第一部分 租房广告现象
第二部分 与租房相关的其他数据和现象
第三部分 简要分析
第四部分 结论

本人潜伏论坛很久，一直向各位学习，不善言辞，今日尝试发帖。

我居住的小区毗邻上海的一个高新技术开发区，经常看到小区里的出租房广告。一直有看墙上和电线杆小贴纸的习惯，慢慢的发现我可以从中推断中国实体经济的情况。

自己经过几年的观察，也了解了一些朋友的租房情况和经历，觉得可以做一些分析。尝试做个小区租房广告指数，为了客观，又从房屋中介和居委会那里取得一些统计数据。希望能从此观察中窥探中国实体经济一些端倪。

第一部分
租房广告现象：

2006年 大量招租广告（中介垄断）  整套出租，租房的人可以看到5-6套整套出租的房子。但停留的时间很长，2个星期到一个月。
2007年 出租房开始火爆，中介和个人同时招租。求租广告开始出现。招租广告几乎1.2天就被人撕掉---大多数已出租成功。
2008年 上半年：只见求租广告，不见出租广告，
2009年 出租广告增多（一般来自个人：然后写明中介勿扰），一周2，3个新的贴纸广告，多是求合租。整间出租几乎没有。求租广告不再有。


第二部分 与租房相关的其他数据和现象

1. 外来务工人口统计
2006年700人，2007年1000人，2008年 1200人，2009年1300-1400人（数据来源：居委会外来务工人口统计 误差：+-100）。

2. 租房人口分类
2006年   1/3的是农民工-合租房一个房子住10多人，1/3大学生，1/3其他务工人员。
2007年   大学生大量涌入，一般是刚毕业2，3年的大学生，涌入高新技术区
2008年     应届生寻找房源达到巅峰，少量的民工（多是老板付房租）
2009年     几乎都是大学生租房。民工已经推出本小区租房市场。

3. 租金
2006年 1/3的是农民工-合租房一个房子住10多人。毛坯： 500-600，无装修： 800-900；装修： 1000-1300 小区空置房总存量 20-30套左右

2007年 大学生大量涌入，很快弥补了本小区和周边地区房租的价差，07年下半年房租价格飙升 从1300到1600到2000，最后2200（7，8月）小区空置房总存量 2-3套左右。 毛坯房被农民工租完，大量业主开始简单装修。群租房开始出现。

2008年 上半年需求达到最高峰，一房难求，2000块根本就租不到房子，单间900到1100. 群租房增多。 小区空置房总存量 0-1套左右.下半年需求回落,租金下降 1700-1800。

2009年 几乎都是大学生，刚毕业的大学生增加，合租增多，租金回落到1500-1600，单间700-800. 小区空置房总存量 10套左右（中介）

4. 房价（此小区房子大小和布局很接近：90年代早期的房子，一般都75平米左右）
02年 18万；
06年50万；
07年 60万；
08年 70万（几乎没有房源，流传此小区要动迁）
09年 3月 65万； 7月 72万； 8月 84万；9月 88万； 10月92万；11月 100万待售

5.小区门口等车的人
06年，几乎没人等车，车来了一般都有座
07年，开始有等车的人
08年，等车人很多，同时车来了几乎没有座位，有私家车顺便带人。一天在车上听到一句名言：“什么时候xxx站也成了大站了？” 因为车一到我们小区，车上的人一半都下车了。
09年，7点半左右等车人数30-50人，很难挤上第一班来的车。定点黑车出现

数据来源： 房屋中介，居委会外来人口统计

第三部分 简要分析：
1. 企业新招聘人才趋势：
由于高新技术区对人才的要求较高，所以从此小区租房的大学生人数能一定反映高新区的人才需求。从租房广告的多少可以看出，06年到07年，高新区对大学生的需求非常大，租房的大学生（多是有2，3年工作经验的）不断涌入。08年上半年，也有很多大学生（应届生）进入。 但在08年下半年高新区招聘剧减，若没有7，8月的毕业生报到，本小区的出租房可能在5.6月就应该反转。09年后，人才招聘仍未跟上。

2. 大学生就业成本：
单从房租上看，大学生就业成本在增加。 06年朋友在此小区租的一整套房子1200，4年后房东也未涨价（当然，和房东要相处的不错）。07，08年进来租房的大学生都租在了高位，但房租一般不会下降。09年的单间也在700-800，若网上的大学生平均工作大致准确的话，房租的成本对应届生来说太高了----和06，07，08年的应届生相比。

3. 上班成本
从小区门口等车的人可以看出，越来越多的人在远离高新区上班。也可能是失业了重新找的工作。另一个原因就是市中心的房租不是他们能承担的。但每天在路上2-3个小时和10块钱左右的车费大大增加了上班成本。

4. 房价和房租收入
09年来房家上涨了40%-50%（当然09年初是个低点），而且涨幅有增多趋势。实际房租的价格在不断下降。靠房租来收回投资成本越来越不可能。从侧面反映今年买此小区的购买者多是刚性需求---不过大多数人是右侧交易者。

第四部分 结论：
1.
中国的实体经济还困难重重，中小企业08年走入低谷，现在仍在低谷挣扎；高新技术企业也未走出困境，大学生就业和上班成本增加。短时间内未看到解决这些问题的希望。

2.
国家主导型的投资并未发挥它的应有的作用，作为上海的的高新区，国家的投资对其几乎没有影响。经济结构未调整，中国将很难重复过去十年的10%+的高速发展。对研发的投资能很快的体现在高新区的人才招聘上。

3
中国的房子已经进入高风险区，1400的大学生人口在我们小区占了总人口的很大比例，如果做高新技术的大学生都不能买房，中国的高房价在今后的10年将很难支撑-。