一方面是地方ZF为发展经济而带来的产业园数量飞速发展，另一方面是产业园的重复建设，发展层次不齐，根据多年在产业地产领域的咨询实践，目前产业园主要存在以下问题：

1、产业定位同质化，市场竞争激烈

       产业园区开发商大多看中产业地产的巨大市场潜力，优质的产业地产产品市场上供应却几乎是空白，但一旦踏入这个领域，却让人感觉到进退两难，面临者竞争大企业入驻难的压力。同样作为经营性房地产，产业地产与商业地产类似，强调招商前置，都需要主力店，主力店稳定、吸引中小企业、自身有能力做营销、带动上下游产业链等等，当然“主力店”要价也都不低，较商业地产更为复杂的是，产业地产的“主力店”要看的不仅仅是租金，更需要看ZF相关的优惠政策，一房东给出的优惠幅度往往是二房东无法给出的，一房东可以送土地、可以送厂房、可以送住宅用地，所以一旦一房东和二房东竞争，二房东是必败的，今天我们看到产业地产开发商成功作品少，几年后去一看，往往十分败落，大多与缺乏“主力店”有关。

2、产业门类鱼龙混杂，缺乏主导产业及龙头大企业

       产业园区这个领域，专业级的开发商其实非常之少，如果从销售金额，销售量等方面去判断，更是与住宅不是一个数量级的，尽管进入产业地产的开发商越来越多，但由于产业地产要求有更高的专业化运营管理和强大的资源整合能力，优质的产业地产产品市场上供应却非常少。

3、园区产业链未形成，产业聚集程度低

       产业地产一个重要的概念是能够形成产业链，但能形成完整产业链很少，产业未形成聚聚效应。大多数园区也在招商引资方面，更注重平方米纳税额等这些指标，对于产业相互之间的配套也仅仅停留在口头或者宣传上，影响园区可持续发展能力。

4、园区空间规划不科学，企业选址随意性大

       产业地产在设计院的业务范围内也属于偏门小科，缺乏有经验的专业化团队。产业地产设计与原先的工业园设计理念是完全不同的，不仅要符合产业布局的技术要求，更要兼顾房地产中市场、客户需求对规划布局、产品设计的影响。由于产业地产营销周期长、单品总价高（即单品佣金高）、客户寻找困难，因此，脱离市场和客户的规划布局和产品设计将会导致土地运营、招商、销售等重重困难。同时还要考虑不同企业之间相互的影响等。这些市场研究和分析都是规划设计院难以解决的问题。因此，产业地产更强调要强调策划先行，产业园区开发策划必不可少。

5、园区功能单一，配套缺乏

       不同产业导向需要不同的产业配套，而这种产业配套对于非实力型开发商是非常困难的，不同的地块往往具备吸引不同产业的地缘优势，不同产业又需要不同的产业配套，这种产业配套短期之内能以完成的，完成后又很难在不同地块中复制，开发商、地块区位、产业配套往往很难完全匹配，这都会对增加开发难度。

6、物业体量设置不合理

       产业链的整合与产品线的融合最后落到园区内各种物业的配比，由于需要整合产业链促进园区的有机发展，必然包括各个产业的上下游企业以及各个生产运营环节，如研究、生产、管理、展示和销售等。于此同时也对厂房、总部、研发等不同的物业类型提出要求。因此如何兼顾产业地产的功能、协调各个环节的关系，同时又保证整体的形象高度，成为产品规划设计中一个重要难题。另外，产业地产土地运营和物业产品营销最终要靠房地产市场实现，因为必须要充分考虑房地产市场客户的需求和各类物业供求和消化周期并兼顾资金投入产出，进行合理的功能和物业体量的配比。

7、国内园区服务跟不上

       目前针对产业地产的专业服务公司非常少，一般都是开发商自建，自建由于缺少规模效应，成本非常高，服务质量也差，特别是在能给企业带来较高价值的金融、税收、人才等的平台服务专业商服服务公司少，如果对产业区入驻企业做满意度调查的话，80%会提及商服配套少，基本的餐饮配套都有，但针对商务客户、休闲娱乐等的就往往不足。产业地产的员工往往两极分化，如何针对不同人群提供不同服务，国内目前大多没有规模性公司来配套，产业区的客户似乎是被遗忘的客户。

8、园区盈利模式设置不合理，园区发展很难资金自我造血功能差

       现代化的园区是个功能复合的综合体，涉及的物业不仅仅是厂房和办公楼，还有住宅、商业、商务等多种物业类型，因此，如何平衡这些物业之间的关系，从资金链上进行优化配置是园区能否顺利发展的重要一环。国内很多园区，仅仅依托厂房销售为主要盈利模式，一旦销售不畅，或者是销售完，园区后期的持续收益方面就会存在一定的限制。部分园区发展自我造血功能差，影响园区长远发展。

9、招商引资饥渴，捡到篮子里的都是菜

       产业园区的客户是个令开发商纠结的事，是否需要屏蔽客户，如何引导客户？都是难题。在产业园建立之初一般都是有明确产业定位的，明确了园区未来主要发展的产业方向。但一旦园区建成进入销售和招商环节的时候，会发现，之前所有的定位都是美好的宏伟蓝图，理想很丰满，现实很骨感。一个地方产业园区不只一个，而这些园区之间在产业定位方面多数会出现一定的重合，因此为数不多的企业成为各个园区争抢的对象。而园区投资者出于资金回笼以及园区人气等多方面的综合考虑，在园区建设早期，会出现招商引资饥渴，捡到篮子里的都是菜的状况，因此，很多园区就这样越变越差。