——呼吁政府尽快伸出“监管之手”

中国政府5月25日媒体喧嚷中国将于今年年底开征房产税，媒体纷纷预测此举针对炒房者，股票市场对此做出反应，保利、万科等股价大跌，专家与国务院领导纷纷澄清，房产税年底不可能推出，房产税有关文件从年底实施变成研究实施办法。5月27日，中国政府又将商品住房开发资本比例降低到15%，此举为1996年以来首次，专家学者预测此举将鼓励中小房地商进入房地产市场，增加商品供应，推动房地产市场公开竞争。如果变幻莫测的针对房地产宏观调控政策，说明房地产对中国经济的重要性，那么一系列的政策调控是否能将房地产市场推进协调的发展空间，是否能真正起到控制房价的作用呢？

回答这个问题，需要我们从美国次贷经济危机的制度背景来说明。美国抵押贷款市场的“次级”及“优惠级”是以借款人的信用条件作为划分界限的。根据信用的高低，放贷机构对借款人区别对待，从而形成了两个不同层次的金融市场。信用低的人申请不到“优惠级”贷款，只能在“次级”市场寻求贷款。次级贷款，对放贷机构来来说是一项高回报业务，由于对借款人的信用要求较优惠级低，因此，次级房贷机构面临的风险也更大。瑞银国际（UBS）的研究表明，美国次级贷款市场的违约率高达10.5%，是优惠级贷款市场的7倍，对于金融单位来说，风险收益是将次级市场的货款利率较优惠级贷款提高了2%-3%。在美国的监察，“投资银行”属于“公司监管”的范畴。从事着金融业务，而脱离了银行监管体系投资银行，甚至推出了“零首付”的贷款方式。贷款人可以在没有首付的情况下购房，仅需声明收入情况，而无需提供偿还能力的证明。次级贷款作为一种金融产品，在市场上打包作为债券出售时，买方为了降低市场风险，通常都会要求与卖方签订一个在一定条件下的回购协议。根据回购协议，当违约率上升到一定水平时，就由卖方，负责全额回购，这一制度安排，大大降低了买方的市场风险。由上所知，美国次级贷市场的安全是建立在房价不下跌的基础上，一旦房价下跌，利率上升的时假，次贷客户无力承担这个负担时，大量客户违约，不再支付贷款，造成投资银行坏账，次贷危机形成。
    虽然我国的金融体系比较健康，国家、企业和个人“三张表”面目较好，但房地产同样的事也发生在我们国家，2008年深圳是房价跌幅度较大的城市，经研究显示，这同样与深圳的房地产金融创新不无关系，它允许以“双周”而不是以“月”为单位还款，这样，借贷人不仅能缩短还款其，而还能少交利息，特别受炒房进欢迎，再如“循环贷”业务，它允许人们商品住房抵押给银行而获得一定的贷款额度等等；在这样金融创新的支持下，深圳房价及成交量节节上升，据统计，在过去几年中，深圳市新建商品住宅60%以上的借贷买房人的目的不是自住，而是投资。房价下跌时，引发的经济危机何偿相似。只不过此时，我们国家金融保障体系更为健康，我们更多地庆幸金融创新不够。
    在经济危机漫延的今天，国家一系列的经济政策引导房地产行业向健康方向发展，对房地产商来讲，最大利好在于加大放贷力度，2009年5月以来，我国共新增贷款大约5.8万亿人民币，这部分资金60%流向了基础行业建设，40%流向企业，不可否认，流向企业的2.4万亿有部分流向了房地产企业，加上房地产公司利用假销售手段，造成房市小回春现象，房价及成交量同时上涨。房价的上涨引发的“地王”重现江湖，一系列的经济迹象似乎意味着房地产回暖。国家此时推出类似降低商品房开发资本金比例及房产税措施，旨在提高房产供应量，提高炒房成本（按美国等其他国家惯例，房产税每年按其评估房价的0.8%-3%对房主进行征收）。
     事实上，我国房地产市场并不是一个完全竞争市场，而属于一个卡特尔的类似垄断竞争市场，各房地产商形成一定的联盟，对房价进行一定程度的操纵，因此，这样的政策并不能改变当前房地产市场，相反，在国家货币政策放开及银行的配合下（银行认为房产抵押贷款是贷款质量最好的）的情况下，房价肯定不会下跌，在低利率作用下，房价继续上涨，一系列的宏观政策调控不能改变其既定的事实。然而货币政策自诞生以来，被称为政策的双刃剑，如果国家不伸出管制之手，制止房地产市场不规范操作行为，再加上部分金融衍生工具的创新及利用，有可以产生类似次贷危机的楼市危机，届时后果不堪设想，在此，强列呼吁相关政策及宏观调控适当时机出台。