美国房地产的贫困效应http://www.sina.com.cn  2009年09月03日 03:55  新浪财经

　　导语：2日彭博网发表评论文章称，房地产泡沫破裂和股市大跌让美国人感受到了负的财富效应，这一解杠杆过程仍在进行当中，将成为美国经济复苏的沉重负担。同时，美国人对财富的观念正在发生变化。
　　美国家庭财富损失约7万亿美元，这将成为美国经济的一个沉重负担。
　　这一负面效应正在扼杀一轮强劲复苏。数以百万计房屋净值所剩无几乃至为负的人被束缚在他们无法出售的房屋和沉重的债务负担之中，这让他们寸步难行。他们也没有办法储蓄，尽管他们可能亟需提高现金储备。
　　我时不时都能听到某位朋友或者邻居无法出售自己的房屋或卖不出好价钱的消息。他们指望将房子卖出来为退休提供资金，或者仅仅是让他们的生活和事业能够继续下去。他们没有计划出去旅游、买划艇和大屏幕电视。大部分美国人感受到的是财富效应的反面：悄悄袭来的贫困感。
　　根据联储的数据，如果我们将7万亿美元除以1.3亿栋美国住房(包括出租房)，每个美国家庭的平均损失大约为5.4万美元。
　　失业率不断攀升、工资增长停滞、房屋净值不断缩水，这些尤其让那些可能加入到止赎行列的人不堪重负。根据抵押贷款银行家协会的数据，今年上半年，美国抵押贷款违约率创出历史记录。
　　当前的解杠杆过程正在侵蚀消费者支出，因为购买者在减少任何种类的消费信贷。他们也不再感受到财富，因为他们的退休基金在上一轮熊市中被摧毁殆尽。
　　房屋净值流失不但代表财富下降，而且也将打击大家未来的信心。
　　那些房屋净值低的人不能够凭住房来贷款，因为他们已经将权益用完了，或者没有足够的抵押之物。大部分人甚至不能获得再融资。这也就意味着他们将不会涌入商店购买新的家电、为大学教育提供资金或积攒足够的储蓄来退休。
　　尽管最近房地产和经济方面的数据不错，但人们对过去财富创造的看法已经发生了改变，这本不足为奇。
　　购买一座住宅不再是储蓄和投资的稳妥做法。在国家信贷咨询服务基金会发起的一份调查中，近半数接受调查的人“不再相信‘拥有住房是积累财富的可靠做法’这一美国梦”。
　　抵押贷款银行家协会表示，更为令人担忧的趋势是，优质固定利率抵押贷款的违约率正在以最快的速度上升。优质固定利率贷款与向那些信用和收入记录成问题的人发放的次级抵押贷款大不相同。这些客户被认为是行业内最值得信赖的客户。
　　如果失业率继续上升、各大行业继续萎缩，“住房贫困”将席卷美国家庭。
　　大约2500万住房所有人可能因为摆脱房屋价值低于抵押贷款的状况而获得改善。
　　信用卡账单也是雪上加霜。承受着总额超过2.5万亿美元的消费信贷，美国人如今受到的负面财富冲击可与20世纪30年代相提并论。
　　银行正在继续收紧信贷，即便是对合格的借款者。尽管8月20日生效的新的消费者信贷保护法将让你提前45天获知金融收费的上升，但银行仍可随意设定更具限制性的条款并大幅提高利率。
　　不过信贷紧缩并非一件坏事。我们现在来到了这场危机的一个转折点，迫使人们进行储蓄、在消费和举债方面知道节制。
　　厌恶信贷的美国人正在通过政府发行的存单、货币市场基金、高级别短期公司和市政债券这些工具来积累现金。
　　然而美国政府仍不了解这一大趋势并间接地打消国民的储蓄积极性。唯有储蓄才能最终积累起可用于借贷、基础设施改善和中小企业贷款的资本池。