面对京上广房价上涨、二手房成交量骤升的动向，国务院又出台了“国五条”，其中的重点是卖房要缴纳20%的个人所得税。地产调控政策年年有，不免让我想起这幅图：

       房价越调越涨，有网友调侃道：过去10年的房地产调控最像哪个故事？狼来了？逗你玩？无间道？黔之驴？10年后才恍然：潜伏！

       地产大炮任志强早在年前就警告过节后房价要暴涨，他是从政府的土地供应量这一角度做出的预测。而他的“微薄基友”潘石屹对政策的及时评论中认为，总量上房子供需已经平衡，只是存在局部供失衡，主要问题在于房子持有成本很低，形成大量的空置房，浪费了资源。调控应该降低交易成本进行疏导，将囤积的房源逼出来。

      去年的这个时候，我写过“地产调控要过三关”一文（https://bbs.pinggu.org/thread-1402775-1-1.html），提出房价降不下来主要有三个原因：政府对土地财政的依赖，官员的囤积灰色房产和对产权的保护，这里所说的产权保护不仅仅是针对房产，而是对各种领域里投资者的保护。因为目前中国在民间投资渠道这块渠道有限，而且维权成本高，房子成为很多人的投资首选是迫不得已。从这一年的政府动作看，前两个问题已经得到重视，比如说最近出台地方债的放行和加强房产信息联网的推进。地方债要逐步放开，减少地方政府对土地的依赖，同时也要对他们赋权，因为目前的地方政府是不完全责任的政府，财政窟窿有上级和国务院兜底。这样他们就如同一个老长不大的婴儿，总希望吃奶，代价就是部分决策权被收回到上级。推行地方债还需要注意的是，目前的官员任命机制是组织部任命而不是当地的人大，作为责任人的一把手成为一个流动的兵，类似于一位职业经理人，这种职业特点不会让他有落地生根的欲望，需要地方人大进行钳制。责任型的机制建立后，要允许地方政府破产。只有这样，才能让他们在资源上彻底领悟到“有限”的理念，以此倒逼不断膨胀的机构队伍瘦身。

      上面是从政府角度来看待这个问题，从买方方面看，信息联网制度的推进，能增加个人房产信息的透明度。但目前一、二套房买卖政策是不彻底的。因为这个制度的核心是户口为单位，一个大家庭很容易分户，甚至假离婚来规避这个问题。釜底抽薪的办法是，以人均居住面积为单位更能彻底的解决问题。比如人均面积以36平米为征税起征点，累进税率，不论你买几套，拥有越多税率越高，如同个人工资所得税那样，这样存量房就会流出，能很好的调节人均面积差距。

      解决了政府和个人的问题，并不是全部。房子其实成为了一个衍生品，具备居住和投资的功能，有相当的风险是在金融机构那边。虽然在价格上涨阶段都皆大欢喜，无视风险。一旦泡沫破灭，最后兜底的是放贷的金融机构。因此有必要设立全国的房地产价格指数，在此基础上推出衍生品------房价期货，可以让机构对冲风险。

      而此次推出的政策，并没有涉及到上述根本问题。提高所得税只是提高了交易成本，在短期内会抑制房子的成交量，无法调节供需，仍是隔靴搔痒。