三、适老化改造市场空间、发展困境

图：适老化改造服务企业

中国现有400亿平米的旧建筑，改造市场规模高达15万亿，住建部的指标反映，居家环境适老化改造的直接市场份额是3万亿，颇为可观。而且，由于横跨养老、家居装修两大领域，适老化改造可为众多市场主体，如开发商、设计院、建材产品平台商、老年产品的供应商、装修公司，以及社区养老服务商等提供商业机会。但由于人口老龄化的急剧加速，不考虑适老化的存量增量住宅体量大，以及适老化引起的重视度不够等诸多难题，导致适老化改造发展缓慢，无法回应庞大的市场需求。目前，行业内的市场主体数量并不算多。深入探究其原因后，AgeLifePro认为，比较突出的问题表现为以下四点：

1、对适老化改造的认知缺失

在住房建设快速推进的过程中，我们对于很多居住项目的建造仍主要处于提供住房以满足居住需求的基础层面，追求满足相关设计规范的要求，根本来不及从适老化的角度考虑房屋的装修、设计，对于适老化也缺乏深刻理解。很多人、包括一些设计师，都认为适老化只是在普通住宅的基础上去除高差、设置坡道、保证轮椅回转和加装扶手、配置适老化家具而已，而未能从老人生理和心理上的需求出发，将适老化融入房屋设计、装修等各个方面。

很大程度上，很多人对于适老化的需求是因老年人在居住环境中发生事故后才认识到适老化改造的重要性，整个市场的需求尚未被激发。适老化改造的内容和效果也不为多数人所知，从而对适老化改造产生认识误区，如简单的以为等同于装修，会与现实居住产生矛盾，或是认为改造费用高、工程量大，浪费钱财等。这些认知误区的存在造成适老化推进困难。

2、适老化改造标准不统一，无法实现专业化

伴随着《关于加快实施老年人居家适老化改造工程的指导意见》、《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》相继出台，适老化改造的相关标准也将进一步统一、健全。但就适老化在当前的发展情况而言，整体的知识体系的搭建仍然还有很长的路要走，各项具体细则也有待进一步完善。

适老化改造知识体系包括五大部分：综合的评估、适老的设计、改造实施、产品适配、持续服务。这五个环节环环相扣，共同服务于适老化改造，消除老年人社区居家养老所存在的安全隐患。在改造的过程中，我们就要有意识地思考，怎样防跌倒，建立应急报警网络，提升老年人入厕、入浴的安全性和舒适度，打造家庭空气和净水系统，使装修设计绿色安全可靠，满足老年人生活起居的宽阔空间等。

上述问题都非常专业，需要在改造前经由专业健康管理师、养老评估师入户调查，根据老人身体状况和现有家庭环境设计相应的改造方案，这就需要医疗、养老相关专业背景的团队共同合作完成。

同时，从市场端来看，当前适老化改造的具体项目与产品质量尚未形成统一标准，老年人所需配置的家具、电器等项目清单不明确，产品质量无法得到保证，不利于适老化市场健康发展。

3、以购买为主，欠缺市场化发展路径

满足老年人的住房需求是一项基本民生福利，因此相关部门有责任起到引领性作用，优先保障特困人员和建档立卡贫困人口范围的高龄、失能、残疾老年人，将之作为一项民生工程推进下去。

当前多数适老化改造项目均是由相关部门发起，决定改造区域和项目，进行项目招标，购买相关改造服务。市场端在这个过程中处于被动地位，而且面临一定的风险，因此只能根据政府的方案进行改造。被动的处境、市场化发展路径的不健全，扼杀了市场活力。很多市场服务商都只是奔着相关部门补贴参与到适老化改造项目中，缺乏商业思维，一旦没有补贴支持，根本生存不下去。

而且，适老化改造其实可以由居民自发提出，联系市面上的养老服务公司申请适老化改造服务，但提供这类服务的商家仍然比较少，居民也缺乏主动性，供和需方面的缺口都比较大，良性的市场也就建立不起来。

4、集中于一二线城市，没能回应各地老人需求

适老化改造仍然处在启动、试点层面，因此主要集中于北京上海广州南京等经济较为发达的一二线城市。这些地区的相关部门更有资金和实力支持适老化改造的推进，然而，二线城市以下的城市这方面的需求其实更加紧迫。

此次《关于加快实施老年人居家适老化改造工程的指导意见》也提到，实施居家适老化改造要为决战决胜脱贫攻坚提供兜底保障，因此，我们应当回应各地困难老年人的需求，推动适老化改造向更广阔的地域发展。考虑到适老化改造普及力度不够、老年人购买能力有限，如何大力推广下去，仍然是难题。

四、他山之石：日本适老化住宅建设与改造发展经验

1、发展历程

上世纪60年代，日本适老化改造起步，并经历了一个从建造适合老年人居住的住宅，到利用无障碍设计改善老年人居住安全的过程。之后不断改进。

2、经验借鉴

在梳理日本老年住宅建设与改造的发展历程时，我们发现，日本已经形成了一系列极具本地特色的住宅适老化改造经验：

（1）多样化的住宅类型

根据不同老年人的需求，以及老年人在不同生命阶段对住宅功能的差异化需求，日本设计了不同的住宅类型，包括“两代居”住宅、长寿性住宅、老年公寓等。不同的居住模式，适老化改造的手段不同。

（2）健全的住房保障制度

在进行住宅适老化改造时，政府发挥着引领作用，通过一系列相关福利保障，如《国民年金法》、《老人福利法》、《老人保健法》等，为老年住宅的发展提供了重要支撑。同时，政府制定了有关老年住宅的一系列细化标准，并采用不同的保障方式满足老人的住房需求，为促进老年住宅市场化提供资金扶持，支持老年住宅产业的发展。

（3）营造包容性的老年人生活环境

日本的老年住宅多，建设的密度大，社区配套服务设施具有小规模多功能的特点，在改造过程中，逐步从建筑单体本身向宅前屋后和周边环境拓展，提倡无障碍化和包容性的设计。

（4）促进老年住宅相关产业的发展

日本强调发动居民自身参与住宅适老化改造，培育了庞大的市场消费群体。同时，支持老年产业的发展，鼓励多元主体参与其中，并对不同的市场主体提供相应补贴及优惠政策，与市场、社会分担责任，实行市场化运作。

五、行业突破：居家适老改造的市场化商业思考

​相关文件已经从指导性层面，打开了市场化发展的大门，从实践层面促进适老化发展，那么，我们从行业端又该如何做出反应呢？

1、从老人需求出发，分级分类改造

从老人需求出发，实行差异化的住宅适老化，“一户一设计”。我国《老年人建筑设计规范》将老年人分为自理老人、介助老人和介护老人，这三类老人有不同的需求。自理老人主要以预防为主，在改造时要注意培养老人自主生活的能力，进行适度适老化，防止意外情况的发生；介助老人需要安全的助力，帮助其实现自理生活，恢复尊严；介护的老人需要更高程度的适老化环境。

图：日本住宅适老化通用设计整体解决办法

日本将适老化设计分为5个等级，以不同的级别对应老年人不同阶段的住宅和设施的适老化实施程度。随着层级的提高，适老化部品集成和技术应用同步提高，顺从居住者的生活方式和生命周期，使房间的改造具备一定的灵活性。我们在参考这种方式时，特别需要注意在事先做好上门评估的工作。

2、培育多方主体，借力社会资本

面对日益增长的居家养老需求，仅靠相关部门单方面的推动所能实现的成效非常有限。这次《意见》中也提到，鼓励和引导公益慈善组织、爱心企业等社会力量参与适老化改造；动员养老服务机构参与其中，提供上门照料服务；支持装修装饰、家政服务、物业等相关领域企业主体拓展适老化改造业务......

其实，随着越来越多的企业开始介入养老领域，我们在这方面是有一定的市场主体基础的。不过，在行业初期，具体的实践路径还不够成熟，跨界的合作也不够深入。以适老化改造来说，该领域涉及老年人生活的方方面面，我们大可跳出传统思维限制，将更多的市场主体考虑在内，从适老化家具配置过渡到适老化环境的营造，从注重功能效用过渡到考虑整体的效果呈现等。

3、适老化硬件改造要与适老化服务相结合

适老化改造有助于社区居家养老的发展，这就要求我们超出硬件设施配备的层面，不只是安装一些产品在老年人家中，提供利于老年人生活起居的配套措施，而是以人为本，注重适老化服务的提供，提高社区居家养老的服务水平。

目前，大家正在积极推进居家社区适老化改造，探索实行“物业+养老服务”，试点建设家庭照护床位。老旧小区改造着重推动老旧小区加装电梯，从硬件层面营造社区老年宜居环境。而“物业+养老服务”模式则考虑到了物业公司与社区老人的亲近性，利用其所老年人的了解，提供养老用具的配置和租赁，打造人性化的服务，并更好开展事后的持续跟踪服务。家庭养老床位的设置则考虑让老年人能够在熟悉的家庭环境中养老。这些举措虽然看似“与适老化改造无关”，但其实是从软性服务层面改善社区居家老人的生活。

4、发展市场产业链，实现全流程标准化

虽然适老化改造在当前仍处于市场初期，据相关研究机构预测，适老化改造的市场规模达万亿级，设计开发商、设计院、建材产品平台商老年产品的供应商、装修公司、社区养老服务商等，我们在发动他们参与进来的同时，也需要发展市场产业链，促进各服务商的合作。

图：适老化改造企业延伸产业链条

由此，全流程的标准化至关重要，客户服务、运营、业务合作、标准认定、人才培养等方面是一个的整合产业链，这就需要政府及有关权威人士在标准认定方面建立起相应的行业标准，促进行业合规、理性发展，提升合作沟通的效率。

5、深耕科技，将适老化与信息化、智能化结合

结语：

良性市场永远都需要多方主体的共同参与建造而成。你也许从未想过，旺旺集团有一天会跨界养老，开设中日合资养老机构。在养老行业，我们期待更多跨界合作带给我们惊喜。同样，适老化改造涉及老年人居住生活的方方面面，我们也不应该局限于原有思维，依赖单一路径，而是要综合考虑B端、C端市场需求，从老年人生活场景出发，广泛开展市场合作，延伸产业链条，寻找突破。