序言

　　前几日，我在博客里发表了“一二线城市房价大跌  三线城市行情看涨”——厦门风火   中国高房价之人文反思  系列一的文章，有这么一位看客，他在不经意间，留下了这么一句话，“但愿房价能降到老百姓买得起的价格”。
　　
　　他说得是那么的平淡无奇，朴实无华，但，却道出了今天地产市场的一个事实，仰望高房价，民众的一种呼声，百姓的一种渴望，瑟瑟寒风中，它透露着，无奈和无助，但愿2008后国家新政，市场变动，真的不要让普通大众，再感到无望。
　　

一   谁是最可爱的人

　　其实，最可爱的人，还是广大平民百姓，他们的人口数占到城市总人口的80％，他们才是中国地产明天的希望。
　　
　　中国地产，如果撇开了平民百姓，撇开了亿万生活于中低层次的同胞，那将是舍大取小，捡了芝麻丢了西瓜，那将是没希望的！

二  地产明天  托付给谁

　　中国的高房价，基本玩到头了！
　　
　　中国城市，10％真正的有钱人，所谓成功人士阶层，人均拥有房产面积，已经达到100平米以上，不是拥有超大面积的私家别墅，就是拥有了多套房产，他们对于房产，基本是无欲无求，就像吃饱了饭，你做再香的饭菜，也勾不起他的食欲的，除了吃饱了撑着，投机倒把，囤积房产，奇货可居，倒买倒卖，赚取不义之财之外，新建多盖的房产，对他们基本没有任何意义。
　　
　　中国城市，10％的高级白领，他们，可能是今天或明天中国城市购房团的主力军，他们勉强能够买得起，住得起今天的高价房，但是，他们在享受城市荣光的背后，也背负着一生的苦累。他们的房价收入比约在8-12：1，即使是月收10000-15000元的高收入白领家庭，即使不吃不喝，也要耗费10年之功，才能养得起一套三房两厅的高级住宅！更何况，他们也不是神仙，不是只要住房，而不食人间烟火的仙人，他们还要面对高额的生活开支，生活费、养小孩、教育、应酬、娱乐、高档名牌消费、旅游、养车、医疗、保险等高额生活支出，他们容易吗？
　　他们要把宝都押在他们高收入的职业上，任何的职业风险，对他们而言，都是致命的。因为，一套130平方的房子，总价130万到190万，去掉首付，按揭90—130万，10年月供，他们身上，背负的，是每个月10000-15000左右的房债，再加上每月好几千元的高额生活消费，每月生活支出，将达15000-20000元，这是何等沉重的债负啊！他们的生活，就像单车走钢丝，晃晃悠悠，看起来很漂亮，但，容不得有半点的闪失，因为，他们的生活，是高载负的。对这群城市白领，高收阶层来说，1套住房，已经是用尽了他们生活所有的力气，两套住房或多次置业，谈何容易，投资出租，租金抵不上月供，只能更增添生活的负担，不能让他们生活得更好，所以，幸福快乐，对他们，也只是镜中花，水中月，我们也只能抱歉的对他们说一句，高收白领，你们，看起来很美！
　　面对一次性消费，占城市人口仅为10%，数量有限的高收白领阶层，我们能说，中国地产的明天，就拜托您啦！？？？？
　　如果，中国地产明天的希望不是勉强能够消费得起高房价的他们，那还会有谁呢？
　　
    中国地产明天的希望在哪里呢？？？
　　
　  这正是困扰着当今广大地产开发商的现实命题！
　　高价拿地，遍地豪宅，但，我们的客群在哪里呢？
　  今天闭着眼睛举牌，挤破头的高价拿地，但，谁来买我们明天建造出的房子呢？
　　有钱的成功人士和高收白领靠不住，那，还有谁来买我们的房子？
　　我们还能靠谁呢？
　　
　　皇宫建得再漂亮，闪闪发光，但，没有皇帝命，谁还能住得进去，高价房，就像天上的月亮，看起来很美，但，可望而不可及，对于黎民百姓而言，砖瓦房，茅草屋，还是来得更现实。
　　
　　这是何等的现实讽刺意味啊！
　　
　　平民百姓，期待着2000到5000元的廉价房。
　　亲爱的开发商，你们能够满足他们的最基本的生活愿望吗？
　　
　　NO！
　　回答是肯定的。

　　面对5000到10000元高成本的楼面地价成本，他们还能给予我们可爱的平民百姓，更好的回答吗？
　　

三   一团乱麻

　　这是个系统工程，自由的市场经济，自有它的规律存在，从更长一点的历史时间来说，高房价，不是地产开发商说了算，这里有国家政策、财政税收、地方政府利益、相关部门和个人利益、开发商利润、炒房者等等利害关系交织其中，这是个大染缸，是利益综合体，单个开发商，只要跳进了这条河，你再清廉，公正和无私，你也建造不了廉价房！除非，是政府的福利房，经济适用房，或者开发商倒贴，不然就不会有廉价房出现。这，是看不见的市场之手，在左右着房价，如巫婆的神术，她可以给你高额利润，也可以让你倾家荡产！去年前年，当地产市场还处于上升的发展周期时，开发商闭着眼睛举牌拿地，闭着眼睛盖房，卖房就像卖菜，开发商，赚得盆满钵满，开怀畅笑。

　  高价拿地，满地起高楼，房价节节高，产品有价无市，卖不出去时，就像堆积在农民田头，烂熟而没有市场的柿子一样，只能任其腐烂，作为下一季节作物的肥料，等待时间轮回，等待下一季度能有更好的收成、更好的市场出现，别无它法。但，对于动辄几亿十几二十亿高额投资的地产，我们能任其烂于街头吗？这是身家性命和高额银行债务啊！多少人倾家荡产，几个人能够等待明年来春，重头再来？世间没有几个史玉柱！
　　
　　高房价市场，搞不好是要烂掉的。
　　
　　除非，系统工程的变动，就像，一团乱麻，找出线头，重新梳理，程序重新编程，政府金融信贷政策、地产政策和土地政策的系统性调整。

　　否则，理性的廉价房将不可能出现，除非太阳从海平面西边升起！

　　
四   治国之道

　　中国，地大物博，但，最大的特色，莫过于人口众多。14亿人口，占有地球十六分之一的国家陆地面积，却居住着地球总人口数量的五分之一，假如要说世界有八大奇迹，这可以算是人类的第一大奇迹！
　　
　　中国地产业，从政府层面而言，首先考虑的不应该是从土地和房产里面谋取多少土地款、多么高额的房产税收和财政收入，而是，应让老百姓们安居乐业，居者有其屋，解决广大平民大众的住房问题！诗圣杜甫，“安得广厦千万间，大庇天下寒士尽欢颜”的千古美梦，直到千年之后，科技经济高度发展发达的今天，这还只是一种梦想，这是人类何等的遗憾啊！
　　
　　经济不管再怎么发达，人民不管再多么富裕，如果解决不了民生衣食住行里最重要的安身立命之所的民生住房问题，这将是很不完美而令人遗憾的！我们不希望经济高速发展，人民渐渐富裕的今天，大家还都买不起房，住不起家，连这么基本的民生问题都解决不了，实现不了，这是何等的可悲？！
　　
    从国家政府的层面来讲，我们目前仅处于社会主义社会初级阶段，我们需要以长远的眼光来发展社会经济，不能以高价出让土地实现高额的财政收入、刺激民众高额房款支出刺激消费来支撑高速发展的经济，这种做法只能是让中国经济高度依赖泡沫的房地产业，使国家高速、高风险运营，从良性发展的眼光而言，这不是国家应该走的短视政策之路；对于广大人民来说，高房价的现实，是涸泽而渔，伤筋动骨、动摇了民生的根本，让人民背负高额房债负担，怎么能再负担起未来30年中国经济高速发展所需要的强大国内市场消费内需呢？从良性的市场消费能力培育而言，高房价让民众背负一身债务、一贫如洗，这是不好的现象和策略，俗话说，“问渠那得清如许、为有源头活水来”，只有实施低生活成本、低税收、高收入的富民固本政策，民安民富了，才能实现国家的国泰民安、繁荣昌盛、长治久安，这是国策的根本！“文景之治”、“贞观之治”“开元盛世”，中华民族，历朝历代，社会经济最繁荣昌盛的时期，哪个不是以低税负、低生活成本，安定民生，发展经济而实现的！作为政府，是要以长远的眼光，以健康良性的社会和经济政策，来实现经济的长期可持续发展，以长远的国家和社会经济发展为施政目标，而不是高度依赖房地产业，让人民高价买房、高额银行信贷，用短期、非理性的住房消费来刺激和支撑国家经济的短期高速发展，这是短视和短期行为，遗祸后代！作为正处于高速上升发展期、有远大发展前途的中华民族，我们应该做的，是登高望远、立足长远，实现国家社会经济的长远、长期健康良性发展，这才是国家和社会长远、长久的“源头活水”啊！
　　中华民族，是一个恋家、爱家的民族，是一个全世界最恋家和爱家的民族！每次中秋佳节、春节元宵，全国铁路公路飞机，2亿人民大挪移，千里奔袭，再远的地方，就是要实现心中的一个梦想，回家团圆！这，在世界上，在众多民族里，是一个罕见的奇迹！浓厚的家庭观念和浓浓的恋家情节!对于中国人而言，拥有住家，高于一切！没有一个温暖的住家，对他们而言，是一个多么残忍和痛苦的现实啊！拥有住房，低银行负债率，才是实现民生幸福美满的唯一出路!中华民族，历史悠久，恋家爱家，是中华民族的优秀传统，是全世界最恋家的民族，即使是最穷困的平民，只要有可能，他们都想建立自己的家园，即使是茅草屋也行，恋家情节，居者有其屋，是民族特性、历史使然，这是普通大众最美好的愿望，国家的高速发展和建设，如果不能给她们幸福的小家，这社会将是很不和谐的，中央政府建设伟大的和谐社会，将会事与愿违。国家现在处于社会主义社会建设的初期，普通大众都不富裕，国家政策应该是让老百姓低成本生活，让大家过得更为安乐，这会儿是蓄水期，应该是放水养鱼，学学两千年前西汉初建时期的良相萧何，有何不可，社会发展初期，民不富裕，低赋税，低房价，低生活成本，安民固本，这才是国家长治久安的百年大计，放长线钓大鱼，先挖大池，养大鱼，拼大饼，把经济搞大了，家底搞扎实了，人民富裕了，再来抽税，为时不晚，如果，急急忙忙，靠卖高额地价和抽取高额的地产税、企业所得税，充实国家和地方的财库，然后再大搞建设，人民的收入所得被商家和银行盘剥殆尽，债台高筑，入不敷出，涸泽而渔，这不仅加大了银行的金融风险和国家的经济风险，而且，新一代城市精英的一生幸福和收入，全部押入了谋取城市角落小小的一套两居室、三居室的不动产，谁来促进消费，谁来支撑高速发展的国家经济，单单靠埋头生产，全部出口赚取外国有钱人口袋的外汇行吗？
当今日本经济的疲软和没落，就是一个教训。
　　
　　日本，海岛之国，技术先进，引领世界，重点发展外向型经济，20世纪60-80年代，也曾经好像好像今天的中国，经济复苏，高速发展，日本产品，充斥地球的每一个角落，世界为之震惊，欧美为之僻让，但，当世界经济寒流来临，国际消费疲软，缺少出口市场时，强大的国家生产机器，生产能力严重过剩，技术再先进，没有国际市场的支持，同时又没有强大、强劲的国内消费市场的支持，怎么保持国家经济高速发展，国家长期的繁荣富强，日本经济一蹶不振，一趴十年，全世界是有目共睹的。
　　
　　未来中国高速发展的经济，对外，靠强大的生产物美价廉产品的出口型经济来发展，对内，要依靠全世界最庞大的中国新生中产阶级强大的消费能力来支撑，两者缺一不可！中国号称世界工厂，生产设备、基础设施、生产能力将是世界最为强大的，投资额也将是全世界最巨大的，如果把鸡蛋放在一个篮子里，严重依赖出口型经济，而忽视了国内平民的消费能力和国内消费市场的培育，当1931年国际经济萧条危机来临时，严重的生产过剩，严重的金融贷款坏账，中国庞大的国家经济机器，一旦停止运转，后果，将是灾难性的，那时，我们将拿什么来拯救国家经济，谁来相互扶持，帮助国家，度过难关？那，将是强大而富裕的国内中产阶层，依靠国内自己强有力的消费市场，才能让国家保持快速、健康成长而不受国际市场所累。
　　
　　然而，严重的命题是，中国庞大的中产阶级远远没有成长起来，他们的先天环境是如此的恶劣啊！
　　就像破产的豪门，刚刚出生的婴儿，就要背负沉重的经济枷锁，单单高额房价和银行按揭的债台高筑，就要耗尽他们一生的幸福和希望，更何况他们还要面对高额的医疗、教育和其他生活成本，他们被早早的超额透支了，他们蹒跚的背后，有着大大的金融黑洞需要他们去填补，去为债务而献身，他们，还有明天吗？
　　
　　中国的新兴中产阶级，能够成长起来吗？
　　
　　如果不能健康、快速的成长起来，那，中国明天强大的经济，需要依靠谁来托付呢？
　　
　　国际上富有国家，人民富裕，人均国民收入达到两万美元，房价收入比才仅仅5：1，他们强大的消费能力都不能支撑起国家经济年均增长4%，中国，还处于人均国民收入两千到三千美元的冲刺期，是欧、美、日本富裕国家的十分之一，中国人民，却要背负房价收入比20：1，是欧美国家人民负债率的四倍，这是何等的残酷啊！他们，我们的城市精英，中国经济未来的希望，新兴的中产阶级，他们能一路走好，发展壮大吗？
　　我们能把希望寄托在他们身上，支撑起国家年均增长10%的高速发展经济的消费能力吗？
　　答案，无解……
　　

五   治乱之策

　　作为政府，应该做的，就是采取低地价出让费、低房产交易税收、减少地产财政收入，取消地产作为中国经济支柱产业的产业定位，降低中国经济严重依赖地产业刺激民间消费、增加财政收入的经济格局，以低廉的土地价格，数倍降低地产成本价格，适当的房价政策干预和调控，人民才能实现住房的梦想。

    对于拥有14亿人口的地球上最大人口大国，衣食住行，民以食为天，吃饭是大事！今天经济高速发展的中国，养活14亿人口，已经不成为问题，除非闹灾荒。温饱解决了，还有衣住行，对于吃苦耐劳优良民族传统的中华民族而言，没好衣穿、没好车坐，都不是大问题，几十年几百年几千年的艰难困苦都过来了，吃差点、穿差点、坐差点、住差点都没关系，但，作为一个社会最基本的结构，家，总是要有一个支撑的实体，有一个能够遮风挡雨、一个欢聚起居的地方吧，这就是住，住宅，家，有家才有一切！我们还处于经济刚刚要起步的社会主义初级阶段，广大人民还不富有，对于住宅，民生大事，作为政府，我们不能完全走土地竞争市场化、住房问题市场化的路子，从1999年到刚刚过去的2007年这短短的八年，国家实行的住房完全市场化的社会改革中，我们看到了这单一住房政策的弊端，市场化运作演变出的高地价、高房价社会现状，已经把中国地产业、广大的人民大众，逼上了有房卖不出、要房买不起的绝境，为了大众民生、经济健康发展、社会长治久安考虑，我们需要改变现行的土地无限制竞拍交易方式、房价完全市场化运作模式，建议采取“双限价格”政策，即，“限制土地出让交易价格、限制开发出售价格”，最终达到多方皆赢，人民安居乐业、国家长治久安、地产市场健康长久发展、银行低信贷金融风险、国家经济良性持续发展！
         
    面对民生问题，住宅政策，不应走完全市场化，而应是，和石油、粮食等国家战略资源一样，土地资源供应出让和住房售价，要有适当的政策干预，不应让土地市场和住宅售价市场放任自流，而最终威胁到国家的经济安全和社会安定，作为政府，我们，是应该正面土地和住宅市场化带来恶果的时候了，面对改革的现实结果和矛盾，应该从政策面，进行干预和调整。想方设法，满足民生需求，做根本性的政策调整：取消地产作为国民支柱产业的经济政策、解除国家和地方财政对房地产业的严重依赖，土地分级别限价低价出让政策、竞拍时设定均价及最高售价政策、打击和清理大量收购和囤积土地的政策、限制住房投资行为、提高多套住房投资的成本、打击投机炒房者、加大土地投放量、降低整个市场的拆迁补偿金的地产政策大调整，同时，建立更健全的信用机制，调低首付款标准，在实现土地成本和建筑成本降低的情况下，开发商可以用更少的资金投入、更低的银行负债率、还能够享有30%左右的利润空间，国家财政和开发商双双让利，实现低房价的情况下，让广大人民都买得起房，供得起房，实现广大民众的城市、城镇住房梦，采取薄利多销的策略，国家财政和开发商同样可以实现经济利益和社会利益的双丰收，这才是国家之福、人民之福、银行之福、开发商之福！
    对于开发商而言，低土地价格、低拆迁补偿费用、低房产税，直接降低了开发成本，即能实现了低资金投入、较少银行负债率、降低投资风险，同时，能够释放出中国2-3亿人民买房热情的巨大市场，在保证了30%的投资利润的情况下，薄利多销，同样能够实现丰厚的投资回报，就像2001-2003年中国地产高速发展期的市场一样，低地价、低拆迁补偿费、低资金投入，但因为开发成本低、房价便宜，广大民众都买得起，购买欲望强，销售良好，开发商同样能够实现良好的经济回报，同时满足了广大人民的住房需求，经济利益和社会利益双丰收！而不像现在社会上某些大牌开发商，一边享受着国家和人民赋予的品牌美誉和社会赞誉、还自我标榜为企业公民，讲究仁义道德，社会责任，一边仗着上市公司背景，从股市资本市场、大肆吸纳巨额资金，和国外资本巨头联手，仗着财大气粗，在全国各地激情竞拍、高价高调拿地，成为支撑和拉升各地高地价、高房价的市场标杆，他们，是拉升高房价的台面上的操盘手，是扼杀广大民众渴望实现住宅梦、安家置业的打手，他们，是市场的伪君子，剥下他们企业公民的羊皮外衣，里面，赤裸裸的，是唯利是图、不讲社会责任的纯种商人！这种做法是不可取的，也不应成为广大开发商学习、仿效和创立企业品牌的楷模！中国，应该有更多具备社会良知，在实现企业合理利润回报和把企业发展壮大的同时，怀着让广大民众实现住宅梦、去建设更多的大厦、打造更多温馨的家园，实现人民安居乐业，富有民族振兴使命感和实现和谐社会责任感、具备高尚情操的真正企业公民的出现，这是中国企业成长和社会文明进步的象征！是中华民族真正的福气！
    面对一团乱麻的地产乱局，求取高位稳定房价的施政方针和单一的土地竞拍机制，已经造成今天的地产乱象丛生，作为政府，不应再提倡和实施。治乱需用重典，以下几点政策性建议，仅供参考：
第一， 土地政策大变革。由单一的土地市场自由竞拍制度，变为多种土地类别供给制。土地从单一的自由竞拍，改变为自由竞拍用地、廉租房用地、经济适用房用地、限价房用地齐头并进的格局。让中国地产更加协调、有序的发展。
     第二，城市分阶层住房解决方案。由政府主导，不同阶层，采取不同的住房解决方案。社会阶层，可分为贫困阶层、低收入阶层、中等收入阶层、高收入阶层、富裕阶层。城市贫困阶层，孤寡老人、丧失劳动能力、家庭收入低下无法维持家庭正常生活开支者，享受政府廉租房优待；城市低收入阶层，有正常的工作和收入，但家庭收入较低，生活压力大，主要享受政府经济适用房优待，通过购买经济适用房，解决城市低等收入者住房难问题；中等收入者，有正常、稳定的工资收益，在城市人群中，家庭收入处于中等偏上水平，不够条件申请购买经济适用房，可以通过申请购买限价房，实现城市中低价位住房梦，限价房，可以解决城市广大上班一族的城市居住梦想；高收入阶层，可以通过自由的商品房市场，选择适合于自己居住的高价位、中高档次住宅，实现城市高品质等次社区的居住需求；富裕阶层，经济富裕宽松，住房需求标准高，可以根据自己的消费需求，购买高档高价位的大别墅、小别墅或高层豪宅社区，实现高品质居住。占市场50%左右开发量的中低价位房，其一能够实现中低收入阶层的住房梦；其二，能够对泡沫房价起到较大的调节作用，抑制地产投资和投机行为，使房价更趋合理，地产市场实现更加健康、理性的繁荣。
    第三，地段价值功能划分，分级使用。根据地段，把城市地段划分为1-4级地段，地段级别越低，价值越高。一级地段，城市繁华中心地段、自然资源优越的城区地段；二级地段，城市次中心地段、包括主干道周围地段；三级地段，城市边沿、城郊结合地段；四级地段，城市郊区。城郊大盘、具备某种优越的自然资源地块，也可以并入二级地段价值的地块。一级地段，基本作为豪宅区的住宅用地使用；二级地段，部分作为限价房、部分作为高级住宅用地；三级地段和四级地段，主要是作为廉租房和经济适用房用地使用。
    第四，政府实施严格的土地分类配比供给制。每一年政府主导的廉租房，土地供给的开发面积，为当年该地区土地供应总量和住宅开发总量的5%；经济适用房，占有年度土地总供应面积的15%；限价房，土地供应面积和开发量，占到市场住宅年度开发总量的30%；其他部分，为自由的土地供应和商品房竞争市场，为正常的自由竞争市场。有前面的50%的开发量，保障了广大中低收入阶层的住房和购房需求，就能够实现社会更和谐、未来更繁荣。50%的自由地产市场开发量，能够满足中高端城市阶层更高端的购房和投资需求。让居者有其屋，不再成为镜中花、水中月；中高收入阶层自由享受更高的居住品质，交相辉映、和谐发展！这样，在未来的10年，中国各级城镇，将释放出2-3亿的庞大购房群体，让中国的住宅市场，实现更加健康持续的长久发展，使中国的发展，实现更加坚实的经济腾飞。

六   楼市炒家

　　中国高额楼价的真正支撑者，是国内和国际的炒房团，中介楼市的高手炒家，他们，不是买家，是炒家，是踢皮球的人，他们击鼓传花，房价越涨越快，皮球在他们脚下，越踢越高，一旦利益得手，或金融势头不好，国家政策变动，他们就会迅速抛售手头的房源，功成名就，全身而退。
　　
　　房价炒高了，存货脱手了，钱赚饱了。只要国家政策变动，风吹草动，他们连一套住房都不会要，没有了数量和金额惊人的国内和国际炒房团，一路承接买进和炒作高价房，今天在建和明天待建的遍地高价房，将卖给谁呢？

　　开发商，面对有价无市的高价楼市，消费者是谁？
　　敢问路在何方，前途茫茫啊！
　　
　　不知不觉间，跟进高价拿地，盲目乐观的开发商，也成为炒房团投机者的牺牲品，和广大房奴一样，在市场暗战的玄机中，不幸中箭，掉进投机者预先挖好的黑洞中而不能自拔，被高房价和高地价所套牢。
　　
　　炒房者，只是二传手，他们永远都不会把烫手的山芋接在手上啃，高价房，只是他们赚钱的工具，最终，他们自己是一套不要，全部出手，而，最终的皮球，将踢倒哪个倒霉鬼的脚下呢？

　　就像金融大鳄索罗斯，一人倒腾，就抽干了泰国金融10年的繁华，扔下了一身是病的疲软的国体，让泰国人民用多年的苦难去消受！今天，充斥各大中城市的这些炒房者们，他们，只要自己钱包鼓，哪管百姓衔草屋，炒高中国楼价，套取巨额房产投资差价，唯利是图，造就了千千万万个现实生活需要住房、跟进买房的房奴，他们是可悲的，就像股市，被幕后的大炒家炒高股价，你还要傻愣愣的跟入买进，赚取了足够的股票差额后，他们甩卖脱手了，你却成为了哀鸿遍野、寒风瑟瑟中的，那一棵掉光枝叶、坚强挺立的白杨树，那是何等可悲啊！
　　
　　别人吃肉，你来买单，中国城市的精英们，稚嫩的未来中产阶级，千千万万的“百万负翁”，不知不觉，成为炒房侩子手口中的肥肉，刀下的肥羊，他们从低到高，一路买进，逢高抛售，它出你进，它喝汤，你却咀嚼着他们抛给你的苦涩的硬骨头，让你，耗尽一辈子的血汗，默默站立成，瑟瑟寒风中的那棵白杨树！

---下部---


七   地产寒流

　　2008，国家奥运，中国股市、房市无比牛逼，沿海一线，楼价直逼两万元单价大关，可人民，月平均工资收入也只有2000-3000元，租房月费1000-1500元，只能住单身公寓或一房一厅，月生活费水平仅仅可怜的五百元，剩余的钱，支持奥运，买两张奥运门票，基本殆尽，谁有钱来买奥运之后的泡沫房产。
　　
　　2007年岁末，政府公布金融贷款从紧政策，提前释放过热的股市和楼市经济泡沫，未雨绸缪，为奥运经济之后，国家可能存在的金融风险、经济风险布局退路，这是对的！连傻瓜和乞丐都懂得攒足零钱，闭着眼睛买股票会赚钱，人人天天瞪大眼睛买股票、买基金，比辛苦工作挣钱还容易、来钱还快时，中国的股市和金融不垮掉才怪！

　　中国，需要刹住脱轨飞奔的股市和房市，股市会掉价，6000点一头栽到4000点，多少傻瓜会被逼疯和跳楼，请问各位，同样是经济，同样是投资，房市就不会掉价吗？

八  前车之鉴

    仅仅10年之前，当纽约金融街，各路风险基金、投资大鳄，利用眼前的电脑交易机，轻轻敲击，买进卖出，国际资本的蝴蝶翅膀，在曼哈顿上空扑闪几下，万里之外，平地炸响一声雷，风云突变，金融风暴席卷东南亚，高速发展20年、欣欣向荣的东南亚各国及亚洲四小龙，如多米诺骨牌，纷纷倒下，最终，泡沫膨胀的香港，也是难逃一劫！
    1986年到1997年，乘着香港回归前的落日黄昏，港英政府实施高价限地政策，推高房价，浑水摸鱼，渔翁得利。高地价刺激高房价，香港地产高速成长，空前繁荣，10年之间，房价连翻4倍，表象空前繁荣，实际危机四伏。
    “黑色星期一”，让香港股市惨不忍睹！十年黄粱，一夜噩梦！金融风暴来临，股指应声而倒，1997年10月13日--23日，10天之内，恒指暴跌5000点，更有甚者，从1997年8月7日最高峰16820点，在进入1998年开市头7天，狂泻为7909点，跌幅达53%，香港股市、楼市一时哀鸿遍野！短期之内，香港众多地产上市公司，市值蒸发50-80%，地价大跌、楼价跳水50%，金融紧缩、资金链断裂、财务危机，企业倒闭破产成风。
     对于高价拿地、大量囤积土地者，因地价贬值、楼价暴跌，资金链爆裂，财务亏空几十上百亿港币者，不计其数，10年敛财，一朝散尽，世事难料，可嗟可叹啊！
    1987年，10月19日，“黑色星期一”，道指狂泻22.6%，纽约股市一日蒸发5600亿美元，股灾震惊华尔街，席卷全世界，令世人一时错愕，目瞪口呆，心为之滴血；
    1997年， “黑色星期一”席卷东南亚，波及全世界，东南亚及东亚，经济十年之间，一蹶不振；
    2007年，美国次贷危机，又成为纽约上空的那只扑闪翅膀的蝴蝶，掀起了惊涛骇浪，金融飓风，吹遍全球，2008年，将是全球股市、楼市危机四伏的一年！10年之痛，已成为经济危机周期的代名词，“2008劫难”，能否安然躲过，仍需拭目以待，我们不应盲目乐观，让日益飙升的奥运经济和泡沫横飞的经济危机对赌！
    2008年，物价上涨、房价飙升、股市泡沫，通货膨胀、银根紧缩、人民币升值压力巨大、金融部门类似次贷金额及风险巨大，地产土地购买贷款及开发贷款金额惊人及坏账风险高筑，这些，将是高悬在中国经济头上的达摩克利斯之剑，需要政府和我们，用智慧来面对和化解！1997，香港危机，浮现眼前，恍如昨日！我们，不应好了伤疤忘了痛，没有理由盲目乐观，作为高价购房的投资者、大量炒卖房价的投机者和高价囤地的开发商，前车覆辙，可以为鉴，不应视风险为无物，刀山火海，重蹈覆辙！

    2008年，不应是物欲横流的一年，而应是，紧急刹车的一年！

九  满盘皆输

　　中国楼市，高位运营，将是，满盘皆输。
　　
　　政府，要面对过热的市场投资，各种投机行为，充斥市场，民生动荡，透支国体、民本，经济通胀，社会矛盾增加，社会可控可调空间变小，与国与民不利！
　　
　　银行，高额的房贷，若碰到金融危机、地产萧条或经济危机，开发商将破产还不起上千亿的土地款和房贷建设款，买房者，工资缩水，失业，和经济拮据，还不起房贷，房子收归银行所有，房价大幅贬值，大量收归银行的房产，将变为劣质资产，被低价拍卖处置，银行亏空损失巨大，金融动荡，人民挤兑提现，银行资金链断裂，不为少数的银行将倒闭，就像今天的美国地产次贷危机，如秋风扫落叶，扫荡欧美金融界，就连金融大象美国大摩，季亏几十亿美金，落魄处，只好接受中国政府的持股投资，这在平时里，是敏感的政治事件，是不可想象的，这，就是地产危机现实版，活生生的地产危机引发金融危机和经济危机样板，我们假如不吸取教训，掩耳盗铃，近在眼前而不信，那中国的金融业，将病入膏肓，无可救药了。
　　
　　地方政府，不是中央不当家，不愁明天乐今天！趁着中国地产蓬勃兴起的大好形势，从省财政，到市财政，到区委，到街道，一层层，一级级，地方财库和个人小金库，等着卖地发财，坐地收钱，忙于围地拆房，炒作地价，火热竞拍，热火朝天，乐观其成。一块块地价，就是通过一场场火爆的举牌争夺战，推向万元的楼面地价，也把开发商和中国地产市场的明天，推向了断头台！这，明着看，是市场经济之手在操纵着地价，众多开发商的主观需求和市场的客观需求，推动了地价的上涨，是适合市场经济规律的，暗里面，相关利益团体，却是，利用经济杠杆原理，撬动着高地价，高税收所得，高地方财政收益，刺激着相关人员的经济神经和胃口，“众人拾柴火焰高”，各利益集团的魔手人为地推高和维持着高地价、高楼价！同时，政府利用财政所得，推动各项城市建设，不断变幻的城市面貌，被堆砌成地方政府和个人政绩形象的烫金名片，升官发财，取之有道！但是，就地方政府而言，当中国地产危机、金融危机和经济危机来临时，地方政府的幸福日子就到头了，地价贬值，无人问津，经济萧条，消费疲软，金融动荡，地方财政将无以为继，所以，这种疯狂的圈地卖地运动，炒地竞拍地价，是何等的短视行为，非长久之计，是不可取的，没有国家经济的良性发展，长治久安，何来地方政府源源不断的财政收入，何来地方经济的繁荣富强，富甲一方。
　　
　　真正的地方政府出政绩，应该是以政治促经济，政治服务于经济发展的需要，发展地方经济，培育出具备地方优势的工业、农业、畜牧业、养殖业、商业、服务业经济，拓展产业上下游经济，筑巢引凤，招商引资，给企业和投资者松绑，协助企业快好优质的办理各种经营手续，协助企业解决好经营中碰到的各种难题，发展产业链，形成发达的地方特色产业经济，如福建泉州的服装鞋帽业、广东虎门的服装业、江苏昆山的国家级经济园区等等，把地方经济规模做强做大，造福一方人民，财政规模的壮大，是水到渠成的事情，不是刻意单靠卖地来支撑财政收入的半边天，这才是民之福，地方政府真正的政绩，而不是，靠纳税人的钱，整天挥霍搞城市面貌建设，外表铮铮亮亮，泥菩萨涂金身，金玉其外，败絮其中，地方经济一塌糊涂。
　　
　　地产商，人人说奸商不仁，哄抬房价，暴利行业，我说，其实，除了购房的房奴，地产商，是第二大受害者，因为，高额地价，把开发商和平民百姓，推到了悬崖的边沿，因为，就像站在高高悬崖边上表演的舞者，开发商高额拿地，看是好看，风光无限，财大气粗，但，开发商十几二十亿的巨额投资，是拿自己的身家性命和政策、地产市场对赌，高地价决定了高房价，高房价决定了百姓望房兴叹，市场可能有价无市，最终难免被山崖的雾霭所淹没，地产开发，实际上是高风险的行业，所以，开发商为了赚取那年回报率10-20%，需要负担多大的资金风险啊，地产商，即是地产泡沫生物链中的中端肉食动物，也是低端的食草动物，随时会被强大的市场风险所吞噬。　　　　　　

十  食肉动物

　　诚然，不可避免的，部分开发商，为富不仁，哄抬房价，暴利敛财，这是不可避免的，牟利是商人的本色，但，就中国目前的房价现实而言，以1万元的房价为例，楼面地价一般在5000元，占到总房价约50%，加上高层高档社区的建安成本1500元，加上各种配套费用600元，管理费用、营销费用和不可预见费用400元，开发商实际的利润，也只有25%，两年半的开发期，平均年收益率也只有10%左右，实际上并称不上暴利，土地成本，占到房价的一半，地产商把高额竞价所付出的地价款，转架給了购房者，也就是说，买房人用半生所得的收入，为财政部门买单，从短期而言，财政是第一大收益者，银行发放贷款赚取高额利息，是第二大受益者，开发商用自己的钱，和银行借来的钱，冒着倾家荡产、血本无归的风险，投入几亿、几十亿的巨额资金，开发房产盈利，只要年投资收益在10-15%的合理范围内，就应该视为正常收益，开发商只能算是第三大收益者。
　　
　　在这一看不见的地产泡沫经济链条中，还有两个隐形的食肉动物，它们在大众视野之外，默默享受着地产泡沫的甘霖雨露。

　　其一，是媒体，在房产泡沫中，各大媒体摇旗呐喊，甘当各地方政府和大品牌地产开发商的棋手、笔杆，炒作地产市场、土地市场、城市建设、片区开发、地块开发、项目宣传炒作，换取每天一版5-10万的巨额广告费的收益，而这，在地产泡沫经济链条中，又是另一种看不见的食肉恐龙，它们是躲在幕后的恐龙，因为，只要和房价有关的一切费用，不管开发商在台前把项目包装得多漂亮，多高贵，广告费砸得再多，最终都转嫁给了购房者，地产商台前作秀表演，风光无限，购房者默默站立幕后，埋头买单，购房者，成为地产泡沫链条最终极的标靶，所有食肉动物眼中争夺瓜分的猎物，这是所有食草动物共同的、可悲的下场。
　　
　　其二，是前面说到的房产投机者、炒房者，唯一，躲在角落偷笑的，能够放声狂笑，笑到最后的，也就只有，地产投机者了，炒高房价，逢高脱手，利润到手，地产泡沫飞扬中，他们兴风作浪，不是将军，胜似将军，“一将成名万古枯”，他们扫荡过后，满山遍野，皑皑白骨，哀鸿遍野，病入膏肓的地产市场和金融市场，将如脱缰的野马，奋足狂奔，一发而不可收，中国地产市场泡沫泛滥，这是市场投机者的大幸，国家之大不幸。

十一  冲出重围

　　在这一食物链的最下方，是安分守己的食草动物，是众多城市猎人眼中的肥肉，他们就是，广大的普通大众，平民百姓，他们需要过日子，他们需要房子，需要有一个家，是真真正正的高额地产买单人，他们享受着拥有住家而带来的家庭天伦之乐的同时，默默承受着10年、20年银行高额负债的生活之痛，这是当今中国经济、中国地产市场隐形之殇，难言之痛。
　　
　　地产市场需要降温，地价需要数倍的调低，房价需要成倍的降价，就像这两年成倍的增长一样，降价才是硬道理！
    当然，房价下降，是结构性下调，不是刚性的下调。
    房价结构性下调，如上所说，是在国家对国家财政收入政策、土地政策、税收政策、土地出让政策、拆迁补偿政策、房产投资和投机抑制政策等大调整的情况下，才可能实施和实现的，这是一种自上而下的地产政策大调整和良性房价大调整，是需要经过3-5年的一个经济周期，一步步实现房价结构性走低，才能够实现地产市场软着陆、最终实现大幅度调低房价，这是一种积极应对行为，最终实现国家、银行、开发商和消费者等多方共赢！
    如果是市场被动的刚性降价，虽然同样能够实现价格回归，但这是一种风险性很强的地产恶性大调整，是政府缺位、市场自发行为，是在地产严重滞销、销售回款乏力、银根收紧、开发商整体资金链条紧绷的情况下，一部分开发商顶不住资金压力，领跑降价，市场紧绷的神经受到敏感刺激，造成更多开发商跟风降价，跳水如潮，这可能是一条地产出路，但伴随的是更大的市场风险。部分人因为早期拿的地地价成本低、大幅度降价、但是还是能够实现销售利润、可以实现胜利大逃亡，一大部分高价拿地的开发商、将被滔天的钱塘江降价潮所淹没。刚性降价，是中国地产市场的硬着陆，是市场被动的反应，是价格调整的下策。即使是在这种情况下，政府也应该提前制定相应的应对性地产政策，未雨绸缪、积极引导市场理性降低房价和把控全局，至少，能够降低恶性降价风潮的出现，引导地产市场、更理性的调整房价，不至于造成破产风潮、进一步引发金融危机的出现。
　　但是，假如国家不出台更积极的地产政策，实现房价结构性调整、实现地产市场的良性软着陆，还是继续维持高房价、高位高风险运行政策，金融要垮，经济要垮，地产商的利益也是要垮的，高价售房，伤筋动本，涸泽而渔，透支体力，将使地产市场成为，无源之水，无本之木，将是没有出路的！
　　
　　让广大人民大众买得起房，住得起房，低土地成本，低房价，参照房价收入比的国际标准4：1到6：1，中国人口众多，城市化进程快，住房需求旺盛，目前房价奇高，适当调高房价收入比，是符合中国国情的现实选择，房价收入比在未来3-5年内，如果能够降低到10：1到13：1，已经是非常难能可贵的，是市场的进步、社会的进步；但，多年后，中国经济再进一步发展，人民更加富裕时，房价收入比应该是要回归到健康正常的8：1到10：1，这才是中国地产市场明天的出路！
　　这将是，政府之幸，银行之幸，地产商之幸，更是广大人民的幸福！
　　

十二  大国之梦

　　面对蓬勃发展的中国经济，以上长篇大论，只是苦口良言，希望，对于今天高处不胜寒的地产市场，认清事实，能够有所建言！
　　对于决策者，直面现实，摸筋把脉，对症下药，梳理和整治，综合治理，能有所帮助！
　　还地产市场，一个真正清明、有良好发展前景的明天！
　　认清方向，奋发进取，争创一个良性、健康成长中国地产大市场，实现诗圣千古良愿，居者有其屋，让人民安居乐业，快乐生活，这将是，几千年人类文明史，真正伟大的创举！
　　
　　这也是，中国地产市场，应该走的路，真正的出路！
　　我们不仅要为高居金字塔尖上的那一小撮人造房，更要为千千万万个普通家庭建房，为广大的人民大众圆梦，人民幸福，国家才会健康、富裕、可持续性地快速发展！
　　
　　21世纪，是中国人的世纪！
　　中国经济，将在21世纪的中叶，超越美国，成为地球的新的主宰，东方雄狮，将屹立于世界之巅，中华文明，将迎来5000年新的崛起，中华民族，是最优秀和最有希望的民族，希望我们睿智的决策者，能够有解决当今地产乱象的灵丹妙药，放下高悬的达摩克利斯之剑，带领地产市场，冲出地产泡沫，度过难关，出现中国经济和地产市场的软着陆，那将是国之大幸，民之大幸也！
　　
　　旭日东升，展望未来，希望，明天的中国地产市场，能够以更低土地成本，更低的房价销售，造福人民，造福广大的城市精英，减轻他们的生活压力和财务负担，培育和造就出一批青春亮丽，拥有真正光明未来的广大中国新兴中产阶级和富裕阶层，他们的群体，将占有我们城市总人口的10%，这将是5000-7000万的人口数，他们应该是人均年收入在3-10万美元，中国真正的百万富翁、千万富翁大队伍，全世界最庞大的中产阶级群体，支撑中国未来庞大经济的坚实消费者；另外，还有更加庞大的城市新贵一族，他们年轻优秀，应该占有城市总人口的20%，人均年收入为8000-20000美元，1.4亿的人口数，他们，是中国未来的希望，也是健康地产市场未来的希望，只有他们健康成长，发展壮大，中国经济，中国的地产市场，才有真正光明远大的明天！

（“以上是本人对中国地产业明天发展的看法，浅薄之处，请多见谅，仅作为观点交流，多指教！”——本文作者：厦门风火房地产营销策划有限公司 总经理 张炜胜）