“迪拜危机”已有进一步升级和效应蔓延的迹象

12月7日，阿拉伯联合酋长国迪拜政府财政局下属的金融支持基金代表与“迪拜世界”集团主要债权人委员会举行首次会议，就如何解决“迪拜世界”集团债务重组进行讨论。债权人委员会成员包括阿布扎比商业银行、阿联酋国民银行以及英国渣打银行、汇丰银行、莱斯银行集团和苏格兰皇家银行的代表。

据报道，包括汇丰控股、渣打银行、劳埃德银行、苏格兰皇家银行在内的四家英国银行，已经同意“迪拜世界”的债务重组方案，并要求“迪拜世界”提供有关延期偿还的贷款利息等问题的解决方案。作为“迪拜世界”的主要债权人，这几家银行本月晚些时候将再次与迪拜世界举行相关会议。目前，迪拜世界和债权人之间的谈判仍在继续。据知情银行家透露，在12月21日，将有约100家银行债权人和“迪拜世界”高管层会面。

路透社12月7日的消息称，迪拜财政部门负责人Abdulrahman al-Saleh对半岛电视台表示，迪拜政府将不会通过出售任何资产的方式来偿还“迪拜世界”的债务，不过迪拜世界自身可能会出售一部分外国资产用以偿债。Abdulrahman al-Saleh拒绝就迪拜世界同债权人之间的谈判发表意见。

《华尔街日报》12月 8日的报道称，迪拜财政部总干事Abdelrahman Al Saleh12月 8日表示，迪拜政府近日已向“迪拜世界”旗下房地产子公司Nakheel注资90亿阿联酋迪拉姆（合24.5亿美元），资金由用以支持政府企业的基金迪拜财政援助基金(Dubai Financial Support Fund)提供。知情人士称，自全球金融爆发后，迪拜政府于2月拿出100亿美元援助企业。注入“迪拜世界”的90亿迪拉姆资金是政府金融援助的一部分，并不是一笔新的资金。

而由于迪拜政府表态不担保“迪拜世界”的债务，引发了市场对迪拜政府信用、迪拜主权基金风险的担忧。市场已经开始担忧,其他有政府背景的实体也有可能违约。据媒体报道，目前，该地区银行家和投资者最常提到的风险企业的名字是“迪拜控股”。

巴克莱资本在前一周末发布的一份报告中表示，迪拜的行动带来了风险：其他公司的重组可能会随之而来。我们将重点关注那些基本面薄弱、债务即将到期的公司，我们认为迪拜控股的风险最大。因为迪拜控股集团累计举债100亿美元，其中20亿美元将在2010年到期。巴克莱资本的分析师称，迪拜控股是继“迪拜世界”之后，债务违约风险最高的公司。因为该公司拥有大量高杠杆的物业资产，并且该公司在过去的一年里已经出现困难。

此外，前一周，评级机构穆迪下调数家迪拜政府控股公司的评级，理由是其债务缺乏政府支持。其中，穆迪将迪拜控股集团的评级调降至仅比垃圾级高两个级别。随后，为“迪拜控股”1000万美元债务提供5年期违约担保的成本飙升至每年114.35万美元,成为市场眼中风险最高的迪拜的公司债券。

另外，据英国媒体12月6日的报道称，“迪拜控股”或成为又一家债务违约企业。分析人士表示，这可能意味着迪拜危机将出现新的隐忧。

市场怀疑累计举债100亿美元的“迪拜控股”，可能成为下一个“迪拜世界”。受“迪拜世界”260亿美元债务偿债方案的不确定性继续、“迪拜危机”升级消息的影响，12月7日，迪拜股市大跌近6%，至四个多月来的低点。阿联酋最大的房地产开发商艾马尔地产公司（Emaar）大跌10%，其他房地产类股也纷纷大跌。

12月8日，迪拜股市继续大幅下跌。迪拜金融市场(Dubai Financial Market)基准指数收于1638.05点，跌幅6.1%，跌至近五个月新低。自11月30日以来，该指数下跌22%，为全球同期跌幅最大的市场，相关市值蒸发84亿美元。12月8日，迪拜房地产巨头艾马尔地产公司(Emaar Properties PJSC)股价继12月7日下跌10%后再度下跌9.8%，逼近四个月最低收盘价。该地区按资产计算的最大银行也是阿联酋最大的上市银行Emirates NBD PJSC股价跌至三个月新低，下跌了4.8%。阿布扎比股市收盘大跌3.4%，创至少半年来新低，连续两天的跌幅达到5%左右。

12月9日，“迪拜世界”旗下的房地产开发公司棕榈岛公司Nakheel公布称，今年上半年，该公司亏损134.3亿阿联酋迪拉姆（合36.6亿美元）。由于迪拜房地产市场下滑，该公司收入剧减78%。

由于投资者对迪拜世界债务问题的担忧仍未消退，投资者对迪拜债务的担忧升级，以及迪拜的王牌企业之一公布今年上半年出现巨额亏损，12月9日，迪拜股市再遇重挫，跌至9个月来的低点。迪拜金融市场指数下跌6.39%，创下3月19日以来最低收盘点位，自“迪拜世界”上月末要求冻结债务以来，该指数已经跌了近27%。至此，迪拜股指在自迪拜世界宣布延迟偿债后的5个交易日中已累计下滑超过26.7%。迪拜房地产巨头Emaar股价盘中曾一度跌了9.9%。自11月30日以来，该股已累计跌39%。

迪拜股市的下挫也影响了其他已经因油价走低而承压的海湾地区市场的信心。12月9日，阿布扎比金融市场指数下跌2.82%，自11月30日以来，该国股市已经累计跌了逾15%。卡塔尔基准股指跌2%，科威特股市跌0.3%，在海湾最大的股市沙特，TASI指数跌2.4%。

而且，英国《金融时报》12月9日报道称，迪拜国有企业信用评级被下调，触发了该酋长国公用事业供应商20亿美元债务的加速偿付条款，迪拜可能被迫赎回20亿美元国企债务。

《华尔街日报》12月10日报道称，“迪拜控股”(Dubai Holding)取消了将旗下地产部门与艾马尔地产公司(Emaar Properties PJSC)合并的计划，“迪拜危机”影响在继续蔓延。



希腊遭下调评级，“迪拜危机”已开始蔓延

英国《金融时报》12月8日报道称，希腊遭到警告，其信用评级可能被调降，此事令该国艰难的财政状况雪上加霜。此前，标准普尔(Standard & Poor's)已经将希腊的“A-”信用评级列入了“负面观察”名单，这通常意味着评级将在一个月内被调降。

《华尔街日报》12月8日报道称，标准普尔(Standard & Poor's) 12月7日将希腊列入“负面信用观察名单”后，12月8日，惠誉国际评级(Fitch Ratings)将希腊的长期外币和本币发行人违约评级由“A-”下调至“BBB+”，而且评级前景定为负面。评级下调反映了惠誉对希腊公共财政中期前景的担忧，因为希腊财政制度和政策框架的公信力较弱。惠誉国际评级(Fitch Ratings)下调希腊主权评级的消息，引发了市场对希腊债务问题的担忧，导致欧洲金融市场在12月8日出现资金逃离较高风险资产的局面。12月7日，希腊股市遭到抛售，。12月8日，抛售进一步加剧，至12月9日，希腊股市持续了3天的抛售浪潮。希腊债券市场继续恶化，银行股票连续第三个交易日走低。

同在12月8日，以政府不对它们的债务偿还提供支持为理由，穆迪投资者服务公司(Moody's Investors Service)进一步下调了迪拜政府控制下六家公司的信用评级：迪拜世界港口公司 (DP World Ltd.)，迪拜水电局(Dubai Electricity & Water Authority)，杰拜勒?阿里自由区(Jebel Ali Free Zone)，迪拜控股商业营运集团(Dubai Holding Commercial Operations Group)，艾马尔地产公司(Emaar Properties PJSC)和迪拜国际金融中心投资公司(DIFC Investments)。迪拜房价的崩溃，被认为是这个酋长国各种经济问题的核心所在。穆迪同时表示，将对这些公司评级继续进行评估，不排除进一步下调的可能。

多家美国信贷评级机构下调评级的举措，以及发出的警告，使得迪拜和希腊问题再度成为市场焦点，再度引发了对各国政府为刺激经济而堆积如山的债务担忧，为主权投资的担忧。12月10日《华尔街日报》报道称，如果说有什么全球风险是现在真正需要担忧的，那就是各国政府为刺激经济而堆积如山的债务。据穆迪投资者服务公司(Moody's Investors Service Inc.)称，目前发行在外的主权债务总计高达49.5万亿美元。评级机构担心，各国政府庞大的赤字开支战略虽然将本国经济从去年的危机中拯救出来，但由此带来的经济增长却可能不足以为刺激经济而付出的成本。

12月8日，穆迪表示美国和英国有可能失去“AAA”评级，这两个国家的主权债务规模已经分别达到了12.1万亿美元和1.3万亿美元。此前的，12月7日，标准普尔下调了葡萄牙主权评级前景。12月9日，标准普尔将西班牙“AA+”的主权评级前景调整为负面，使该国成为最新一个因主权债务问题受到关注的国家。

受“迪拜危机”升级及希腊被下调评级消息的影响，投资者对于迪拜和希腊信贷及债务问题所带来的潜在后果再度产生担忧，再度引发对迪拜和希腊经济状况的担忧，市场对全球经济复苏力度的忧虑重燃，12月8日，欧元、欧洲股市走低，亚洲股市表现疲弱，美国股市开盘全线走低，道琼斯工业股票平均价格指数早盘跌116点，跌幅1.1%。该指数所有成份股均走低。纳斯达克综合指数跌1.1%。标准普尔500指数也下跌1.1%，所有类股均走低。英国富时100指数收低1.7%，其中。苏格兰皇家银行的股票重跌7.7%，汇丰控股下滑2.5%。而德国国债、美国国债上涨，金属期货和原油期货价格及黄金价格，则继续下降。12月9日的香港股市上，汇丰控股下跌2.6%，渣打集团股价重挫4.16%，市值一日蒸发近160亿港元。据计算，自“迪拜危机”爆发后的10个交易日内，渣打股价已累计下跌14.4%。

另外，路透社12月7日的报道称，12月7日路透投资展望峰会的发言人士表示，黄金价格自纪录高位回落是健康的修正，因金价在过去两个月扬升近20%，暗示商品领域隐现泡沫。华尔街资深分析师Henry Kaufman认为，是疯狂的投机严重推高了商品资产价格，商品领域存在泡沫。纽约基金公司M.D. Sass执行长暨董事长Martin D. Sass也称，市场存在很高的风险，资产价格泡沫再度形成。

（待续）

迪拜危机升级蔓延，对中国房地产的影响在加大

市场已经对资产价格泡沫再度表示了担忧，对迪拜和希腊的财政经济状况、政府信用、主权投资的风险再度表示了担忧，“迪拜危机”可能进一步升级，危机效应已经开始蔓延。而由于中国在房地产领域与迪拜具有相当的类同性，房地产等资产泡沫严重，最近菜米面油价格整体上扬，通货膨胀预期加剧，因此，“迪拜危机”进一步升级、效应进一步蔓延，必然会加大对中国房地产市场的影响。

摩根士丹利亚洲区主席史蒂芬·罗奇指出，“迪拜危机”是一个很大的教训，像迪拜出现的那么大规模的泡沫是一件相当危险的事情，而如此大规模的泡沫可能出现在任何经济体中，包括中国，尤其是当这样的泡沫与过度借债与杠杆交易交织在一起的时候，危害就更大了，这样的泡沫最终必然是要破裂的。这样的泡沫会对债务的偿还构成严重的挑战，也会给提供贷款的金融机构构成重大的附带伤害。

事实上，近几年来，房地产持续高热，房价持续快速大幅度上涨，房地产集聚了不少泡沫。由于房价持续大幅度上涨，大量资金向房地产领域集中，其中有不少是来自银行的资金。去年10月政府出台系列房地产刺激政策以来，政府下调了购房首付比例和房地产开发项目贷款的自有资本金比例，购房贷款甚至二套房贷款也普遍享受利率7折，今年新增的天量信贷资金中，有不少通过各种渠道流入房地产领域。

2009年1-10月，人民币贷款增加8.92万亿元,同比多增5.26万亿元,有人预计11月份新增贷款约为2800亿元。1-11月，新增人民币贷款约9.2万亿元。再看另一组数据。国家统计局公布的数据显示，1-11月，房地产开发企业本年资金来源48170亿元，同比增长44.2%。其中，国内贷款8994亿元、增长40.2%，个人按揭贷款7009亿元、增长130.1%。国内贷款数与个人按揭贷款数相加，房地产贷款总额超过1.6万亿元，占新增贷款总额约9.2万亿元的17%以上。如果加上信贷资金由企业集团贷款入在流入房地产企业等其他途径转道流入房地产领域的资金，房地产贷款会占到新增贷款总额的20%以上。这也就是说，今年新增贷款总额中，每5元中就有1元流入了房地产领域。

中国房价本来就过高，房地产泡沫本来就严重，潜伏着随时可能泡沫破灭的危险。如今，年底就在眼前，因政策退出效应作用下消费者抢搭政策末班车入市而形成的年底成交小高潮即将消退，因需求被严重透支而可能使得明年（至少年初）可能出现成交积聚下降、持续成交清淡的局面。在这种重要当口，“迪拜危机”爆发，已经对中国房地产产生了深深的影响，已经影响到了房地产舆论，影响到了房地产市场心态，影响到了房价预期，影响到了消费者和开发商的心态和行为。本文作者陈真诚分析认为，如果已对中国房地产产生深度影响的“迪拜危机”进一步升级、蔓延，再加上希腊财政危机的火中添油，更增大了中国房地产泡沫加速破灭的可能性。



银行和房地产这两块骨牌，一块倒下另一块则随即倒下

在迪拜，房价已经下降了50%，甚至有机构预期会继续下降、幅度会达到70%。如果中国的房地产泡沫破灭，几年来成数倍上涨的房价，不排除下降30%或50%的可能。而且，今年来的购房贷款比例很少低于70%，有不少高达80%，有些项目由于销售者采取抬高价格返首付而使得购房贷款比例甚至达到80%以上，不少贷款的利率7折，还存在不少投资购房者多套买房持房的情况。如果中国的房价下降30%或50%，一些购房者就可能断供，放弃物业，由于银行已经支付了高房价下的总房款的70%或80%甚至更高，房价下降30%或50%后，即便银行到时强行收回房屋，本身就已经是负资产，一时也难以拍卖出个好价格。

而且，中国房地产还存在严重的空置情况。国家统计局公布的数据显示，11月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.7%，涨幅比10月份扩大1.8个百分点；环比上涨1.2%，涨幅比10月份扩大0.5个百分点。而与之相对应的是，11月份，商品房空置面积分类指数为93.84，比10月份提高2.00点。截至10月末，全国商品房空置面积1.33亿平方米，同比增长13.1%。以上海为例，上海统计局的数据显示，2009年2月末，上海商品房空置面积由2008年初的735.46万平方米扩大至1211.75万平方米，空置面积扩大了近一倍，其中商品住宅空置554.07万平方米。到2009年11月底，上海的商品房空置面积可能已超过1600万平方米。简单理解来说，空置房，就是建好甚至销售后空着没有在住的房，除可能有部分属于开发商自己持房或囤房外，基本上属于投资性购房者所持房，或消费者在自己居住所需房屋以外多余的房屋，基本上也属于投资性或准投资性持房。如果房价下跌幅度很大，剩余的计价总值大幅度缩水，低于所欠银行贷款额的话，持房者就可能出现不要房屋也不理贷款的情况，其结果就是形成银行的不良贷款或资产。

再则，在现实房地产市场中，伴随着房价快速上涨的，除大量房屋空置外，在不少地区实际上存在着大量的存货积压、严重的供大于求的情况，并非如一些舆论所说的那样，市场上缺房卖。我们不妨来看看长沙这个一般化的城市情况。《三湘都市报》12月10日报道称，近几年来，由于房地产业发展速度过快，新开工项目较多，加上2008年房地产市场的滞销，长沙市现房大幅囤积，形成大数目的存量房。据统计，截至2009年9月初，长沙在售商品房项目333个，商品住宅累计可售面积为597.84万平方米，可售套数为49265套，加上在建施工面积就更多。到2009年9月为止，长沙市房屋施工面积为5284.06万平方米，其中住宅施工面积为4340.65万平方米。而在此背景下，土地市场也处于存量较大的现状，可供开发的土地并不稀少。根据长沙市今年房屋销售情况来推算，现存房屋要5-6年，甚至更长时间才能消化。众所周知，无论从政府公布的哪个指标来看，长沙市的房地产情况均为一般情况，具有一般代表意义上的普遍性，这说明长沙的情况并非特别的个案。在一些城市，可能比长沙市还有严重，或至少与之相当。本文作者陈真诚分析认为，在这种形势下，一旦房地产泡沫破灭，房市出现比较长时间的相对深度调整，一些开发项目就可能变成烂尾楼，一些开发贷款也可能成为不良贷款。

通过上述分析来看，如果房地产泡沫破灭，房市出现比较长时间的相对深度调整，房价出现比较大幅度的下降，商业银行就可能出现大面积的坏账。而且，前面说到过，今年新增贷款总额中，每5元中就有1元流入了房地产领域。因此，就可能大量的房地产贷款，会变成不良贷款。

如此看来，一些银行本来就存在最低资本充足率不够等问题，在存在资金缺口的同时，却还得继续想办法增加放贷，另一方面，如果因房地产泡沫破灭而再出现大面积的坏账，那么，商业银行的风险就可能剧增。

一旦有商业银行陷入资金或资产危机，或房地产泡沫破灭，就可能引发社会经济领域的系列问题。银行危机，就可能和房地产泡沫破灭一起，成为引发经济危机的最重要也是最关键的两块多米诺骨牌。而且，更由于银行与房地产具有深度的关联关系，彼此深度搅合在一起，一旦商业银行或房地产中的一方面发生危机，二者就很可能互相关联着发生互动性危机。本文作者陈真诚分析认为，如果有商业银行陷入资金或资产危机，或房地产泡沫破灭，银行风险和房地产风险之间，具有高度的互动性、关联性，互相制动，互相响应。在这银行和房地产这两块骨牌中，只要其中一块倒下，就可能引致另一块随即倒下，甚至是几乎同时。

对于这种可能，是不能说没有可能的。因此，我们必须对银行风险、房地产风险引起足够的重视，及时采取措施，尽可能预防甚至化解风险。相信决策层已经看到了这个问题，并有了必要的准备或措施储备：继温总理在11月28日指示要抑制投机性购房后，12月9日，国家发改委主任张平讲话也表示要抑制投机性购房，国务院常务会议也决定，个人住房转让营业税免征时限由2年恢复到5年。此外，银监会已要求各大商业银行对当前面临的六大风险进行全面自查。六大风险具体包括产业结构调整中的信贷风险、案件风险、政府融资平台信用风险、房地产行业信贷风险、个人贷款违规流入资本市场风险和流动性风险，风险排查的对象包括2008年11月1日到2009年10月30日发放的全部授信业务。

（完）

国家会让银行和地产倒吗？！

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