土地市场规范化是一个系统、全方面的过程，不仅是土地交易的市场规范化，而且是与土地交易的前后各环节的市场化，这一环节主要集中在土地一级市场开发。

       1、目前土地一级开发中主要存在的问题

       （1）、缺少专业顾问机构的介入

       根据《土地利用总体规划》和《城市总体规划》要求，确定年度土地利用计划，或是成片征地，再纳入ZF土地储备范围进行土地一级开发，规划部门确定规划指标，然后推向市场。在这流程中缺少市场机制的介入，如果在土地一级开发前，有专业的顾问公司介入，进行地块周边环境调研、地块定位、规划指标制定参与、土地一级开发模式确定、土地出让方案制定以及土地项目招商策划。土地一级开发专业顾问机构的介入不管对ZF还是对开发商都是有利的。对ZF来讲，规划更科学、更符合市场需求，土地一级开发模式更合理，项目定位更有前瞻性，土地价值得到真正的提升。对企业来讲，原来拿到地后还要进行各方面的立项、审批和规划指标的修改，要浪费半年甚至一年时间；而现在减少了无效时间，开发商可以直接拿到地后开发，一切手续都在出让前期解决。

       （2）、土地一级开发未实现全面真正的市场化

       土地一级开发是资金量大、技术性含量高的土地再生产过程，因此ZF在城市建设资金紧张的情况下，融资是土地由生地变熟地的又一瓶颈。土地开发资金渠道单一（主要是银行信贷），各种稳定、高效资金渠道未能进入这一领域，包括信托资金、企业资金、民间资金、土地证券等。同时，土地一级开发技术性含量高，包括市政、排水、测量、管道等专业要求，因此，从事土地二级开发的企业并不一定能从事土地一级开发，然而目前，土地一级开发与二级开发没有明确的界定，有些从事二级开发企业，也掺和到一级开发当中，这样不但质量没法完全保证，而且在获得土地二级开发权时有失公平。

       2、土地一级开发市场化更待何时

       《土地管理法》规定，从事土地一级开发的主体是各级ZF。ZF是土地一级开发管理决策部门，但真正的执行单位是市场中大大小小的一级开发商。然而在市场化浪潮的今天，土地一级开发并没有完全放开，甚至有的地方还是ZF指名说了算，这样势必影响土地开发的成本和效率，并且可能是滋生腐败的又一温床。目前我国城市土地一级开发资金主要来源于土地储备机构、银行信贷资金。如果彻底放开土地一级开发市场，那么各种开发模式就会应运而生了。开僻资金渠道，资金来源必然趋向多元化，同时由于土地一级开发存在一定的风险，通过优化开发资金结构，分散ZF从事土地一级开发风险，最终形成土地一级开发资金生态链，从而确保土地一级开发资金平衡。随着城市化建设的加快和城市的发展，土地——既是资源又是资产在城市建设中越显得重要了。特别是眼下一些城市掀起新城运动，土地运营在整个新城建设中起着举足轻重的作用，因为这些成片土地都是生地或者毛地，前期的土地一级开发能否顺利进行，关系着新城建设的进程，甚至关乎成败的首要问题。只要土地经营得好，新城建设就等于成功了一半，如北京奥运商业用地的一级开发成功地采取了市场化运作。

       综上所述，从一定程度上讲，土地一级开发市场放开，长期困扰ZF的“城市运营”中的瓶颈就会逐步打开，推动了城市建设步伐，顺应时代要求。