今日统计局公布了6月相关经济数据，继续关注房地产。
房地产销售
1-2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月
2014 7090 5973 4944 5367 7459
2013 7361 6631 5855 6017 7512 3173 6175 8304 7210 8708 11482
增幅 -3.7 -9.9 -15.6 -10.8 -0.7
从五月开始降价后房地产销售同比降幅开始明显缩小，笔者始终认为现价段中国的房地产需求非常
庞大，房地产调整周期会比较短（一年），价格下跌幅度会比较小（5%），但从最新的数据来看
房地产市场的调整可能会比笔者预期的时间更短，幅度也可能会更小。难怪一些外国投行预测中国
房地产市场崩盘遭到了央行官员在新闻发布会上公开吐槽。
房地产开发企业到位资金
1-2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月
2014 21264 7467 8469 9528 12185
2013 18926 8036 8640 9513 12110
增幅 12.4 -7.1 -2.0 0.2 0.6
1--2月 3月 4月 5月 6月
2014 2013 增幅 2014 2013 增幅 2014 2013 增幅 2014 2013 增幅 2014 2013
到位资金 21264 18926 12.4 7467 8036 -7.1 8469 8640 -2.0 9528 9513 0.2 12185 12110 0.6
国内贷款 4913 3938 24.8 1313 1235 6.3 1483 1446 2.6 1570 1433 5.9 1850 1914 -3.3
自筹资金 8256 7331 12.6 2837 2849 -0.4 3283 2832 15.9 3846 3636 5.8 5588 5042 10.8
其他资金 8045 7570 6.3 3282 3973 -17.4 3672 4326 -15.1 3978 4408 -9.8 4647 5183 -10.3
到位资金连续两个月为正，但幅度还很小，由于基数原因下半年销售由负转正的可能不小，到时房价
完全可能止跌回升，政府不会坐视房地产崩盘，但可能也不愿意看到房价这么快就回升，最近广东等地
加紧追缴土地增值税就表明了相关政府部门的态度，此外6月M2增长14.7%，短期内降准的可能性大幅
下降，贷款利率降幅会非常有限，后期房价走势总体乐观但政府的应对措施也值得关注.关于限购笔者
认为全面放开的可能很小，下图是瑞银估算的新增购房贷款净额占商品房销售额的比重
从中可以看出购房者靠贷款买房的比例不大，而且房价上涨阶段靠贷款买房的比例明显下降，
说明投资买房的比例不低。放开限购无疑会助推投资买房，而投资买房同我国政府现行的促进
消费需求限制投资投机需求的方针是相矛盾的，更重要的是投资需求同消费需求相比有涨时
助涨，跌时助跌的特征，投资需求过大容易加大房地产市场波动，对抑制房地产泡沫和保持
国民经济平稳发展是极为不利的。
房地产投资
1-2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月
2014 7956 7383 6983 8417 11280
2013 6670 6463 6047 7618 10030
增幅 19.3 14.2 15.5 10.5 12.5
6月地产投资略有回升，后期不排除会继续下降，但下半年销售回稳的概率较大，投资降幅也会比笔者预期
的小，经济下行压力会逐渐减小。总体来看当前的经济形势是非常好的，不仅化解了由房地产下行带来的
下行压力，而且第三产业占比和消费的拉动作用都在上升。还有没有值得重视的问题？来看相关数据
03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13
初级产品 7.94 6.84 6.43 5.46 5.0 5.43 5.25 5.18 5.3 4.91 4.86
劳动密集产品 44.71 43.44 42.64 42.83 42.76 41.97 40.45 39.82 41.14 42.57 42.7
资本技术密集产品 47.35 49.72 50.93 51.69 52.24 52.60 54.3 55 53.56 52.62 52.44
从上面的数据可以看出从11年开始我国出口产品中资本技术密集产品的份额开始逐年下降，这种现象
在我国外贸史上是十分罕见的。为何会出现这种现象？笔者认为同企业的贷款成本过高不无关系。根据
统计局公布的分行业工业主要工业指标的相关数据可以算出11年--13年全国规模以上工业企业的总资产
回报率分别为4.08 3.1 3.2，而同期央行公布的非金融企业贷款加权平均利率则要高得多
非金融企业贷款加权平均利率
2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
3月 8.72 4.76 5.51 6.91 7.61 6.65 7.18
6月 8.47 4.98 5.57 7.27 7.06 6.91
9月 8.38 5.05 5.59 8.06 6.97 7.05
12月 6.23 5.25 6.19 8.01 6.78 7.20
出口产品结构的恶化从一个侧面反映了产业升级的步伐放缓，事实上工信部苗圩部长曾经公开警告“金融、
房地产和资源垄断性行业的高利润抬高了实体经济的融资成本和经营成本，降低了社会资本投资实业的
积极性，削弱了工业企业转型升级的动力。”显然过高的贷款利率对产业升级是极为不利的。如何才能降低
贷款利率？来看一张图
从上图可以看出93年人民币贬值和2003年入世以后出口增长快的年份M2/GDP都是下降的，说明债务的
增长是比较缓慢的，债务增长放缓必然导致借款减少从而降低利率，所以降低贷款利率首先应考虑人民币
贬值。人民币贬值不仅能够降低贷款成本。根据兴业银行首席经济学家鲁政委先生的研究显示汇率贬值还有
助于产业升级，而汇率升值则对产业升级有不利影响
（鲁政委：双重汇率压力的挑战与突围
http://www.yicai.com/news/2014/03/3558902.html）。
当然这一点美国人是坚决反对的。美国人要求中国人民币升值，实施金融市场化改革，签订双边投资协议。
美国人打的是什么算盘？？？人民币升值会使中国企业不断增加杠杆，增加股权融资的需求，金融市场化
改革初期利率会上涨，形成极有价值的估值洼地，最后签订双边投资协议美国人想干什么，不用说大家都
懂的。所以人民币只能小幅有序地贬值并不能解决全部问题，如果人民币也向日元一样一年贬26%，美国
人一定会把中国央行钉死在操纵汇率的十字架上。
除了人民币贬值以外还有什么方法能降低贷款利率？
笔者认为合理搭配财政政策和货币政策十分重要。由于我国拥有大量的地方政府融资平台和国有
企业，虽然危机以后中央财政的赤字并不高，但如果算入地方政府的债务危机后最高的年份财政赤字占GDP
的比例一度接近10%，不仅如此相关研究显示08年以来在政府强调保增长的情况下国有企业的资产负债率
明显上升，
如果再计入国有企业的债务则更为庞大。应该看到在目前情况下，如果政府过度强调保增长，真实的财政赤字是
没有办法控制的，所以政府只能在就业下滑时托底，而不能搞强刺激。政府搞强刺激会导致资金过多流入基础
设施建设，拉高普通企业的资金成本产生强烈的挤出效应，而提振经济的任务更多地应由货币政策来完成。从这个
角度看我国政府将保增长改成稳增长是十分恰当的。也许有人会担心放松货币政策会导致企业部门本已高企的债务
继续大幅增加，最终引发金融风险。但从美国的数据来看虽然在经济衰退期美联储都会降低利率，但企业债务的
同比增速都明显下降，
从我国的数据来看08年以来非国有工业企业的资产负债率并没有上升反而是在下降，而国有工业企业的资产
负债率则有明显上升。如果政府部门降低保增长的调门国有企业债务的增长会明显放缓。放松货币政策未必
会使企业债务大幅攀升。同时不能忽略放松货币政策还有有利于降低降低企业资产负债率的一面。从历史数据
看居民存款增长率同真实利率的变化方向是一致的。如果真实利率下降居民存款增速也会下降，有利于企业
部门向居民部门转移杠杆。利率下降有助于活耀股市，便于企业补充更多资本金以降低资产负债率。
当前经济增速完全符合政府预期，而且房地产下行带来的压力也比预期的要小，笔者建议停止加码微刺激。最近
国务院印发了《国家集成电路产业发展推进纲要》，地方政府在助推产业升级方面也有很多好的做法
（地方政府能为转型升级做些什么？
http://comments.caijing.com.cn/2014-06-24/114286218.html）。
梳理总结并推广好的有利于促进产业升级的措施来稳增长，对促进中国经济更为持久健康的发展有不可低估
的重要意义。发展中国经济不仅需要淘汰落后产能，更需要发展新兴产业。像河北这样的省份，如果不花更多
的精力来发展新兴产业，那么淘汰落后产能带来的一系列问题是很难解决的。已故的德鲁克先生在看见企业
最有才能的人才都被派去解决问题而机会只能自己照顾自己时不无忧虑地发出了如下忠告“解决问题只能减少
损失，把握机会才能带来繁荣。”
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