目前正在操盘呼和浩特的一个项目，经过一个月的深度调研，发现了这个市场的如下特点，和大家做个分享交流。  

    呼和浩特，内蒙首府，2011年GDP过两千亿，经济总量列全区第三；近三年全市房地产开发投资和固定资产投资稳步上升，其中房地产开发投资所占比重从2010年的28%上升至33%，达到344亿元，房地产开发热情高涨。

在整个房地产市场中，全市一级市场成交量预计与去年持平。截止12月中旬，全市已出让土地为3800亩，加上最近新挂牌的1540亩，预计全年成交量可达到4500亩。

通过调研我们发现，呼市土地市场呈现以下特点：

一、“先上车后买票”，呼市很多土地是开发商先开发再找ZF做招拍挂，一如我们熟悉的永泰南二环项目，去年已经出了定位报告并在施工，但是近期才刚拿到土地证；或如当地知名的巨华世纪城、山东路桥项目等，所以在呼市土地市场网站上很可能看到新近挂牌成交的项目很可能已经销售多时。

所以2012年年终挂的这最后一批1500亩的土地，多数其实是之前已经确定的买方，鉴于ZF年度土地任务不达标而被迫将买地提上日程。

二、新增土地来自“集体土地盘活”；目前全市最大量集体土地流转的区域是一家村，整个片区的二级开发已划分给两家，本地名企巨华和山东路桥公司，加总后的预计开发量将在500万平米以上。其他后续供应的集体土地包括豪沁营村的4000~5000亩，金桥片区10000亩，南二环2000多亩，此外在东站以东还存在大量未整理的土地。

三、成交区域上，除去回民及玉泉均衡供地外；目前成交主要集中在赛罕区，其中赛罕又以南二环和金桥滨河新区为主。

四、土地价格：2010年ZF重新制定了基准地价确定方式，其中加入了周边在售楼盘价格影响及地块容积率的考虑，所以土地价格从先前的100多万/亩上涨到200多万/亩。

而呼和浩特的二级市场现在来讲就是市场不规范，五证不全在售的项目占到了50%以上，部分项目甚至没有土地证便开始销售。从整体供需表现来看，供应量大，竞争激烈

在二级市场中，全市新开工和施工面积有较大幅度增长，截止2011年末，全市施工面积达到3532万平米，2012年预计同期施工面积达到4000万平米以上，全市新开工面积约700万平米。未来市场竞争激烈；库存高位，未来整个市场将以去库存为主。

从每年新入市量来看，目前每年新入市面积在300~350万平米，而年消化面积则从2010年的260万方回落至200万平米，预计2012年全年成交更低迷，不足200万平米；此外单盘消化能力出现分化，好的项目一年可以去化700套左右；6万平米的成交量在呼市基本可以排到成交排行的前20%，其它80%的项目成交面积集中在在100~200套；整体市场中单盘消化能力，分化严重，强者恒强。

成交价格，价格是客户购买的主要驱动因素，因此开发商的品牌、和产品品质的提升在带来销售速度提升的同时，需要开发商让渡出相应的利润空间；从2010年8月国家调控开始之后到现在，全市二级市场的价格增长处于停滞状态，局部区域出现小规模下滑，目前定点监测的21个重点楼盘年成交均价在5300元/平米左右。

成交结构，市场以刚需刚改为主，成交面积在80~140平米之间的占到65%以上。

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