时隔近一年，佛山芭蕾雨奥特莱斯项目出售终于有了进一步进展。11月初，新昌营造集团有限公司公告宣布已向股东寄发关于收购佛山奥莱项目事项的相关通函，同时其与卖方林卓延在原有协议基础上签署补充协议。

　　根据公告，补充协议主要涉及内容为债务重组条约，即卖方应将佛山奥莱的国内负债及国外负债重组并将指定合约数目由38份减至10份，透过重组带来的现金流入支付项目若干付款责任。

　　新昌营造表示，卖方林卓延已承诺项目原所有未履行合约(于重组后)将于2014年12月31日前完成，余下预付款的全部金额将足以偿付该等合约项下的付款责任。

　　据公告披露数据，佛山奥莱海外负债、国内负债及第三方合约涉及总额高达60亿港元。换言之，新昌营造和林卓延正就佛山奥莱项目的债务情况进行清算，经此才显露出项目背后错综复杂的债务链条。

　　从2008年拿地、数度推迟开业到合作伙伴首创置业全面退出，佛山芭蕾雨奥特莱斯项目历尽多年坎坷最终难逃出售结局。至此，林卓延旗下奥特莱斯(中国)有限公司主导开发的辽宁、江西、佛山奥莱项目已经全部出售，这也折射出了曾经风靡一时的奥莱商业模式之今日困局。

　　项目清算出售

　　2013年12月，新昌营造公告称订立谅解备忘录拟收购林卓延全资拥有的利世发展有限公司全部已发行股本，以获得利世发展旗下包括一幅位于广东省佛山市三水区芦苞镇独树岗村委99岗的土地，即为佛山芭蕾雨奥特莱斯项目。

　　今年5月16日，新昌营造宣布收购的初步代价总额为106.25亿港元，但随后该项交易三次延迟寄发通知函，彼时新昌营造相关人士对观点地产新媒体表示，延迟原因为2013年底财务数字使用期已过，财务数字及其他包括估价师评估报告等均需更新。

　　11月4日，新昌营造宣布该项收购签署补充协议，主要修订内容为交易标的佛山奥莱的债务重组，包括海外负债、国内负债及第三方合约履行清算。

　　据补充协议，项目总计约2.117亿美元(约16.4亿港元)的海外负债将透过转让及更替计入结欠卖方的单一债务内，并由项目公司向卖方发行新股的方式结算。

　　而项目总计约33.6亿人民币(约42.0亿港元)的国内负债透过向债务人收款或债务融资提供的资金支付、由若干债权人转让、约务更替及抵销相关人士债务的结合方式结算、再融资或重组。另外，项目原与建设或货品服务商签订合约以注销、中止重组，涉及的合约总价不超过1.5亿人民币(约1.875亿港元)。

　　经过债务清算后，视乎债务净额及工程价值的不同情况，新昌营造将调整接手佛山奥莱的收购总价，除现金外的代价余额将按每股1.2港元向卖方林卓延发行约64亿股代价优先股的形式支付。

　　资料显示，早在佛山奥莱项目之前，新昌营造与林卓延已有交易经历。2011年，由奥特莱斯(中国)有限公司主导开发的辽宁铁岭芭蕾雨奥莱项目及江西共青城芭蕾雨奥莱项目同样出售给了新昌营造。

　　关于芭蕾雨，奥特莱斯(中国)有限公司主席林卓延还曾描绘过一幅美好蓝图，“芭蕾雨未来计划在中国的50个城市全面展开，投资规模预计达到500亿。”时至今日，其主导的三大芭蕾雨奥特莱斯项目已全部以转让告终。以佛山奥莱为例，似乎也可以看到奥莱商业模式当前面临的困局。

　　奥莱困局

　　据公告介绍，佛山奥莱项目为佛山市三水区芦苞镇独树岗村委九十九岗七幅地块，总土地面积约192.51万平方米。资料显示，奥特莱斯名牌折扣店(中国)有限公司联合体是在2008年至2009年间先后以2.26亿元及4.40亿元竞得上述三水芦苞镇的巨幅地块。

　　然而，历经多年开发后的佛山奥莱自2012年起几度推迟开业，其合作伙伴首创置业也于2012年9月宣布出售其持有的项目股权而全身退出。至此，项目推进开始停滞，直至2013年底确认将全盘出售给新昌营造。

　　对于佛山奥莱项目从入市难到被出售的命运，市场人士多认为与其项目选址偏僻、定位偏差、招商运营困难相关。

　　楚睿商业机构董事长黄文杰表示，佛山芭蕾雨奥特莱斯项目的招商难点主要在于选址偏远，“首要的难题就是项目交通不便难以引导消费者，而奥特莱斯业态招商主要是面对国内外的一线品牌，区位偏远难引客流的条件对品牌商而言也不具有足够吸引力。”

　　“三水芦苞镇距离佛山和广州都有大概一小时多的车程，而且区域也没有完善的路网规划或者地铁、高铁等交通枢纽”，佛山一中介机构市场总监表示，佛山芭蕾雨奥特莱斯已经开发建成商业街和一些可售的别墅，但是作为商业综合体项目，周边人气及商业氛围极其薄弱。

　　如佛山奥莱项目般，因选址和定位偏差带来的招商、运营困难甚至是项目搁浅是当前奥特莱斯模式中暴露的一大问题。在过去十年中，曾经历过如火如荼的时期的奥特莱斯模式现在或许正在面临着低谷期。

　　2002年，燕莎集团的第一家奥特莱斯带动了国内奥莱的发展。2006年后，以零售企业、国外奥莱公司或房地产商主导的奥特莱斯项目在全国各地掀起投建高潮。

　　然而，仅约五年后，从美国最大的奥特莱斯运营商西蒙地产集团的退出，到长沙、宁波等项目的失败，奥莱模式开始乱象丛生。以广东为例，除去佛山芭蕾雨奥特莱斯，搁浅的项目还有番禺长隆友谊奥特莱斯等项目。

　　楚睿商业机构董事长黄文杰认为，奥特莱斯作为一种特殊的商业模式，对消费者的本质吸引力在于名牌产品的折扣价差，为保证货源便需保证招商，要求项目在选址、设计、定位、招商各方面相互配合，“中国市场仍然具有庞大的潜力空间，但在奢侈品消费下滑、电商冲击等大环境中，奥特莱斯模式目前确实正在经历调整期。”       2014.11.21 观点地产网