上周4新浪·长安讲坛总第172期，邀请了中国发展研究基金会副秘书长汤敏博士，为我们做中国房地产还需要调整什么的报告。     其核心思想为：要用调控通胀的方式调控房价。
    首先要做的工作是1、要有一个针对地产的权威性指标，就像我们在调控通胀中所关注的CPI一样。2、要有明确的调控目标，就像我们今年对CPI的调控目标是3%一样。3、要有强有力的调控手段，比如财政、货币甚至行政手段。
    其次要做的工作是对调控进行量化的目标管理，包括：1、一个基本的指数，这个指标假设叫做城市基本房价指数，他应该是除去政策性住房和高档住房外的，对某一面积区域内的，既有全国统一性的也有地方区域性的数据。目前从技术实现角度上讲并不困难，因为有很多国外的成熟方法可以借鉴。2、对基本房价指数变化的容忍度指标，例如：上限为高于通胀容忍度，等同于城市人均收入增长率，下限为-20%至-30%，因为掉的太猛对经济冲击太大，我们房子首付为20%-30%，如果跌的太猛个人出现负资产，甚至还会出现美国次贷危机时大量银行贷款违约产生坏账的情况。
    第三有了上述指标后如何去调控房地产？1、当基本房价指数在容忍区间内波动时无需调控。2、反之则需要调控。3、以房贷利率、房贷额度、首付比例、财政补贴政策等宏观层面的调控为主。
    另外要注意调控应该是区域性的，要防止大城市感冒全国吃药的情况。地方政府要“守土有责”，对土地供给额度、财政收入和当地银行利益等要有权衡，这些在国际上都没有先例，但是德国在40年间土地只涨了70%还是值得我们好好研究一下的。
    还有一个问题是房地产调控到底应不应该成为宏观调控目标？以前我们宏观调控对股市、楼市资本市场研究较少，认为他不会影响就业和消费，控制手段也较少，控制目标不太明确，而对反应实体经济的通货膨胀研究较多，控制方法较多，控制目标较为明确。以前美国也实验过一次就是当时美联储主席格林斯潘在网络股泡沫出现后说过一句“现在的股市处于非理性繁荣”的话，结果导致股市大跌，大家都说他是狗拿耗子多管闲事，所以以后也就没有再去干预资本市场的大涨，仍然在实体通胀不高的政策指引下，向市场大量的注入流动性，导致更多的资本投入到股市中，直到泡沫破裂。从日本房地产泡沫到美国股市泡沫和次贷危机，说明经济学在处理资本市场上还需要更深入研究，我们可以看到一个趋势就是要对资本市场进行调控，但是怎样调，用什么指标调还没有先例，目前我们也一直在讨论，但我们这边又不能不调，因为我们面临的房地产泡沫已经形成，在这种情况下我们只能先做出一些调控，事实上很多理论都是在做后总结出来的，我们面临的问题就是怎样建立一种机制。怎样让房地产价格合理波动。
     提问时间：
     问：房地产在整个GDP所占有的比重非常大，如果房地产调控与保证GDP增长产生矛盾时候会怎样？会不会又成了先保GDP导致一次不彻底的调控？
     答：目前我们一季度GDP增长已经到达11.9%，如果调控房地产使GDP下降1-2%的话是完全可以忍受的，但是如果你说GDP到了5%了，当然要另说了，就目前来看我们还有很大的调控空间的。
     问：我们调控房价如何确保公平呢？现在的调控例如提高首付比例、提高利率等手段反而导致没有钱买房的人买不起，有钱买房的人不在乎的情况？
     答：我们会通过加大政策性住房投入等结构调整方面做更多的工作，让宏观调控与结构调整同时进行。
     问：现在北京出台了新政策，一个家庭只能买一套住房，这相当于给住房另外加了一个购买条件，让他成为具有某一额外稀缺属性的商品，也就是这种商品不是想买就能买到了，在这种情况下会不会从另外一个角度反而推高房价？
     答：首先我们可以看到北京刚出来的规定限制一个家庭只能新购买一套住房、购房需要提供12个月的完税证明这些限制，相当于限制了购买人能力，住房与古董不同，在住房供给速度不变的情况下，额外需求被抑制势必会导致供给过剩，从而导致价格下降。
     问：本轮房价升高正好出现在股市暴跌后，也就是说股市中避险资金大量涌入楼市导致的，是不是也可以说是流动性过剩导致的房价上涨？
     答：总体来说是流动性过剩导致房地产市场钱增多了，因此导致了房价上涨，我们今年来已经3次上调存款准备金率，收缩流动性的意图还是很明显的。
     问：房地产暴涨是因为很多人在有利可图的情况下炒作，因此能不能对房地产征收暴利税，比如5年内房子卖出收益100%交税？
     答：目前来看这种做法过度极端，不会采用，但是也是一个思路，如果这次调控还是不起任何作用的话，我们会讨论这方面的问题，但是由于目前我们国家税收在GDP中比重较大，在房地产领域多出来的税一定需要在另外一个环节或领域减掉，否则税收就太重了，现在也在讨论征保有税，但是说法不一，有的建议第一套房不收，有的建议小户型不收，但我觉得收保有税是有意义的，不过要考虑怎样在其他地方减税，总体上不能增加税赋。
     问：房价上涨过快是不是银行也有一定的责任？如果房价下跌银行会不会从自身利益出发维护地产利益？
     答：目前房地产确实绑架了银行，如果房价跌幅过大导致大量房贷违约的话，银行只能收回房产进行拍卖，如果一拍卖又会导致房价进一步下跌，而如果不拍卖，则银行资金就会被大量占用，导致银行无法放出贷款获取利润，银行利润下降后又会影响储户的心理，严重情况下会出现挤兑的现象，这样银行就不得不被动卖出房产接受损失，或者从企业贷出货款中抽回来一部分，企业缺乏资金会导致经营困难或者倒闭，就会出现大量失业者，失业者就更还不起房贷，形成了恶性循环，这是我们不愿意看到的。从这个角度讲，房价上涨银行也是有责任的，目前我们房地产整个行业占银行总贷款大概是20%，比例不算太大，因此下降些是可以忍受的。
    问：住房作为一个商品其价格应该受供需来调节，而现在如果进行过多的干预是不是会违背经济学规律呢？
    答：我们调节的出发点是要确保宏观经济的运行稳定，就像我们调节CPI一样，在维护宏观经济稳定的前提下调节房地产是有很大意义的。