房屋租赁及委托代理问题（一）

2010-8-2情志薄兮心亭亭嗜欲息兮无由生风波恶

（租房风波的解决）租房风波（风波涉及到不同于美国的中国传统的中庸文化，分析起来颇感力不从心，不过文章已开始写作，后面完成后再上传）之后，房东给我们提供了一个解决问题的方法：房东拟了一份委托代理协议，把房屋的租赁权放给了我们，在委托协议的框架下，租房问题暂时有了一个折中的解决方案。不过这个协议框架具体实施起来遇到了许多问题。
（委托代理协议的主要内容）协议框架内，规定了代理方每个月需上缴的费用，费用是固定的，不以行情的涨落而变动（至少目前是这样固定的费用），且这个固定的费用处在一个较低的行情水平，代理方操作起来不会有太大的难度。上缴费用问题是委托代理协议的中心，其他还有一些涉及到房屋日常维护和其他小额费用的问题。
（委托代理协议赖以成立的均衡条件）代理方之所以接受这个委托-代理协议，在于代理方所居住的房间月租金是免去的，一个低行情水平的固定上缴费用再加上这个免代理方月租金的条件，使得委托-代理协议得到代理方的认可；而委托方居住地方离出租房较远，领租房者来回看房和维护房屋不便，以及委托方还有自身的工作和繁多的生活事务，使得委托方愿意牺牲一部分收益（免代理方月租金和较低的上缴金额）来换得一个稳定且不用费心的现金流。这里代理方得到的利益可以为来回奔跑、机会成本（耽误正常的工作和家庭事务）定价，即代理方所得等于鞋底成本加机会成本。代理方和委托方各自都有所得，双方达到了均衡，均衡可以这样理解：在一方不作让步的情况下，另一方的所得不能增加。
（2010-8-3）继续写，昨日下午的一个持三小时的长会打断了我的思路，现在继续跟进「租房风波之后」。前面写了委托-代理框架得以建立的原因。
（房屋租金价格的确定）房租是如何确定起来的呢？委托方是这样告诉代理方的，房租定在租房者月收入（这里租房者若有工作，则是薪资收入；若无工作则是月生活费收入）的三分之一，即如果你的收入或生活费是一月千五百元的话，那么房租理论上定在五百元。这个定价是有意思的，他不是按市价来定，而是由租房者收入来定，这样如何确定租房者的月收入是一个问题，由于住房在昆明财大对面山上的博思楼，租房者多学生，而学生的月生活费相差甚巨，不过能出来租房的学生应该是学生中的富裕阶层，他既然不住学校提供的价廉的宿舍，而出来租房住，其付房租的来源是父母所给，可以推测其对租房的价格应该是不敏感的；另一方面，可以根据昆明财大学生找到第一份工作的月收入来定，这个月收入是可以有个大体的数目的，而且不似月生活费那般差距大，这个月收入是较稳定的。当然，有的同学的月收入是高的，但是房租价格也不能生硬的定在月收入的三分之一，还是要考虑昆明财大附近房源的平均价格的。两个假期左近的租金是高的，平时的房租是低的，而且随着近年来房地产价格的迅猛上涨和土地的稀缺性，前一年的租金是低于今年的租金的。
（代理方由委托代理协议而得的权利）在这个框架内，代理方得到了如下几项权利：房屋承租权、使用权，这两项权利离张五常教授所说的三项权利：使用权、收益权、转让权，是不同的。这里还掺杂了委托-代理协议，这个协议对收益权作了限制，代理方只有部分收益权；使用权也是由承租协议维护房屋责任而作的替换，也是不完全的；转让权代理方是没有的，而且委托方也是没有的（委托方只有房屋的使用权和收益权，并没有房产证所半生的转让权）。可以粗略估计代理方最多只有百分之二十的产权。
（代理方收益最大化如何实现）在委托代理框架协议下，代理方如何实现自身的利益最大化呢？协议内有关代理方如何定租金价格没有规定，只是规定了每月要上缴的数额。议价和看房时要注意以下几点：第一，不要和多人口头承诺可以来看房，房源在山上，来回鞋底成本甚高，且一旦和前面一人达成租赁协议，那么后面的人再来时，便不可能再把房子租与后面的人，会招致抱怨。要留给自己尽可能多的解释余地，最好不要给人硬性的承诺，一旦出错你会无法解释；第二，如何议价。可先了解市场行情，在市场行情上加价，再分别与租房者商定，注意不要出现第一所示的冲突情形。。。（未完待续）
（收费管理上实现成本最小化）具体的收费管理也是一门学问，要保证招租者的成本最低，这里指的是收费所占用的时间所造成的机会成本，最好统一把房屋出租。在几天的时间内收齐一季度的租金和押金，这样除了日常的维护外，可以保证一季度的稳定，招租者在一季度内可以做其他的事情，而且预收的费用可以做一些投资来赚取利息，不过一定要保证投资的流动性和保本性，宁愿牺牲收益也不能牺牲流动性和保本性。不过，签订长期协议有一个不足的地方，就是后市行情看涨时，受协议所限，不能随意提价。
（未完待续）
    重修回忆：房屋租赁和委托代理制度，二制度并为一制度。房屋租赁风波似乎告一段落，日常的维护管理成本并不高（我们只需每一个月清理一次水垢和热水器，每一个季度收一次房租和物业管理费）。房客们身份单一，多是昆明财大的学生，平时还是按部就班的，大家都较为遵守租房的一些或明或暗的协议（房租等费用按时交纳，注意保持自己屋和公共区域的卫生）。

    制度经济学对管理学产生了深远的影响，最近读潘开灵和白烈湖老师的一本专著「管理协同理论及其应用」，知道肇始于斯密后而为小凯所重提的劳动分工理论启发了管理学的一些思想。那日，与法国留学生的同事在谈论经管之异同，其实小凯在「新兴古典经济学与超边际分析」一书里已经有了说明，我翻开书来，抄在这里：
   「经济学同管理科学或决策科学之间的差别与两难冲突的两个层次有关。管理学研究的对象是个别决策中的两难冲突，经济学则不但研究个人决策中的两难冲突，而且特别注重不同决策者之间的相互作用如何形成社会中的两难冲突。」
  「所谓经济学，就是研究经济活动中各种两难冲突的学问。它不但研究个人决策人如何权衡各种两难冲突，并且研究不同个人的决策之间如何交互作用产生某种全社会的两难冲突；研究在不同社会制度下，这些社会上的两难冲突又如何由某种制度权衡折中，产生个别人不得不接受的现实局面。」
  「经济学中的『两难矛盾』有两类，一类是新古典的两难矛盾，即在给定资源稀缺程度（或生产力）的条件下，各种产品之间的生产或消费存在着两难冲突」
  「另一类情况是古典的两难矛盾，即资源稀缺程度本身是不固定的，比如劳动分工可以提高生产力，因而减少稀缺程度」
  以上是小凯对经管两学科之间不同之处的精彩论述。根据小凯的论述，我有如下理解：管理学是一门只研究微观的学科，而经济学则宏微观皆研究。管理学更务实，经济学更虚无。见于经济学研究更为复杂，经济学中的计量模型用的也多于管理学。
  管理学中的如何合理安排下属的分工、协作，组织领导技巧，这些可以抓得住的管理学知识，与制度经济学（五常、科斯等）和劳动分工理论（小凯、黄有光等）产生了交集。（这个知识也是我在与法国留学生同事谈话中想到的）