房地产公司要开展建设的第一步就是拿地，那就开始招拍挂转让土地使用权。土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠送。为了杜绝非法囤地的行为，出让方在转让土地时会受到法律法规的诸多限制，除此之外还需缴纳较高的税费：

拿出让方来说，需要缴纳：

（1）营改增增值税

根据财税【2016】36号第一条在中华人民共和国境内销售服务、无形资产或者不动产的单位和个人，为增值税纳税人，应当缴纳增值税，不缴纳营业税。第十五条（二）转让土地使用权，税率为11%。纳税人转让2016年4月30日前取得的土地使用权，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去取得该土地使用权的原价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算缴纳增值税。

（2）城市维护建设税和教育费附加

以上述营业税额为计税依据，分别按照5%(纳税人在县城、镇的)和3%的税率征收城市维护建设税和教育费附加。

（2）土地增值税

根据《土地增值税暂行条例》规定，转让国有土地使用权的行为，以转让土地使用权取得的全部收入减去法定的扣除额后的余额为土地增值额，按照累进税率征收土地增值税。

法定的扣除额

(一) 取得土地使用权所支付的金额

“取得土地使用权所支付的金额”可以有三种形式：以出让方式取得土地使用权的，为支付的土地出让金;以行政划拨方式取得土地使用权的，为转让土地使用权时按规定补缴的出让金;以转让方式取得土地使用权的，为支付的地价款。

(二)与转让土地使用权相关的税金

指在转让土地使用权时缴纳的营业税、城市维护建设税，教育费附加、印花税也可视同税金扣除。

土地增值税采取四级超率累进税率，具体标准如下：

注：若税务机关发现以上数据不够真实，会要求对转让价格或扣除费用进行评估。

（4）企业所得税

按新企业所得税法规定，以转让土地使用权取得的全部收入减去土地使用权的购置或受让原价、增值税、城市维护建设税和教育费附加、土地增值税和印花税后的余额为应纳税所得额，一般按照25%的税率征收企业所得税。

（5）印花税

根据《中华人民共和国印花税暂行条例》的规定，土地使用权转让合同属于产权转移书据，以合同中的金额为计税依据，按5‰的税率征收印花税。

而受让方则需缴纳城镇土地使用税、5‰税率的印花税、成交价格3%税率的契税

土地使用权转让涉及庞大的金额，再看上面各种需要缴纳的税，不用详细计算也知道，这税负有多重。谷川在这里为你请出好帮手--股权转让，以股权转让形式实现土地使用权间接转让。房地产企业可通过设立项目公司，以土地使用权作价入股，再通过收购项目公司股权来间接取得土地使用权，虽然股权转让和土地使用权转让是两种不同的法律范畴，转让的标的是公司的股权而非土地使用权，但土地使用权作为公司资产随公司投资主体变化而间接转移控制权，土地使用权人仍为原公司，土地权属并未发生转移。虽然权属并未发生变化，但“新股东”通过此种方式获得了使用土地的权利，合理的规避了土地使用权转让的种种限制，又节省了部分税费！

同时在房地产公司股权转让中，我们需注意：

（1）做好转让前的调查工作，熟悉目标公司的内部财务状况和外部经营状况，避免信息不对称造成的不利影响；

（2）房地产公司股权转让价款确定，应该对合同价款做财务评估，确定一个双方都能接受的价格；

（3）股权转让的交割时间必须明确约定，就转让双方而言，公司股权转让的生效以股权交割为主，转让双方需及时办理股权变更登记手续，否则会受到行政处罚。

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