土地一级开发是土地储备的重要组成部分,属于资金密集型项目,其特点对项目融资又有较大的局限性,因此,选择恰当的、有效地融资模式成为土地一级开发工作的重点之一。

1、土地一级开发融资渠道狭窄

       为了提高土地利用率，减少土地资产流失，我国在借鉴国际经验的基础上推行了土地储备制度，目前已经成立了2000多家土地储备机构，储地面积日益增加 。

      土地储备模式一般可以分为收购、储备、供应三个环节 ,其中的储备阶段又分为两部分 : 开发和储备。“开发”部分就是指土地一级开发中的土地整理。具体来讲,土地一级开发是按照土地利用总体规划、城市总体规划及控制性详细规划和年度土地一级开发计划，对确定的存量国有土地、拟征用和“农转用”土地，由ZF统一组织进行征地、农转用、拆迁、市政基础设施和社会公共配套设施建设,最终实现“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”等，按期达到土地出让标准的土地开发行为。   

       土地储备实施后，土地要以净地出让，一级开发的成本只有在地块出让后才能收回。在土地储备机构建立初，地方ZF会预拨部分资金作为土地储备启动基金，但是，由于城市化进程的加快以及地块自身的高价值，这些资金根本无法满足需求。目前，土地储备机构的资金措施主要依赖于商业银行，商业银行贷款一般占到土地储备机构营运资金的70 % —90 % ,个别地区接近100 %。而且，银发 [ 2003 ]121号文件规定土地储备贷款期限最长不得超过2年，无法满足地块的储备需要 (3 - 5年)，再者，银行的贷款利息相对发达国家还是很高。资金短缺成为土地一级开发的普遍问题 。

       面对这种状况，ZF拨款已经很难再增加 : 从1990到2003年，国家预算资金由363 . 59 亿元增长到了2103 . 24亿元 ,但是国家对基本建设资金比重由1990 年的21 . 34 %下降到 2003年的9 .18%。ZF的投入已经无法满足基础设施建设的资金需求，依赖ZF拨款进行土地一级开发可能性不大 。

       目前很多城市正在积极探索和实践土地证券化的融资方式。但是,土地一级开发主体多为事业性和ZF部门,发行债券的资质有待确定;企业性质的土地储备中心由于自有净资产较少,受法律限制;再者,我国证券化市场尚未完善,以土地收益作为担保发行证券的土地证券化操作难度很大 。

       BOT模式(即建设—经营—移交) 模式是ZF投资项目最常 用的融资模式 ,前提是项目具有盈利性和可经营性 。土地一级开发项目具有盈利性 ,但是由于 土地储备制度要求土地净地出让 ,而且ZF要逐步垄断土地供应市场，土地一级开发项目不可能交由他人经营。

       可见，土地一级开发现有融资渠道极为狭窄，它需要切实可行的融资模式来保障其顺利发展。

2、土地一级开发采用BT模式切实可行

       BT模式即项目投资者成立项目公司，负责项目的融资、建设并承担风险，项目的所属机构为项目建设提供特许协议权，项目建设完成后由项目所属机构分期回购得融资模式。BT模式是BOT模式的演变 ,多用于ZF项目，所以被形象地称为“ZF按揭”。这种模式在我国的基础设施建设中越来越多被应用。土地一级开发项目有其典型的特征：它可以赢利，但无法交给企业来运营;它的投资回报率很高,但是其抵押贷款量少,时间短;它的主导者是ZF,但是ZF却没有能力进行具体的土地一级开发操作;它的利润相对于庞大的资金成本和繁琐的工程环节来说很低。这些特征，对土地一级开发的融资方式具有很高的选择性。BT模式具有很强的包容性，对于土地一级开发资金平衡适用性很强：

       首先，解决融资问题：BT模式中的融资方负责项目所需资金，缓解ZF融资压力;

       其次,解决工程建设问题。BT 模式中投资方负责建设,专业的经验有利于工程各项风险的降低,使ZF回归到监督和管理的角色上来,免去不专业的建设管理工作;

       再次,BT模式在我国已经有了不少成功项目的案例(如重庆菜园坝长江大桥、北京地铁奥运支线等) ,积累了越来越多的经验，给BT模式用于土地一级开发提供了充足的借鉴依据;

       再者，由于土地自身为高值产品，又因为土地储备的实施要求ZF为唯一的供地方,这就保证了土地一级开发项目普遍为赢利的,有可靠的回购保障,这是吸引投资商的最重要的条件。

       3、土地一级开发BT模式构建

       土地一级开发BT模式的运作方式如图1,在运作中主要有以下九个参与方:

       (1)ZF

       土地储备制度的实施要求地块要以净地出让,ZF是土地储备阶段土地一级开发项目的最终所有者。ZF的任务是选定项目投资者,给予投资者贷款担保和政策优惠,对项目进行监督、协助和管理,并履行回购承诺。土地一级开发项目手续繁琐,关系复杂,牵涉的部门和群体比较多,协调任务很重,ZF必须发挥其作用给予投资者必要的帮助 。

       (2) 项目投资建设者

       BT项目的投资者是BT项目融资的主体 ,其任务是项目进行融资、投资和建设管理活动。土地一级开发项目的特殊性要求投资者不但要具有可靠的资金保障,还要求投资者有强烈的社会责任感(保证土地原使用者的合法利益)、高水平的协调能力(保证项目关系人的配合) 和管理能力 。

       (3) 项目公司

       项目公司是项目主办人为了融资、建设和管理项目设立的具有独立法人地位的公司 ,它作为建设单位履行建设单位相应的职责。

       (4) 金融机构

       金融机构是项目融资的资金提供者,土地一级开发项目一般投资巨大,单靠投资承包商自身财力难以完成,所以必须有金融机构的介入,保证项目的顺利进行。

       (5) 勘察设计单位

       勘察设计单位包含勘察方和设计方 ,为项目施工提供服务。

       (6) 施工单位

       施工单位是土地一级开发项目的法定主体之一,必须对工程施工的质量、安全、进度、费用等承担直接责任。由于当前市场上还没有专业的土地一级开发公司,土地一级开发项目的实施者多为房地产公司。对于施工单位的选择要严谨慎重,根据项目特点按需选择。

       (7) 监理单位

       项目建设的监督管理者、协调服务者,对施工进行监督、管理、协调、服务,并对施工过程及工程实体质量、施工安全、进度、投资控制等方面承担监理责任。

       (8)咨询机构(为ZF提供咨询服务)

       咨询机构是为ZF提供咨询服务的单位,应按合同约定履行职责,做好对委托方的服务工作。

       (9)ZF监督机构

       ZF的监督机构是公共利益的代表,对建设各方行为进行监督。土地一级开发行为是ZF行为,牵涉面广,也密切关系到群众利益和社会稳定,ZF各相关部门应当担负起监督责任。