通常而言，衡量房地产市场是否存在泡沫有两种方法，一种是房价收入比，一种是房价租金比。房价收入比大家最为熟悉，就是每套住房的均价与居民（或家庭）年均收入的比例，但是是毛收入还是可支配收入还值得商榷。尽管如此，从大家的亲身体验来讲，房价收入比已经超过了世界公认的3-6倍。中国房地产市场存在价格泡沫已经成为不争的事实。房地产投机活动是房地产泡沫产生的最为关键的因素。

房地产泡沫不仅仅只存在于中国。上世纪八十年代末九十年代初日本、上世纪九十年初的海南、上世纪九十年代末的香港以及美国都出现过房地产泡沫。现阶段的西班牙也存在一定程度的房地产泡沫。但目前的荷兰基本不存在房地产泡沫。个人认为主要有以下几个原因：首先，荷兰城市化水平已经很高，没有大量的居民移入城市增加城市房地产市场的需求，并且荷兰人口自然增长率较低，因此市场的供给和需求差距很小，不会造成房地产价格的大幅上涨（荷兰房地产价格从2000年开始小幅上涨，但由于2007年美国次贷危机的影响，2007、2008年房地产价格出现下降，虽然近期房地产价格出现小幅上涨，当目前房价为2000年的106%），房地产价格的稳定性使投资者对房价没有上涨的预期，投资者也就不会投资房地产。其次，荷兰征收较高的房地产税。即房地产保有者每月都需要根据房屋的面积缴纳一定的房产税。对于纯粹的投机者而言，十年房价的上涨额不足以弥补其十年内支付的房地产税，因此，投机者不敢进入房地产市场。再次，荷兰的生活方式和生活观念导致房地产价格较为稳定。荷兰人很关注自己的生活质量。无力购买房屋时，他们更倾向于租赁他人房屋，而不是通过抵押贷款购买住房。他们用手中剩余的钱去旅游，去做一些自己喜欢的事，做一些对社会有益的事，去帮助别人。有钱的人买single-family house，但是很少购买第二套住房。荷兰的房地产市场总体而言是供求均衡的，因此价格也比较稳定

而我国正处在快速城市化阶段（国际经验表明，城市化率在30-70%之间为快速城市化阶段，而我国目前在40-50%之间），城市居民的数量快速增长，房地产市场的供给在短时间内难以满足新增长的需求，导致供需不均衡，因此房价上涨。在宽松的货币政策下，房价上涨的预期导致投机者进入房地产市场。需求和供给的矛盾进一步加深，房地产价格上涨，而房地产价格的上涨巩固了投机者对房地产价格上涨的预期，因此，更多的投机者进入房地产市场。最终导致了现今的房地产泡沫。

为解决房地产市场泡沫的进一步扩大，最重要的手段就是缓解房地产市场的供需矛盾。房地产供给是有限的，因此，调整需求就成为必然。中国正处在快速城市化阶段，城市人口的快速增长是符合经济社会的发展规律的，因此，调节房地产市场的最终落脚点是调节房地产投机。征收房产税、提高房地产交易税、提高房地产交易年限、提高二套房贷利率、限制二套房贷、完善房地产市场信息、增加房地产市场的透明度。这些政策的初衷是好的，但是效果并不明显。社会信仰的缺失，导致人们一味的向钱看、向权看。他们一次投机赚了钱，就扩大投资规模进行下一次投机活动，乐此不疲。企业需要有社会责任，个人也要有社会责任！“一部分先富起来”对于他们是金玉良言，而“先富带后富”却被抛之脑后。政策被一次一次的“攻陷”，房地产市场还是一片“繁荣”，泡沫不断被吹大。缺乏社会道德、没有社会责任感、没有信仰已经导致了房地产市场的非理性化发展。文学典著宣传的道德感被我们抛之脑后，马列毛概没有教会我们社会责任，我们学会了理财，但是我们没有学会如何提高精神生活的质量。房地产泡沫不仅是经济的问题，而且是社会文化体系的问题。仅仅依赖经济手段已经不能解决目前的问题。

房地产价格这么高，投资者希望其继续上涨，而买不起房的希望房价下降。然而，房价的上涨和大幅下跌都是非常可怕的。上世纪八十年代末九十年代初日本房地产泡沫的破裂导致日本经济在十年内出现负增长和零增长，伴随着较高的失业率，即所谓的日本“失去的十年”。海南房地产泡沫导致海南房地产在之后的十多年内一蹶不振，大量的废弃的未完工的房屋造成社会资源极大的浪费。美国房地产泡沫的破裂造成全球经济增长放缓。房地产价格的进一步上涨可能导致泡沫进一步扩大，潜在的泡沫破裂的破坏力也进一步扩大。而房地产价格的大幅下跌将会引发房地产泡沫的破裂，有可能造成中国经济或者全球经济危机。房地产泡沫的破裂将会导致房地产开发企业的经营活动难以维继，经济危机可能导致失业率大幅上涨。在我国目前的福利体制下，较高的失业率导致大量的人口温饱成为问题，这可能会造成社会的动荡。因此，房价的上涨和大幅下跌都是我不想看到的。理想状态是房价保持在一个稳定的水平，人们的收入逐步上涨，收入与房价之间的差距逐渐缩小，泡沫被逐步挤出。

有人问过我，你学房地产的，你认为一下中国房价将会怎么样？我真的没办法回答这个问题。经济规律是建立在理性的基础上，而房地产市场的现状已经超脱了理性。而且，市场没有提供足够的信息。现在没有统计数据显示存量住房中的空置率，也很难以预测中国房地产市场的刚性需求。当供需难以界定的时候，价格也难以确定。