者中一个重要的组成部分显然是一般的工薪阶层。

与房价直接相关的另一个因素是租金。如果有一部分房产被投资者购得，购房者要考虑的基本问题是投资收益率。这个投资收益率主要由两个部分组成，一是将来出售房子的差价，二是出售前的租金。有专家认为，按照国际惯例，房价一般是月租金的100—200倍，一旦超出这个标准，两者会相应做出调整。但在我国房地产市场中一个值得注意的现象是，在房价扶摇直上的同时，许多城市的房租却在不断下降，至少是没有同步上升。比如，在北京，除了中关村(行情论坛)、中央商务区等少数地区房屋的租金比较坚挺之外，许多地方的租金，包括房源非常稀缺的老城区，房租大体与前些年持平，有的地方甚至是在不断下降的，个别的地方比上世纪90年代初期的水平还要低。上海也是如此，在房地产热中，上海出现了一大批每平米1万元到2万元以上的房子，由于这些中高档物业供应量在不断加大，租金也在回落，有的甚至租不出去。

由于这两个指标全部失灵，一些依据这些指标做出的房价走势预测，特别是关于房地产泡沫及其破灭的预测，便往往成为笑柄。前两年，索罗斯曾认为，美国的房地产泡沫一两年内会破裂，中国也挺不过三年。索罗斯虽然是著名的投资家，但对于中国房地产的预测却可能会让人们大跌眼镜。最尴尬的是一些真心站在购房者的立场，呼吁将房价降下来，而且不断做出房价可能下跌预测的学者，他们往往成为房地产商奚落的对象。

问题出在什么地方？中国人超出学者们预测的旺盛购房能力来自哪里？我认为除了人们谈论较多的那些因素之外，有两个因素是最值得注意的。

一个因素是目前中国独有的家庭结构。由于几十年中计划生育政策的实施，特别是城市中“一孩化政策”的推行，所形成的独生子女家庭结构。事实上如果仔细分析一下就会发现，这个因素对房地产市场产生的影响，会比个人收入每月增加几百元要大得多。

北京市建委网站今年早期公布的一项调查表明，北京商品住宅购房对象正趋年轻化，20至30岁群体是商品房购房主力，去年第四季度其占总体比重又有大幅增长，目前占近四成。这种状况与国外的情形形成鲜明对照。有专家指出，在欧美一些国家，年轻人一般毕业大概十年以后才进房地产市场买房子，购房的主力是35岁以上的人。而我国买房的不但大多是25岁到30岁的年轻人，而且是一毕业就买房子，买房就要买大房子。对于20至30岁的购房群体，我们至少可以认定两点。第一，他们主要是为结婚安家而购房。第二，就其中的大部分人来说，即使考虑到按揭的因素，并不具有这样的购房能力。

那么他们的购房能力来自哪里？在许多地方，实际上是形成了这样的一种标准购房模式：首付由一方或双方的父母来出，小两口承担按揭。有的小两口实际上是连按揭也无法承担，一方或双方的父母亲仍然要帮助他们支付按揭款。这样我们就看到我国社会中的一种独特购房模式：三个家庭，或六个劳动力在共同购买或供养一套房子。可以说，正是这个因素使得收入房价比彻底失去了意义。因为收入房价比计算的是一个家庭收入与房价的比例关系，而现实却是三个家庭在购买或供养一套房子。在这种情况下，如果一定要勉强使用收入房价比这样的指标的话，也需要在家庭收入的后面乘以2或3。

而这种三个家庭支撑一套房子的模式，只有在独生子女家庭中才会成为可能。在一个多子女的家庭结构中，父母要帮每一个孩子解决住房问题，是不可想象的。从这个意义上可以说，独生子女家庭结构，是支撑中国房市的重要因素。这个因素在短时间内不会消失。

由此可见，在中国目前的情况下，家庭结构对购房能力从而对房价的影响，远远超过一个家庭收入变化的影响。一个家庭收入的变化，基本是加减的关系，而家庭结构所造成的三个家庭六个劳动力支撑一套房子，则是乘数关系。后一个因素的作用无疑远远大于前一个因素。看起来家庭是很小的家庭，家庭就几个人，但家庭结构对经济社会生活的影响有时会非常大。

在若干年前，我和一个房地产的朋友经常在私下里争论北京房价的走势问题。当时我的观点是，北京房价的上涨不可能持续很长的时间。那个朋友争辩说，他坚信北京的房价会不断走高。事实证明，是我错了，朋友对了。我的推断错在什么地方？关键是对外来资金涌入北京估计不足。不久前的一个数据表明，北京1万6千元一平米以上的房子，60%是外地人买的；全部的一手房当中50%是外地人买的，全部进行交易的二手房当中40%是外地人买的。这就是通常我们所说的，外地人买房子的现象。从一些研究的成果来看，除了北京市自身的购买力之外，有两个因素对推动北京的房价起到了重要作用。一是外来的投资性或投机性资金。一种坊间的说法是，外地的有钱人纷纷在北京购房，二是每年超过十万人的北京高校毕业生，大多都不会离开北京，此外每年还有为数可观的“北漂一族”来北京寻找机会。从理论上说，两个家在外地的毕业生在北京安家立业就需要一套房子，如果考虑到独生子女所形成的家庭结构，甚至两个外地孩子在北京安家立业最终可能需要三套房子，因为其父母在退休之后也可能追随而来。

我举这个例子是想说明，在一个失衡的社会里，各个角落的资源都会以极快的速度向有限的大城市积聚。因为在这样的社会中，若干个特大的城市集中了社会主要的经济、政治和文化资源，甚至也集中了生活中最主要的机会。

这样的状况和北京、上海这些城市房地产的关系是显而易见的，人们都在往这有限的地方集聚，各种各样的资源在向这些城市流动。于是就出现全国的钱买北京上海的房子。

这个因素又会和前面讲到的家庭结构联系起来。我们假定说两个外地的孩子，一男一女，到北京或者上海来读书。只要到了北京、上海读书一般不会再离开这个地方，然后他们两个恋爱了，结婚了，组成一个新家庭。这个时候就需要一套房子。但是如果这两个孩子都是来自城市，那么意味着他们都是独生子女，他们两个结婚之后意味着在外地各自有一个身边没有子女的家庭，就是他们的父母组成的家庭，他们的父母有的可能是退休了，有的可能没有退休，从理论上来说，只要他们具有这样的能力，这两个老家庭将来会跟到北京或者是上海来，为什么？因为他们在当地是身边没有子女的家庭。这意味着，两个外地的孩子到北京或是上海读书，在理论上来说将来可能需要三套房子，老家庭原来几十年积累的资源，最后都要用到北京和上海的房地产当中。这个因素对北京、上海这样大城市房地产的影响显然也是不可忽视的。