中国喂养的楼市“僵尸”正在吼叫，可能要吃人了！
2015-11-18 房地产投资融资俱乐部  

在经济学叙述中，“僵尸经济”并不是一个突兀的新词，而是有多方面的渊源。“僵尸经济”这种说法的广泛流行，和1991年日本房地产泡沫破裂之后的经济表现高度相关。

青年经济学者温克坚分析认为，由于日本大企业财团在产业、地产、金融和政界高度的相互纠缠，使得信贷资金长期被少数低效的企业集团所占据，形成某种顽固的既得利益结构，使得要素配置不完全遵循市场规则，日本房地产泡沫破裂之后，大量债务沉淀在经济体中，市场没有被清空，众多没有利润的企业依然存续，形成了某种僵尸一般的存在。

而另外一方面，日本央行把利率长期维持在很低水平，给了这些债务缠身的企业喘息的空间，形成了某种喂养僵尸的机制。日本的产业优势固然赢得了全世界的尊敬，但日本经济体内的这种僵尸形成和僵尸喂养机制，使得日本经济长期陷入低增长的困境。

和日本相比，中国经济体内的僵尸形成和喂养机制，显然有过之而无不及，中国房地产的不景气已是路人皆知的事了。

从1998年朱政府推动住房制度改革以来，大量的土地资源推向市场，大量的房地产企业涌现出来，房地产在整个国民经济中的比例和重要性逐年递增，到2012年，房地产以及相关行业在GDP中的比重占到了18%左右，土地出让金和相关税费占财政收入总额的40%,在胡润富豪排行榜榜单上，和房地产相关的富豪往往占据其半壁江山。

然而在过去经济快速增长过程中，财政主要进入了投资领域，欠下了巨额的债务：第一，大量地投资恶化了环境，欠了环境债；第二，没有健全医疗养老体系，欠了人口债，第三，也是最重要的，财富分配不平等带来的社会基本矛盾恶化债，在这样的局势之下，未来财政支出只能是继续膨胀。

在疯狂的投资之后，房地产的供需关系从供不应求到供过于求。这使得依靠房地产实现财政收入的模式受到了挑战。

青年经济学者温克坚表示，现在的房地产已变成一个“涂脂抹粉”的僵尸。垄断封闭的金融体系，大量低效的国有企业，都是最典型的僵尸形态，错配和耗费了大量的资源。

过去数年，虽然官方GDP增长数据依旧保持在8%左右的高位，但由于经济改革停滞，既得利益结构固化，经济体内部的僵尸机制日益强大，而发展动力逐渐衰减，只能靠不断透支未来的金融资源来喂养僵尸。

这种后果最重要的体现在地方政府债务和银行资产质量上。根据官方公开消息，根据小口径统计的政府债务估算在24万亿左右，这其中主要是2008以来，作为积极财政政策必然后果的地方政府融资平台债务。

行政监管机构，包括财政部、央行和银监会虽然多次要求清理地方政府债务，严格约束借新还旧，但事实上由于政治机制问题，金融机构不得不迁就地方政府的诉求。

即便分五年偿还，每年四万亿，可是，房地产高潮的2013年，土地出让金是3.9万亿，可想而知，未来土地供给（形成房屋供给）和房屋需求恶化的局势将是非常严重，这种恶化是在房屋已经过剩情形之下形成的。

全联房地产商会发布第三季度REICO报告显示，虽然在一系列放松政策影响下房地产市场有所上扬，但三季度涨幅明显趋缓，二手房成交量在7月达到峰值后持续环比下调，三季度房地产开发投资增速出现1998年以来首次负增长。

报告显示，今年1至9月，房地产开发完成投资7.05万亿元，同比增长2.6%，增速连续18个月下降，比同期固定资产投资增速低7.7个百分点。其中，三季度房地产开发完成投资2.66万亿元，同比增长负0.57%，增速比去年同期降低10.6个百分点，是1998年以来首次负增长。

该报告指出，前三季度，一线城市、二线城市和三四线城市房地产开发投资分别同比增长14.8%、1.3%和1.2%，增速全部有所下降。与上年同期相比，一线城市房地产开发投资增速上升1.3个百分点，二线和三四线城市投资增速则分别下降11.9个和10.5个百分点。

三季度当季，除一线城市投资有所增长外，二三四线城市都出现投资的负增长。比如二线城市和三四线城市房地产开发投资则同比下降2.2%和1.6%，增速比二季度分别下降2.9个和3.0个百分点。

中国房地产开发投资出现了1998年以来负增长，也就是意味着中国商品房市场出现以来，房地产开发投资增长第一次的负增长。这种现象可能是中国房地产市场一次重大转折的开始。

目前城市居民住房持有的情况来看，中国城市居民人平均持有面积达34平方米。即在2010年作为三口之家的城市居民基本上都持有一套住房。尤其是三四城市居民的居住条件改善更是好。居民的住房消费需求在早几年就达到平衡。

在这种情况下，三四线城市的住房供给不仅没有减少，反之在近几年出现快速增长趋势。尤其近几年全国各城市一个又一个的新城规划及建立，中国的住房供给过剩岂能不出现？

而这些快速增长的住房供给，要么是让城市化的速度加快，让更多的农民进城消化这快速增长的住房供给，要么这些住房有投资价值，让投资者涌入市场购买。

但是，近几年增加住房的价格，城市居民购买都困难，可以说，90%以上的住房的消费者没有支付能力购买，那么要让农民进入购买更是不可能，农民购买住房的支付能力更低，农民根本无能力来消费这些住房。

对住房投资者来说，如果房价在上涨，或投资者预期房价还会上涨，那么这些投资者当然会进入市场。

但是就目前的情况来看，一年来有近90%以上的城市的住房价格在下跌。如果房价在下跌，住房投资者的预期早已经改变，住房投资者不仅不会进入市场，反之还会把手中的住房卖出，增加市场的住房供给，从而本来就严重过剩的住房供给更是雪上加霜。这就是当前不少三四城市的现状。

也就是说，中国的房地产开发投资的负增长，意味着中国房地产市场将出现一个重大的转折，这种转折不仅改变了房地产供求关系，也将改变房地产市场的性质。

银行资产质量一直蒙受阴影之中，这其中既包括了地方政府融资平台的大量借款，也包括了央企的大量借款，还有银行在房地产市场中的风险敞口。这些阴影之下，从2005年以来的银行金融体系改革成果，可能前功尽弃，重蹈覆辙。中国经济完全可能重演日本“失落的十年”的悲剧。

国际信用评级机构标准普尔3日在北京指出,中国银行业的盈利能力正在受到利率市场化、不良资产攀升和地方政府债务置换等多重因素的挤压,此外,房地产相关贷款虽尚未成为当前推动银行不良资产攀升的主力,但潜在风险值得关注。

“目前房地产相关贷款的不良率只有0.5%,远低于全行业水平,绝大多数企业面临的是流动性问题,而非资不抵债,但风险一旦爆发,将对银行业造成致命打击。”他说。

随着中国经济放缓,部分行业产能过剩恶化,中国央行、银监会、财政部等部门推出了一系列宽松政策,包括下调存款准备金率、取消银行存贷比要求以及扩大信贷资产质押再贷款试点,帮助银行应对经济下行中的流动性风险,但无法改善银行盈利状况。

标准普尔统计数据显示,中国的50大银行资产质量近些年在不断下滑,集中体现在不良资产和关注类贷款规模逐渐增加。截至今年上半年不良资产比例突破1.5%,迫使银行进一步提高拨备水平。

廖强指出,未来银行的不良资产料将进一步上升。他认为,尽管政府在不断释放宽松政策应对经济下行压力,但不会以牺牲结构性调整为代价。随着中国经济再平衡不断深入,一些产能过剩的部门终将出清,导致部分企业破产,而在银行资产质量上则体现为信贷损失的进一步攀升。

而现在“卖地”也无法支持政府的财政支出，财政部12日发布的最新数据显示，前10个月，全国政府性基金预算收入30472亿元，比去年同期下降28.6%，同口径下降24.1%。中央政府性基金预算收入3376亿元，增长3.5%，同口径增长8.1%。地方本级政府性基金预算收入27096亿元，下降31.3%，同口径下降26.8%，其中国有土地使用权出让收入23043亿元，同比减少10936亿元，下降32.2%。

地产商的拿地热情有助于这些城市走向供需恶化的境地，背后依旧是地方政府对土地出让金的渴望，也是对财政收入的渴望。所以，财政将让房价走到绝望的境地，最终推下悬崖。

什么会带来信心的崩溃？这是房地产山呼海啸般下跌的黑天鹅。

如松表示，本轮救市可以说是最近这些年来力度最大的，几乎撤去所有的遮羞布赤裸裸地救市，可是，上月的财政依旧是总体赤字，未来，如果继续连续持续赤字，被逼迫大量开征房地产税，这会在让所有房屋持有人彻底丧失幻想；如果救市都不能让房地产市场形成高潮，不能带动房价的上升，所有的房地产市场参与者就会绝望，悲剧都是如此发生的。

所谓的黑天鹅，其实很简单，就是供需平衡被打破以后，成本继续上升带来的信心崩溃。

温克坚认为，对僵尸意象的反复渲染似乎让人恐慌，但其实最终胜出的还是历史趋势。经济发展是人类行为的结果，而人类行为具有很高的创造力。面对危机前景，人类有更强烈的动力推动创新。

反应在经济体层面，最近这些年，虽然经济改革基本停滞，但经济体自身驱动的演变和创新，还是极大地提高了经济效率。无论是从创富冲动、信息流通、企业家精神、技术进步，等等，都促使中国经济可能正在向创新驱动模式转移。

房地产业在中国的经济增长过程中一直担当着重要的角色。2003至2013年间，房地产投资每年平均上升25%，现时占国内生产总值的比例约为10%。相比之下，美国的房屋建筑在国内生产总值中的占比在2006年达到顶峰，为6%。

政府推出的纾缓措施，包括双降和放宽购房限制，有助于改善购房者的负担能力和信贷额度。这些措施短期内可以刺激需求。但是，房屋需求的长期结构性转变会继续为行业带来沉重的压力。

事实上，中国城市人口的增长正在减慢，加上房价上升的潜力有限，以及房地产以外的投资机会越来越多，这些都令市场对房地产的投资需求逐渐减少。

中国需要经历一段长时间的调整，使房地产投资增长逐步回落，以达到供求平衡。

根据领航的统计和分析，中国房地产市场如下跌10%，国内生产总值增长便会减少超过2%。虽然房地产市场对中国经济增长的影响甚大，但引发像美国之前房价崩溃情况的机会并不大。因为中国房地产市场的杠杆比率远低于许多发达国家。

而危机其实是杀死僵尸的必要过程，只有经济体内喂养僵尸的这种游戏的破产，经济发展才会迎来新的动能，楼市才会恢复活力。