全国房地产租赁市场研究

2010-10-21

　　一、过去一年房地产租赁市场的表现

　　相对于房地产买卖市场，租赁市场受房地产宏观调控影响相对较小，而受所在城市经济发展水平、流动人口规模、产业布局及现代服务业发展水平等因素的影响较大。过去一年，整体来看，房地产租赁市场发展相对平稳。

　　1、房屋租赁市场逐步企稳，租赁价格止跌回升。

　　在经过2008年金融危机之后，随着国民经济的持续回暖，我国房屋租赁市场从2009年第2季度开始逐步企稳，房屋租金止跌回升。全国房屋租赁价格指数自2009年2季度以来呈稳步上升趋势，至2010年1季度，已经上升至102.2。

　　分城市看，就租金走势来说，各典型城市房屋租赁价格指数走势与全国走势基本一致，在近一年内，均呈稳定上升态势。就租金变化幅度来说，除广州房屋租赁价格指数变化幅度较大之外，其他城市保持了基本一致的变动水平。

　　2、高端房地产市场租赁价格迅速上扬，普通房地产市场租赁价格平稳发展。

　　从房屋租赁细分市场来看，主要包括高端市场和普通市场。前者主要面向外籍人员、临时性居住的企业高管、外派机构等，在大城市较为典型，如酒店式公寓、高端公寓市场。这些高端物业基本采取以机构运营形式进行统一经营管理，客户支付能力较强，客源稳定，投资回报率较高。后者主要面向中低收入人群，通常是分散出租，客源分散，投资回报率较低。

　　值得特别关注的是，近期由于政策对存量、增量商品住宅市场的影响，无论是房地产开发商、消费者，还是政府，都对房地产市场走向陷入观望期。因此，一批原先准备购房的自住性、改善性客户暂时选择不入市购房，而是采取阶段性租房策略。正是这些原先准备购房后来转向租房的群体的房屋需求变化，导致房屋租金出现了较以往相对快速的上涨，这在过去并不多见。

　　二、中国房屋租赁市场的运作水平

　　中国存在庞大的房屋租赁市场，但却始终没有形成成熟的房屋租赁行业，这就使得整个租赁市场运作水平相对低下，存在诸多矛盾和问题。

　　1、房屋租赁还未发展到产业化经营水平，缺乏由机构投资者或企业长期持有并进行租赁经营的房屋，难以形成规模经济与协同效应。

　　目前，我国房屋租赁市场主要以个人分散出租为主，无论是政府还是企业，均很少建立以大规模出租而获取收益的房屋。即使有，也局限在非常狭窄的范围。如政府主要集中于建设廉租房，而企业则主要集中于酒店式公寓等高档房。整个房屋租赁市场没有形成产业化经营，难以形成规模经济与协同效应，专业化、集约化程度非常低。

　　2、租赁市场自身结构性失衡

　　作为解决住房问题的最佳方式之一，住房租赁市场在欧美、日本等地得到了极大的发展，很多中低收入家庭都是依靠长期租房来满足居住消费需求的，市场供应以中小户型住宅为主。在美国，家庭租房居住的比例达到了35%，日本达到38%，德国更是高达65%。但在我国，租赁市场的结构性失衡问题比较严重，这一方面表现为租赁住房在住房市场中比例不足，另一方面也表现在租赁住房供应不足、租期不稳定、套型不合适。

　　3、政府疏于管理，无法全面掌握市场信息，无法实施有效市场监督。

　　首先，管理手段落后，效率低下，主动性不足。由于租赁市场上的承租、出租人数众多，交易分散，中介机构鱼龙混杂，而政府在房屋租赁管理上长期依靠管理人员逐户清查与督促，管理效率低，且主动性不足，无法全面掌握租赁市场信息。

　　其次，监管部门各管一摊，没有形成合力。目前介入房屋租赁管理的政府部门，除房地产管理部门外，还有公安、计划生育、工商、税务、劳动及街道等。房屋管理部门的房地产交易中心负责租赁登记，公安局负责租赁治安管理，财政局、税务局负责租赁税的收取，但各部门导向不一，各管一摊，没有产生合力以进行有效的市场监督和管理。

　　4、租赁登记制度远没有得到落实，租赁备案率极低，市场呈无序发展状态。

　　目前，市场上存在大量普通居民房屋租赁不去办理登记的情况，租赁登记制度远没有得到落实。相对于商品房交易，房屋租赁由于不涉及到房屋产权，不仅交易期限短，交易价格也要低得多，不进行租赁登记对承租出租双方均不形成损失，导致公众对房屋租赁登记普遍持随意态度，而政府长期以来也没有采取强制性措施。如此一来，导致租赁备案率极低。

　　据上海易居房地产研究院2008年抽样调查的结果显示（图1）：2008年上海仅有3成出租房进行了房屋租赁登记备案。大量私房出租缺乏统计和信息披露，你知我知，但政府不知、公众不知，无法对市场实施实时监管，市场呈无序发展状态，导致“群租”等市场不规范现象的长期存在。

　　三、租赁房屋市场税收优惠政策分析

　　长期以来，为拉动经济增长，政府在培育房屋市场的指导思想上存在重买卖轻租赁，单方面强调“房屋自有率”而忽略“租售并举”。总体来说，政府政策对租赁市场供需双向的引导还待加强，尤其在税收方面。从当前实情来看，我国尚未在租赁市场形成一种合理的税收优惠引导机制。

　　1、税收优惠引导机制的缺失，阻碍租赁市场正常发育。

　　从政策优惠方面看，基本以购房优惠政策为主。购房上，货币化分房、银行按揭贷款、蓝印户口、购房退税、契税优惠等等，可谓一应俱全。租房上则长期缺少政策上的关注和扶持，致使房地产企业更愿意以出售的方式加快资金回收，避免资金沉淀。

　　从政策引导消费方面看，政策同样偏重于支持购房而不鼓励租房，如购房可提取公积金和申请公积金贷款，符合条件的还可以享受贷款贴息，而租房则缺乏相应政策，使传统的购房居住观念难以迅速扭转。尽管目前已有少数城市如上海等推行了公积金抵扣房租的政策，但由于申请的条件苛刻，普适性还远远不及公积金贷款。

　　2、税负偏重，影响企业、机构投资房屋出租业的积极性。

　　虽然为培育和发展房屋租赁市场，国家和上海等城市出台了一系列相关政策，但力度仍亟待加强。以上海为例，目前个人居住房屋出租的综合税率为5%，转租为2.5%，为活跃房屋租赁市场发挥了积极作用。但这些政策往往只限于廉租房和公房，或者只限于个人出租房屋，对房地产开发企业涉足房屋租赁市场缺少激励。目前如果企业从事房屋租赁，除缴纳营业税及附加、房产税等以外，还要缴纳所得税，税负仍然偏重。此外，租赁业务的资金回收期较长，在房价连续几年快速上涨的背景下，投资租赁房屋对个人或者企业而言均吸引力不足。

　　四、形成一个良好运作的房屋租赁市场面临的主要困难

　　建立有效的房屋租赁市场必须具有多方面条件，包括金融市场要具有丰富的支持房地产出租业的金融产品，整个市场拥有大量的机构投资人，具有完善的法律制度环境，并形成良好的房屋租赁消费习惯。我国要形成一个良好运作的房屋租赁市场面临的主要困难包括：

　　1、由于人们住房消费观念固化，重购轻租，使得房屋消费与投资结构不合理。

　　目前，我国城市居民在房屋消费上存在着明显的“重销售、轻租赁”的习惯，购房、租房意愿有先后之分。从决策的时间顺序上，通常都是买不起房才会租房；而在国外，购房与租房是平行的，根据需要，人们可以根据自己工作、生活及投资观点等的不同，在购房与租房之间平行选择。导致国人愿意选择买房而不是租房，主要存在两方面原因：

　　其一，“居者有其屋”消费观念固化。受中国传统文化和置业习惯影响，我国居民房屋消费观念与发达房地产市场相比存在偏差。一方面是片面认为“居者有其屋”是人人都有自己的产权房，在经济能力有限的前提下，部分人宁愿积聚上下两代的财富来购买一套房屋而不愿选择租房。而在我国香港和澳门，房屋自有率通常在50%-60%，达到70%的就不多见。“重购轻租”的观念使中国内地租赁市场需求不高。传统房屋消费观念与我国的资源环境和建设节约型社会相悖，也导致很多人背上了沉重的还贷负担，严重影响了人们的生活质量，对完善租赁市场产生的影响不可小觑。

　　其二，我国“租—买”选择机制缺失。房屋具有消费品和投资品的双重特性，既可以满足人们的居住消费需求，又可以为人们提供新的投资渠道。人们既可以通过租赁房屋来满足自己的居住消费需求，也可以通过购买房屋自住，将满足居住消费需求与房屋资产投资结合起来。因此，对于居住需求者而言，租买选择决策是必须的。

　　但目前，我国“租一买”选择机制缺失，租房对于买房的替代性完全没有显现出来。这一方面由于我国住房租赁市场上所供给的住房服务，在品质上存在明显缺陷：不能给承租人带来居住和心理的稳定性。因此从消费角度看，由于住房服务的生活必需品性质，租赁住房的缺陷致使其与自有住房在住房服务上缺乏良好的替代性。另一方面，我国房价正处于快速上涨时期，人们通过购买房屋获得的财产性收入远比出租房屋获得的租金收入高得多。因此从投资角度看，买房与租房之间的替代性也不强，房屋持有人对房屋自身价格上涨的关注也比对持有房屋的租金水平上涨的关注要多。

　　2、由于资本市场落后使得支持房屋租赁市场发展的资金来源匮乏。

　　首先，房屋出租需要大量长期资金作为置地购房、维护修复的基础，而租金偿付的长期性、稳定性、低风险也促使出租房屋成为优良的投资品。但是，由于我国房地产企业的资金来源渠道十分有限。主要仍是依靠银行贷款，而且投资房屋租赁的资金回收期长，因此，房地产企业为了实现资金快速回流以便快速还清银行贷款，通常会选择将房屋开发完成之后推向买卖市场而很少用于出租。这样，融资渠道的局限性导致企业进入出租业的意愿不强。

　　其次，支持房屋出租业发展的房地产信托业在我国尚属起步阶段。现有的资本市场操作工具难以满足出租业对资金的要求，若完全依赖于银行贷款又会加剧银行的流动性风险。因此，积极发展房地产信托投资基金有重要的意义。

　　再次，大量社会强制性缴存基金缺乏进入房屋出租业的良好通道。目前我国的住房公积金、养老金、社保基金这类强制性缴存基金，大多存在着资金运用率不高、资金贬值等问题。但这类基金都属于长期资金，并具有规模不断增大、回报率要求不高的特征。住房出租需要占用大量的长期资金，而住房公积金、养老金、社保基金等强制性缴存基金，从适用性角度看，完全可以投资于租赁市场，不仅可解决当前发展住房出租业面临的缺乏长期资金来源问题，也在一定程度上有助于提高公积金、养老金、社保基金的资金运用效率，有助于这类基金的保值增值。但目前，我国关于此类基金进入房屋出租业的通道尚未打开，存在多种制度上不允许。

　　3、承租人的利益缺少法律保护。

　　在西方发达国家，房屋租赁受到社会的普遍重视，在很多租赁市场比较完善的国家，往往会出台一系列的法律及规章制度，许多国家已设立了较为完善的租房制度及租户保护条例，并将其纳入法律体系，以此来维护承租人的利益、制约出租人的不规范出租行为。

　　我国的房屋租赁法规和政策主要关注房屋租赁的客体，对于房屋租赁的主体管理和行为管理鲜有涉及，尤其是缺乏对承租人利益的法律保护，这导致了出租人对房屋租约的执行力不足，而承租人则经常缺乏“安全感”。目前，由于相关配套法律制度的不足，房东可以出于任何理由，在租期未到时叫房客搬走。除了损失部分房租外，并没有相关的处罚机制。毁约的随意性较大，契约的执行力不足。房屋租赁合同一般是半年一签或一年一签，很少有多年一签的。尤其在房价存在很强上升预期的情况下，许多承租人为了获得增值收益，宁愿毁约支付违约金。

　　五、房屋租金相对房屋价格增长十分缓慢的原因解析

　　从国际国内市场看，房屋租金相对房屋价格增长十分缓慢都是一个非常正常的情况。房屋租赁市场主要是消费需求，但房屋买卖市场则存在大量投资投机需求，投机需求的存在导致了房屋价格相对房屋租金具有更强的波动性。

　　1、租赁市场的需求不足且消费主体是中低收入者，买卖市场供不应求且消费主体是中高收入者，是导致房屋租金上涨速度相对房屋价格增长十分缓慢的重要原因。

　　受“重购轻租”的消费观念及现实生活中“租一买”选择机制缺失的影响，租房所带来的满足感与安全感远不及买房，从而导致租赁市场需求远不及买卖市场需求旺盛。供求关系不紧张，租金快速上涨就失去了动力。同时，我国租赁市场消费群体以城市中低收入者及外来从业人员为主，受其收入水平的影响，很难负担较高租金水平的房屋，从而也制约了租金的整体上涨。

　　反观房屋买卖市场，在我国土地供应持续紧张、城市化进程不断加快、城镇居民居住水平较低下的背景下，市场长期处于供不应求的状态，无论是富裕阶层还是中低收入者，均在一个有限的供应市场拿着钱排队等着消费，紧张的供求关系导致了房价的快速上涨。

　　2、投资投机需求将引致价格的强波动性，租房市场没有投机需求，而房屋买卖市场则容易吸引投资投机需求的进入，是导致房屋租金上涨速度相对房屋价格增长十分缓慢的根本原因。

　　由于房屋出租的回报率相对稳定且回收期长，难以吸引投资尤其是投机需求的进入，因此其租金的整体波动相对缓慢，难以在短期内表现出大涨大跌的情形。从世界各国的经验看，房屋租金水平的上涨主要是由城市经济发展水平、人口增长趋向等长期因素决定，通常都会表现出平稳的上涨或平稳的下跌。

　　反观房屋买卖市场，买房不仅是消费行为，更是一种重要的投资方式。由于房地产具有虚拟资产属性，是投资或投机活动的主要对象，因此其价格更具有强波动性，决定房价的不只是由建筑及土地成本决定的供给和消费者效用决定的需求，更重要的是投资于房地产所能带来的预期收益和资产升值的潜力。

　　在我国房地产供求关系紧张的市场环境下，房价上涨的预期非常强烈，吸引了大量投资投机需求的持续进入，供求关系在短时期内加剧，推动了我国房价的快速上涨。

　　3、我国长期以来存在流动性过剩，但有效投资渠道又相对单一，房地产成为大量剩余资本的最佳进入渠道，是导致房屋租金上涨速度相对房屋价格增长十分缓慢的深层次原因。

　　从更深层次分析，房价的上涨是由于我国在经济发展过程中逐步积累的巨额资本和产能过剩之间的矛盾所致。经过30年的高速发展，我国经济发生了翻天覆地的变化，一个显著的表现就是今天的中国已经积聚起规模庞大的资本。相对充裕的资本使得土地等过去未得到充分价值体现的资产价格高速上涨，在实体经济之外，我国逐步孕育发展起了一个规模日益壮大的包括房地产、证券等资产在内的虚拟经济。居民、企业乃至政府的相关部门越来越普遍地参与到房地产、股票、债券、黄金和外汇等资产市场之中。通过在资产市场中投资来获利成为越来越多经济主体熟悉和热衷的投资方式。

　　当前，人民币还未实现资本账户下的自由兑换，对于绝大多数居民和企业来说，不投资实体经济，只能投资房地产等资本市场。由于房地产的数量供给不可能在短期内增加，而需求却由于大量资本的投入而在短期内被激发，短期内增加的需求与相对紧缺的供给之间存在了矛盾，最终造成了房价在短期内的快速上涨。

作者：上海易居房地产研究院 周建成 廖资衡 欧阳加玲 来源：《住宅与房地产》2010年第09期