从雨后春笋一样的房地产中介想到的.

北京的房地产中介是越来越多的,据说是中介公司对干出业绩的经济人的奖励就是让他去开一个新办公点.
因为了解到日本的房地产泡沫破灭之前,中介和房地产经济人是越来越多.所以从感觉上得到一个认识,北京的房地产泡沫是很严重了.
中介很多,有时候黄昏晚饭后散步,走出大院,在街道上走走,想不看看中介都不行,我们家楼上有一间房子也列在中介的大橱窗里.两个月中,列在橱窗里的位置不断变化,后来消失了一个多月,最近又列出来了.这个情况有两种可能,一是有人抄房,买下来后转手就准备卖出去.另一个可能是中介在玩猫腻.对某个潜在的客户制造了"热销"的假象.
最近还看到一家中介,写了一条标语,提供房源有奖,好象是500-1000元,但觉得这个事情有点问题,如果我把本意不想出售的自住房提供给他,是不是立即可以得到奖金? 很多人都这么做呢?嘿! 如果是成交后再给奖金,那就变成开放式的中介,也就是说提供房源信息的就成了中介的合伙人了,如果是这样,恐怕将来的奖金还要从卖房人的房款里出.总而言之,这条标语,要不是中介的商业智力有点问题,要么是胡诱,至少是有点不诚实的意味.
由满大街的房地产中介又想到"空置率"的问题,有人说"空置率"是未销售的住房除以目前社会上所有住房.得出了不到1%的结论.
从空置率的计算方法的分子来看,只要买出去了,是不是被使用就不管了,"空置率"是一个生产的概念,如工厂的产品积压一样.灯泡生产行业要计算产品"空置",就是把一定时间段内产生的积压量,除以一定时间段内(当年/度)的生产量,得到灯炮的"空置率",说"空置率"是一个生产的概念,是因为它对分析行业,对企业的经营状况有意义,说明企业是否在有效生产.至于灯泡被买回去了是不是被使用了,就是"闲置率"的问题了.但要是把当前社会上所有在用的灯泡都计算进来做分母就很可笑了.虽然是比喻,不是逻辑,但住房也一样对房地产行业,对房地产企业来说,社会住房保有量不能做为分母来计算"空置率".
"闲置率"的计算呢,分子应该是未使用的住房(未售+已售未入住住房)除以社会住房总量. 这是一个社会指标,表明社会是否在有效的进行资源/资金分配.
有人把故宫作为分母,对住宅来说,如果故宫做"闲置率"的分母是可以的,前提是它是住宅,做为住宅,它也是闲置的,所以分子也要加上故宫的面积. 如果故宫做为"空置率"的分母呢,前提是管理机构准备将故宫作为住宅销售.
网上的地产经济人就更多了.经济人多,也是泡沫的一个表征