2008年，经济生活中的诸多不可控因素，如国内自然灾害频发，国际石油价格高企，美国次贷危机引发的金融海啸，使得开放中的中国经济面临严峻的挑战，使得房地产业在经历了2007年“高投资、高房价、高利润和高税收入”的前所未有的繁荣之后，步入调整期。密切关注房地产市场的动态变化，因地制宜出台灵活、审慎、富有弹性的调控政策，并借调整之机强化相关制度建设，将对房地产业乃至国民经济的健康发展产生积极促进作用。

　　房地产市场调整的迹象日趋明显

　　2008年以来多项数据表明，房地产市场开始进入调整期。

　　从全国房地产投资完成额来看，尽管2008年1～8月房地产投资仍在高位运行，同比增幅29.1%，似乎与上年持平，但所不同的是，2007年的房地产投资增幅是从24%逐月提高至31.8%，处在一个上行的区间，而2008年投资增速是从最高时的33.5%降到29.1%，且降幅较大，表明企业投资意愿和投资数量在下降，对近期市场的变化持审慎态度，但总体上投资增速仍高于2005年和2006年。

　　从市场交易情况来看，与商品房的施工面积、竣工面积持续增长相反，2008年全国商品房和商品住宅的销售面积首次出现了负增长，这是在此之前的l0年间从没有过的。2008年1～7月份商品房销售面积3亿平方米，与上年同期3.41亿平方米相比，跌幅为10.8%;商品住宅销售面积2.7亿平方米，也明显低于上年同期的3.1亿平方米。

　　从房屋销售价格变化来看，1～8月份全国70个大中城市房屋销售价格仍保持高位运行，同比价格指数从l08.9%逐月降至105.3%。截至8月份，在70个大中城市中虽不乏同比增幅仍高于全国的平均水平的佼佼者，但月环比指数低于100(即当月房价低于上月)的城市在增加，这预示着各城市房价增幅趋缓和走低的迹象越来越明显。

　　综合以上数据，无论是房地产的投资增速，还是交易量和价格波动，均表明房地产市场开始步入一个调整期。房地产市场调整的合理性和必要性

　　过去10年中国的房地产业得到长足的发展，而与以往相比，本轮房地产周期似乎持续期更长和更强劲：一是避免了以往大起大落的格局。二是保持连续10年的强劲的增长态势，年均增幅22%。可以说，维系中国房地产业长期向好的基本因素没有变，但短期的调整也具有其合理性和必要性。

 

　　房价上涨过快的不可持续性

　　1999～2007年，全国商品房和商品住宅销售价格累计增长了51%和55%，许多城市的房价在短短三年内就增长了1倍。个别城市同质的房价在一段时间内每月以1000元递增，这种疯狂涨价让部分企业短期获得丰厚的利润，但也严重打压了市场需求，导致居民购房可支付能力下降。

　　土地财政的不可持续性

　　尽管土地财政对缓解现行分税制下地方财力不足、公共品供给融资难等问题，对提升中国城市化水平有一定促进作用，但也暴露出土地财政的诸多弊端：

　　首先，土地财政的不稳定性和不可持续性。其次，土地财政损害了国民的利益。按照现行的法律规定，我国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制，那么土地出让收益的分配和使用应代表全民的利益。然而据相关数据显示，全国多数地方征地款分配比例为，农民得10%～15%，集体得25%～30%，政府及其他机构得60%～65%。大量征地使越来越多的农民失去了生产、生活的基础性资产，成为失地又失业的弱势群体。

　　企业盲目扩张的不可持续性

　　中国房地产企业具有数量多、资质差和竞争力弱的特点。2007年全国房地产企业急增至6.2万家，但上规模企业少，中小企业多，平均负债率在70%以上，且经营模式类同，即企业的经营收入主要来自房屋销售，企业融资主要依赖于银行信贷。

　　目前，房企90%的经营收入依赖于商品房销售，但许多企业在进入这个子市场时，不对变化的国内外市场进行动态分析，一味地按繁荣期规划未来。不对潜在的市场需求和竞争对手(区位、价格、成本、户型设计、配套设施等)进行细分，盲目跟着感觉走，甚至一窝蜂地上同一产品，或只追逐眼前利益，忽略了运用多种要素创造消费者所看重的价值，包括房屋的品质、效用和服务，以及从中获得的满足、合适和财富。当市场销售不畅时，同质企业间的恶性竞争会加剧市场低迷，侵蚀企业利润。

　　造成现阶段中小房地产企业资金紧缺的原因很多：一是1～7月银行房地产开发信贷增速趋缓，比上年同期下降约5.7个百分点。二是银行大客户的信贷政策。三是市场观望气氛浓重导致预收订金和交易量下降。四是股市低迷，融资功能下降。2007年全国有61家房地产上市公司，企业通过上市、增发新股，在股票市场上筹资486亿元，通过信托方式融通资金497亿元，今年股市融资锐减。五是利用外资增速放缓，1～7月房地产投资资金来源中，外资仅占1.8%，同比增长22.3%，少增52%。除上述因素外，企业自身非理性扩张，拿地过多，摊子过大，导致占用资金过多，而销售不畅，资金回收慢也加剧了企业经营的难度。

　　政府调控市场的政策性建议

　　鉴于全球经济面临下行风险，中国经济增长将主要依赖内需，而内需增长离不开投资和消费的双引擎。尽管国内可投资领域很多，如城市基础设施(地铁、城际轨道交通)、文教卫(医院、养老院、义务教育学校)，但房地产投资占固定资产投资比例较大、市场潜在需求大和产业关联度高的特点，使之成为启动内需不可忽略的产业。

 

　　政府需要扶持房地产业发展，但不可盲目“救市”

　　首先，我们要理性甄别中美房地产市场的差异：美国近期房价大跌主要是信用泛滥所致，个人过度透支得利于融资便利(零首付、头几年只付利息、次贷、重新融资、房产净值消费信贷等)和税收刺激(贷款利率、资本利得、转移租金收入可减免个人所得税)。银行信用爆炸是因为证券化等金融衍生品，为它们提供了既可享受放贷的好处又不必承担风险的工具。而更深层次的原因是美国实体经济的严重失衡，特别是美元凭借其国际储备货币的霸主地位，通过经常项目赤字向全球输出过多的美元。美元泛滥的两大致命伤：一是造成持有过多外汇储备国家的资产价格上涨;二是输出的美元又像回力镖似地返回美国金融市场，以寻求高回报的金融资产，进而推进美国信贷市场、债券市场和金融衍生品市场恶性膨胀。

　　相比之下，中国住宅市场是以有效信用为基础(购房款首付比例20%以上、提前还贷率高、违约率低)，交易环节税费较高。近期楼市有调整的必要，但房价不会出现像美国那样的大跌(存量房房价跌破2005年的水平，新房房价仍处历史高位)。一是城市中的基本住房需求和改善住房需求仍很大，市场上不乏持币待购、等待时机的入市者;二是我国银行流动性充裕，经营风险的能力提升，只要借款人资信好，就可得到银行的信贷支持;三是我国宏观经济仍将保持8%以上的增长，维系中国房地产市场长期向好的基本因素没有变(人口结构、高储蓄率、城市化和工业化进程没有完结);四是中国的现代化仍远远落在发达国家的后面，人居质量和环境改善仍有很长的路要走。

　　其次，政府的科学决策应建立在市场信息充分和审慎分析的基础上。目前房价只是增幅趋缓，除深圳之外并没有出现负增长或大幅度下降的现象，在交易量萎缩的情况下，卖方拒不降价这不符合市场供需决定价格的规律。同时要认识到，在市场竞争中，企业要为自己的行为负责，物竞天择，适者生存，与其他行业比，中国房地产企业的兼并重组才刚刚开始。只有让企业经受市场波动的考验，才能锤炼出真正有竞争力的企业。

　　政府“救市”的目标要明确

　　政府扶持房地产业发展不是简单地遇热降温，遇冷发汗，而是要对症下药。面对目前市场交易量下降、需求下降，政府“救市”的政策目标应是解决百姓可支付能力不足、消费能力弱的问题。一个健康可持续的房地产市场仅靠少数高收入者的购买力是难以为继的，只有广大中低收入群体的可支付能力提升了，房地产业发展才有坚实的基础。政府应借市场调整之机，实现优化市场结构，增加普通住房供给、稳定价格的住房政策目标，真正让百姓“住有所居”，让住房成为国民财富的积累、抵御风险的物质保障。

　　政府“救市”的方式

　　“救市”的方式应遵循市场调节与政府干预、行业自救与政府扶持、中央政府与地方政府、短期政策与长期制度建设相结合，需求面与供给面扶持相结合。近期，从需求面入手解决有效需求的问题，可选择的政策措施包括：一是上调个人收入所得税税基，以改变国民收入过多向政府和企业倾斜、居民收入占比下降的问题。二是对购买普通住房、自住房的居民给予适当的税收和信贷支持。各地方政府可因地制宜降低交易环节的税费，银行可根据购房者资质、一次或二次购房实施差别利率。从供给面人手可选择的政策措施包括：一是运用金融、财税和土地政策，对集约用地、从事中低价位普通住宅生产的企业给予扶持，以增加普通住宅的供给。二是在大城市，以PPP方式(公营事业民营化进程的公私伙伴关系，即政府出地企业投资经营)兴建一批租赁住房，如公务员公寓、青年公寓，或将现有的只售不租的经济适用房改变为租赁房，以满足市场多样化的住房需求。