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房地产调控的效果和问题都不宜被夸大
http://finance.sina.com.cn/zl/ma ... xyiayr9347371.shtml
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房地产调控的效果和问题都不宜被过分夸大——“调控”本来就是针对周期性波动所采取的临时措施，而中国房地产市场存在的问题则是结构性的。要解决房地产市场的问题，根本之策并不在于调控，而在于开启新一轮住房体制改革。
3.今天你阅读到的有价值信息的自我思考点评感想
与一般商品或服务市场不同，政府在房地产市场中发挥着更大的作用。因而，要理解房价周期和房地产调控的逻辑，必须首先理解如下四方面制度背景和经济背景：
其一，城镇住房制度改革启动以来，我国房地产市场经历了从无到有、从小到大的发展过程。这期间，中国的房地产市场尚不健全，处在不断完善的过程之中。换句话说，过去十年，中国房地产市场既是一个不断壮大的“发展中的市场”，同时又是一个不断改革完善的“转轨中的市场”。
其二，我国实行有别于其他国家的较为独特的土地制度。根据宪法及相关法律，我国城市土地属于国家所有；农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有。但即便是集体土地，村集体也只拥有不完全产权——除了兴办乡镇企业、村民建设住宅、乡村公共设施和公益事业建设等特殊事项之外，集体土地必须先被国家征收转化为国有土地之后，才能用作建设用地。这就意味着，政府是建设用地市场上具有垄断地位的供给方。
其三，财税体制改革。1994年实行的分税制改革深刻影响着此后二十多年的中央-地方关系，以及地方间横向竞争关系。分税制改革之后，地方政府的原有财政收入来源弱化，寻求新财源的激励大大增强。与此同时产生了两个机会：一是同期开始的城镇住房体制改革激活了住房需求；二是邓小平南巡之后的招商引资热以及各地与之相伴随的工业园区建设热潮。这两者之间既有差别，又有相互关联之处。提供住宅建设用地能获得短期收益，但无法获得长期持续的GDP和税收；提供工业建设用地可以持续性获得GDP和税收，但在地方政府间激烈的横向竞争之下，短期内不仅回报有限，而且还需要地方政府支出大量的三通一平等基础设施建设成本。因为企业可以用脚投票，而在户籍制度下，人口和家庭的流动则受到较大限制；经过权衡取舍，最后各地政府都采取了如下的策略：一方面，通过招拍挂等市场化方式高价提供住宅用地，另一方面，通过协议出让等政策性手段低价提供工业用地。
其四，房地产在经济增长中的重要地位。住房体制改革激活了城市原有居民的改善性住房需求；同时，大量农村人口在快速城镇化的过程中转移到城市，也产生了新增住房需求。因而，房地产成为中国经济的一大支柱产业。根据许宪春等(2015)的测算 ，2001年到2013年房地产开发投资占全社会固定资产投资的比重平均高达18.3%，是仅低于制造业投资比重的第二大投资领域；2013年，房地产业增加值占GDP的比重为5.9%，加上房地产开发投资拉动的相关行业增加值，两者合计占GDP的15.3%，对GDP增长的贡献率达到29.4%。
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