中国房价下跌序幕刚刚拉开
——《中国房事黑皮书（2008）》之一
     时寒冰

    2006年，我写了《中国房事黑皮书（2006）》。之所以叫“黑皮书”，有两个意思：一是写出房地产市场中真实的数据、信息，民众的真实感受，直面各种问题。二是理性反思。
    两年后，中国房地产市场已经发生非常大的变化。这样表述或者并不准确。确切的说法，应该是，影响中国房地产市场的各种因素：政策、需求、购买力、热钱、股市等等，都在悄然发生着巨大变化。
    当开发商、地方政府等楼市中的既得利益各方，仍然沉浸在暴利中日夜笙歌的时候，中国高房价还能持续吗？当深圳、广州等地的房价出现下跌的时候，北京等地的住房市场还能够独善其身吗？在这次的系列文章中，我将对这些问题进行探讨。
    现在，有不少专家强调，房价的调整正在过去，新一轮大涨即将展开。而在此之前，有开发商更是强调“历史将证明，房价永远是只涨不跌的”。我的观点是：中国房价的下跌序幕才刚刚拉开。我此前已经做过这样的表述：“把深圳、广州的房价下跌看作孤立的个例是错误的，我们更应该把珠三角地区房价的下跌看成是全国房价整体性下跌的一次预演。”
    商品房成交量的下降，是中国房价发生重大转折前的最后一个信号，这个看似温和的信号，其实，正预示着一个新时代的开始。

    对于未来的房价走势，我作出三个判断：
    其一，下跌序幕刚刚拉开，随后将有幅度更大的下跌。
    其二，下跌将是长期趋势。
    其三，房价的分化将越来越明显，中、低档商品房价格跌幅将远远超过高档商品房的价格跌幅。这其中的原因有很多，接下来将详细分析。不妨先提出一个因素：中国股市在下跌60%后，作为投资主体的中等收入者，财产大幅缩水，购买力受到沉重打击，这对房价的影响是：第一，其对应的中档商品房的购买力大幅降低。第二，房价下跌过程中，接盘者被提前“消灭”或套牢，房价难以找到有效支撑。因为，决定房价最重要的不仅仅是需求，而是实际购买力，缺少购买力支撑的需求是很难转化为实际消费需求的。加之中等收入者同样面临着社会保障缺位难题，不得不自己承担高昂的医疗、教育等等费用，进一步削弱了其对住房的购买力。

    从潜在需求来看，支撑中国房价的力量似乎是非常坚挺的，这一因素被开发商等既得利益群体用以推高房价的重要理论依据。但是，如果以购买力支持的实际消费需求和目前的商品房结构来看，中国住房市场其实是供大于求的。
    中国目前（除了深圳、广州等珠三角地区几个城市以外）的房价，处在相当于股市6100点的位置，高处不胜寒。
    中国楼市在长达10年暴利（指地方政府、开发商、炒房者三方暴利）的吞噬下已经透支殆尽，远远偏离民众实际购买力的房价，下跌是难以避免的，这种趋势将越来越清晰地显现出来，并且，疲软将是长期趋势。也许，只有等到未来的某一时刻，人们才能认识到，2007年底或2008年初的房价最高点是那么的难以逾越！
    数据显示，2008年3月份，美国新房销售中间价为每套22.76万美元。这个数据主要指独栋房屋，即别墅，面积一般为每套200平方米左右，且为全装修房。据此计算出来的美国住房的单价大约为7000元/平方米。2007年我国新住宅销售的平均价格为3655元/平方米（未装修的毛胚房），如果加上装修，单价大约在4100元/平方米左右。即使从绝对值上来看，中国的房价与美国也非常接近。如果考虑到美国的房价是包含土地的，而我们的房价只有70年的土地使用权，再考虑到美国的人均年收入是我们的二十多倍接近三十倍，再考虑到住房品质的差异，另外再考虑到美国的社会保障机制远远好于中国，我国房价其实已经远远超过发达国家的房价。