进入3月份以后，房地产市场在经过春节前后的短暂静寂以后，重新恢复了躁动，就在市场人士对房产政策的有效性嗤之以鼻的时候，国务院于4月14日出台了新版的“国四条”，两天以后又颁发细化文件《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国十条），从政治考量、需求甄别、住房供给、安居工程和市场监管给予了详细考虑，与此同时涉及到房地产利益链的各方也在加紧制定相关细则，而官方媒体更是加大了对舆论的引导力度，力求对市场预期做出有力地影响。
此后打开电视，关于房价的节目已然从不绝于耳、多空双方的大争辩之“乱花渐欲迷人眼”转变为了房地产市场如何之冷清、调控精准打击如何之有效。似乎一夜之间，变天了！
应该讲，天从来没有变，政府对房地产市场的一贯态度就是平稳发展，以房地产投资消化上游产能过剩、拉动投资增长的动力，同时也是增加住房供给、改善民生的举措，而变得是心，即市场参与者对市场的预期。仿佛那句慧能大师的“不是风动、不是幡动，仁者心动”。尽管我们是唯物主义者，但是预期对行动的影响依旧不能忽视，这正所谓市场环境都是客观的，而购买行为却是主观的，只有改变了主观预期，那么客观环境才会因此有所变化。因此，抛却弥漫市场的噪音，回归市场的本质，才能把市场看得更清楚，才能把未来预测地更接近真实。

首先，推动房价上涨的主要原因有什么呢？
我们认为：住房重置成本的提高是一个重要因素。重置成本包含了土地成本、设计成本、建筑安装成本、宣传广告成本和税费成本等，这同十年前的成本来比，自然是高了很多，因此由于成本因素推动的价格上涨是不容忽视的。有人讲，土地财政是推高房价的一个重要原因，这个说法没有错，但是我们也要清楚，土地必然是有价格的，政治经济学里讲级差地租，可见地理位置对价格的影响。由于城市在发展，那么城市化必然会导致级差地租的上升，因此土地价格上涨无可厚非。勒令地方政府降低对土地的依赖不错，但是不等于让地方政府把土地便宜卖了，那到时一定又有人出来说政府贱卖国有资产(使用权)。
由此，讲到了土地市场的问题。土地市场的价格到底是招拍挂体制好，还是香港的勾地制好，还是纯招标或者其他什么体制？我们认为，无论哪种体制不可避免地要出现问题，要么是寻租现象，要么是高地价。关键在于，要限制地产商的冲动，这就一定需要从引导地产商预期入手，推动理性行为的构建。我想，大多数地产商还是理性的。这就好比我们常玩的大富翁游戏，要想成功，一定要多占地。那么，问题是个体的理性不一定会导致集体的理性。因此，地王的出现就是必然。
这种时候，需要考虑的是什么？是引导预期。怎么引导？我们认为，政府一定要从土地的一级市场上参与到房产的一级市场上。这就是说，要从价格优先向质量优先、价格优先的转变。这就是说，不仅要把地高价卖出去，还要把地卖得好，让未来这里的建筑规划最大限度地提升民生。当然这里的具体形式可以再讨论，但是这显然是有助于约束地产商的投资冲动，因为质量的竞争要求了高投入，地产商就必须从市场的需求入手，多方面考虑未来的销售前景、开发投入成本、利润等多方面，从而确定要拿出少钱来买地。只要地价能够限制了，那么30%-50%的住房成本就限制了。对地王的约束也就对周边的房价进行了约束，而对质量的重视也就对周边楼盘定价的依据进行了矫正，从而把地价推动楼价的现象转变为品质决定价格的依据。

推动房价的另一个方面是供求关系。房价作为特殊的商品，既有一般商品的属性，又有投资品的属性。
从商品的属性来看，价格由供求关系来决定。在感叹中国房价畸高之前，我们必须要划分市场，由于房屋的不动产特性，决定了住房价格首先要以当地居民的有效需求为衡量标准。这就是说，房价高既有绝对的因素，也有相对的因素。绝对因素是，相比绝大部分城市而言，一线城市房价确实高；相对因素是，相比当地居民的一般收入而言，房价偏高，但是相对全国的富豪乃至国外需求而言，一线城市房价又不是那么高，相对当地及周边的有钱人或者一线城市居民而言，二三线城市房价也不是那么高。因此，调控房价的一个重要方面是对有效需求做出厘定。搞清楚当地房产的主要购买群体是什么，是否有必要以政策干预的形式介入到房产的供求关系中。以一线城市为例，当地房产的主要购买群体既有当地居民，更有全国的富豪和外籍人士，因此以当地的居民收入衡量房价，房价必然偏高；而以大多数中小城市而言，房价的矛盾还不是那么突出。因此，从商品属性调整供求关系，一定要因地制宜。
从房屋的投资属性来看，价格由房屋的唯一性或者特殊性来决定。因为土地是稀缺的，地段也是稀缺的，设计是有个性和不容易复制的，这些就符合了投资品的属性，使得某些豪宅、别墅具备了投资品的功能。这种现象也是客观的，而且以房屋作为投资品在短期内的保值效果也确实不错，因此豪宅的出现就必然和投资相联系。投资又必然和有钱人相联系，那么豪宅必然就由有钱人和开发商的博弈来决定价格，从而和一般居民脱离了关系。要求豪宅的价格降到一般居民能够承受的范围即不现实也不应该，这就好比一定要让上等的黄花梨家具降到一般老百姓的承受能力，结果不是打破头就是供求导致价格的上涨。
房屋的投资属性有必然导致投机的发生，这是任何投资品市场不可避免的。投机的介入势必拉大了价格波动的幅度，不利于价格稳定。而投机的发生和实际需求正好相反，体现在价值决定价格是商品的一般规律，当价格较低时，自住客买入，价格较高时，自住客离场，而投机则是典型的追涨杀跌。因此，在房产价格的上涨阶段，投机的介入一定会导致价格的猛涨。这就是去年年中以来房价猛涨的原因之一。
那么，房价涨幅不仅大幅高于GDP涨幅，而且高于货币供应量的涨幅，这种时候，一定是投机因素发挥了重要作用。在这种时候，政策就必须介入，要知道宏观政策的目的是熨平经济的波动，这一目标对房地产市场依旧适用。

推动房价的第三只手是开发商的囤积居奇。我们一直认为，住房是非同质的商品，这是由住房的地段、朝向、楼层等多方因素决定的，这种定价方式比早先的定价机制更为合理。但不能否定的是，开发商利用信息优势，人为制造紧张气氛，操控供求关系，已经脱离了其垄断竞争市场所应得到的合理溢价（生产者剩余），这种行为已然是扰乱正常市场秩序的行为，政府一定要用有形之手弥补市场无形之手的不足。

综上分析，推动房价的因素取决于三方面：重置成本的提高、供求关系的紧张和开发商的囤积居奇。这其间，有正常因素，也有不正常因素。正常因素是极差地租的上升、设计建筑开发成本的提高和供求关系，不正常因素是土地价格优先推升地价和房价、投机因素扰乱市场和开发商的囤积居奇。因此，房地产调控的目标就是让房地产市场恢复理性，消除不正常因素的干扰。
要实现上述目标，除了前面提到的要把土地一级市场的竞拍机制由价格优先改为质量优先、价格优先外，还要打击开发商的囤积居奇和对投机因素做针对性的抑制。
对此，国务院已经开出了政策药方，北京和上海对土地市场的交易机制也做了有益的探索，到底实际效果如何我们还需观察，而对开发商的囤积居奇行为也明确打击，对投机因素也进行了史无前例的治理。更重要的是，政策当局掌握了主流媒体的声音，这才是左右预期最重要的法宝。如果说这次调控立竿见影，那么首先立竿见影的是主流媒体，没有媒体的配合，预期的转变是很难实现的。因此，我不仅要对国家的这次所谓“超预期”调控叫好，更要对政府对媒体的把控能力叫好。我相信，只要政策贯彻下去，调控就一定有效。

最后，我们要讲一个关键问题，调控的目标是什么，怎么样是有效。现在，几乎所有市场参与者都把调控都聚焦到了价格。诚然，房价是房地产市场的最终体现，正如股价反映大部分市场信息一样。但是，政府的目标绝不是仅仅在盯住房价，毕竟房地产市场的健康发展才是可持续的。因此，调整土地市场的交易机制、规范房地产主体的市场行为、将投机因素约束在一个相对低的区间内，才是保障房地产市场长期健康发展的根本。因此，调控的目标是整顿市场秩序、调整不合理机制，只要这些目标达到了就是有效。当然，官方媒体的话有媒体的考虑，有时善意的谎言也是需要的。

有人说，这次调控太严厉，对信贷的约束误伤了不少自住客和改善性需求，那么我说，首先你要相信政府（至少这次要相信），房价跌了，你贷款不就少了吗，自然首付比例就高了；其次，你要对自己的住房需求有一个合理的定位，要确定一个适合自己现金流状况和客观需要的需求为目标，不能一味求大求好；第三，不要冲动，买房也不差等个几个月甚至一年的，只要把政府打击了投机客的预期，约束了投机因素，那么自住和改善性需求再入场也为时不晚；最后一条，买房要理性，不要太贪，有不少人认为中国的房地产市场是赌市，不管是不是，都一定要以个人的实际需求为限，自住是实际需求，投资也是，投机就不是了，因此，买低了不要觉着占了便宜就像再买一套，买高了也不要担心，你不可能立马卖了变现，而且从稀缺性、城市化和中国的人口结构来考虑，近几十年总归要涨的；即使调控，房价下跌但不会跌很多，跌多了也不利于房地产市场的发展，因此跌到自己能够承受的价位就出手（这个问题，仁者见仁了，个人认为平均20%差不多了，当然涨得多的区域也跌得多）。
也有人说，这次调控仍然会出现越调越涨的老路，因为一跌政府又急了，金融体系的坏账要出现了。我说，这次一定不能小看政府的能力。首先，由于住房普通和非普通标准的限制，大部分住房的实际信贷成数都高于三成，因此即使房价跌个30%，违约率也不会大幅度上升。其次，中国今年的GDP增幅是有保障的，不怕你房子卖不出去。第三，资金都囤在房地产上面，即实现不了投资升级的目标，也实现不了消费升级的目标，我们去年的观点就认为，今年是中国经济打基础的一年，基础打不好，未来新一轮周期的发展效果就不好，因此政府这次的调控决心是04年到08年所不能比的。因此，我们相信这次的调控将是近些年来最有效的一次。
如果非要把焦点落到房价上面，我认为房价在明年底后年春还会回到今年3月份的水平，毕竟按照正常的情况，房价2年涨个30%还是正常的。要知道货币一直在发、物价一直在涨啊。