坛友伪摇滚爱好者：
袁老师您好，我有两个问题请教您：
1 我记得袁老师的主要研究方向是数量宏观经济学，而这次访谈涉及的主要方向是房地产经济学，我的问题是国内房地产以及很多领域的很多统计数据不完整，数据很难标准化，请问您是如何进行课题的的化分析呢？
2 袁老师在西安大略大学有过读博的经历，我的问题是您觉得出国读书和在国内读书相对比，你的收获是是什么？还有就是国内某些所谓的经济学家，很多人都认为他们受惠于某些利益集团，为其发言，您觉得这种现象是正常的吗？在国外是不是也是这样的呢？
谢谢袁老师


接着再问一个问题，我有看过袁老师的论文“House Price Bubbles in China”，写得很棒，言简意赅，模型也很好，非常期待“Why the Housing Sector Leads the Whole Economy: the Importance of Collateral Constraints and News Shocks" 的早日见刊，我的问题是袁老师现在研究的领域越来越像房地产经济方向靠拢，但是wise的主要研究资源在于计量这一块，那么会不会研究房地产有些小众，受制于学术资源呢？我觉得wise应该是有发paper的要求吧，那么请问袁老师，您是如何平衡发paper压力和研究感兴趣方向的关系呢？谢谢袁老师

坛友liuzm-868：
房地产是现在的一个热点问题，我想请教的是：新ZF的一项经济政策是去杠杆化，而房地产的经济杠杆效用是的，是否意味着要限制房地产业发展。我所看到现在干得最热火朝天的行业是房地产，ZF最不希望的是房地产泡沬破裂，而待婚购房族则眼巴巴盼着房价下跌。望老师能给出某个时期ZF房价底限、开发商房价底限，给待婚购房族－个参考。根据我国国情，房地产和金融货币是有一定联系的，利率的调整会影响房地产的，而货币的超发与收缩我想也是会影响房地产的。那么这种影响和联系的关连度有多大？金融货币政策调控房地产有多强？

各位朋友：

大家好。这里我先回答一下各位之前提出的问题。

1 中国的数据确实是有很多问题。因此在研究中国问题的时候，要根据数据的定义和特征来建立结构模型，规避数据的缺点，利用数据的优势。比如中国住宅的供应总量数据，是以平方米为单位的水泥建筑，具有比较大的同质性，比较容易加总量化。不像美国的数据，通常是以独户为单位，建筑材料差别很大，不容易加总量化。

2 对于读博士来说，出国经历会有很多帮助。国外的博士培养理念系统和国内比有较大的区别，对于培养独立的研究能力非常有用。WISE已经尽力按照美式的理念来设计博士培养体系，但是现实中仍然碰到了比较多的中国特色的障碍。

3 这是对WISE的误解。WISE的很多资源，比如数据资源，是服务所有学科的。WISE在资源分配上，并没有学科偏好。

现在国际顶级的杂志，在审稿发展中国家的研究时，通常都会有一个实证计量的审稿人，来验证文章的数据结果是否可靠。而中国数据的问题是非常多的，很多时候需要严谨复杂的数据处理方法，因此WISE计量的能力很强对于处理中国数据是很有帮助的，通常都可以找到同事来处理messy的数据，我想这也许是WISE的优势。

1 中国当前所面临的房地产难题有供应和需求两部分的问题。供应的问题是土地财政，但是土地财政问题关键并不是地方ZF对房地产的财政依赖。世界上大部分国家的地方ZF都依赖当地的房地产来为公共服务进行融资，包括美国也是这样。土地财政问题的关键是，地方ZF垄断了住宅用地的供应，造成了中国住宅的供给缺乏弹性。如果需求上升1%，而供给只上升0.2%，结果就是80%的需求压力都放在房价上面，这就造成了住宅价格的大幅波动。我们已经有了一篇理论和数据都很翔实的研究，结果已经完成，正在修改并即将投稿。可以告诉你部分结果，中国住宅供应的弹性的上限只有0.2，而美国是超过1的，中国的住宅供应极度非弹性。而这样的供给非弹性在需求下降的时候，则会加速房价的崩溃，所以，这样的土地供应制度，恶化房价的暴涨暴跌，对整个国民经济和金融稳定都十分不利。

过去十年，中国经济增长很快，对住宅的需求也是这样。单看总量，中国的全国住宅总量的增长率和需求是同步的；但是细看各个城市，我们发现，需求增长很快的城市，住宅总量的增长率低；需求增长慢的城市，住宅总量的增长反而快；简而言之，住宅的供应，存在着严重的资源错配问题。

不仅如此，现在的房产税改革对于扭曲的住宅供应，也是一个糟糕的选择。增收房产税会降低房屋的投资需求，从而降低房地产的资产价格，这是毋庸置疑的。但是它也会把地方ZF的利益从新房供应分流部分至二手房的房产税收益，这会使地方ZF更有动力来限制土地供应，从而带来整个住房供应状况的进一步恶化，增加全民的居住成本。

和供应相比，需求方面的问题则明显的多。城镇化和经济增长必然会带来住宅需求的上升。除此之外，由于中国2001年加入WTO时，采用了非常低的要素价格，和盯住美元的汇率制度。这十年来，国内的真实汇率一直在快速上升。基本的国际经济学告诉我们，真实汇率快速上升的经济体，其真实利率会非常低。因此过去十年，有80%的时间，我们都是在负利率的状态。负利率，会极大地刺激住宅的投资需求，我个人认为，这是造成中国住房租金比世界第一的另一个最重要的因素。

2 第二个问题不清楚。不过，作为一名经济学者，我认为任何所谓的联盟，都是稳定的经济利益为基础的。

首先，中国真的存在货币超发吗?想一想这些M2背后的基础货币，是从哪里来？很明确，从外汇占款而来。由于中国2001年加入WTO时，采用了非常低的要素价格，和盯住美元的汇率制度。这导致大量的美元通过贸易和投资的方式流入中国，而中国央行印刷人民币买下大部分外汇市场的美元。2005年中国的外汇储备一年增长了50%，惊人的数字。所谓的货币“超发”，只是流入美元的被动超发而已。这样的货币超发是不稳定的，会随着美元的流出而蒸发，除非央行放弃盯住美元的汇率政策，而这又貌似和国际化的目标相违背。其次，这样的货币“超发”本质上是引发中国真实汇率的急速上升，所以中国的物价增长是真的“低”吗？自2002年之后，中国的GDP deflator 远超CPI， GDP deflator才是本国要素价格真正准确的衡量指标。看看GDP deflator，你还会认为中国有货币超发和低物价矛盾吗？

我个人认为城镇化建设的基本瓶颈之一是土地供应体制。请参考我回答shuiping2的问题。产业结构的问题不了解。

这里以货币供应量上升来做例子分析。短期实行宽松的货币政策，增加货币发行量，由于价格粘性的效果，会通过提高真实货币量所造成的流动性效应来降低利率，造成资金面宽松的局面。由于利率下降，资本市场会出现牛市行情。中长期，由于价格粘性的效果消失，货币供应量上升导致通胀率上升，会使得利率上升从而使资本市场回调。也就是说资本市场，特别是股票市场，会对货币供应量出现overshooting的动态反应。而实体经济的价格调整则由于粘性的原因会出现滞后于资本市场的状况。如果央行此时回收流动性，则有可能在价格经历了上升之后造成真实货币供应量比政策前还要低的情况，会急速的提高市场利率水平，从而人为地造成资本市场的崩盘。

1“钱荒”发生的背景很复杂，涉及到中国金融体系一些内在的结构性要素。我倾向于认为外汇占款的下降是外部环境因素，而理财产品的治理是内部政策因素。从经济的整体结构来讲，我个人认为最根本的原因是如下。中国2010-2012年投资占经济的比重超过50%，这种巨大的投资却没有相应的居民消费使之转换成回报，从而导致某些金融部门可能出现了贷款回收困难。而有资金的人在看到2010-2012年投资巨大的状况下，认为继续投资的回报很低，不愿意进行进一步的投资，同时也不信任把钱借给那些前期的投资者，导致资金聚集在经济内部的某个部分，沉淀下来，从而使货币流动性大为降低。

2 从开放经济学角度来说，宽松货币政策的作用有两个：第一是压低利率，从而刺激国内需求和资产市场；第二是通过压低利率来压低汇率，从而刺激出口，也就是国外需求。而美国的QE是在联邦基金利率到达0.25%，已经降无所降的时候，所推出的政策。第一次QE的目的是在本国金融市场崩盘的情况下注入流动性，救助大金融机构。第二次QE的目的是为美国ZF的国债进行融资，因为美国ZF已经陷入破产边缘。

由于美国从2008年之后进入了去杠杆的阶段，家庭部门的资产负债表状况很差，因此消费意愿非常低，内部需求是不可能在短期内刺激起来的。所以2008-2012年外部需求的复苏对美国避免大萧条来说至关重要，为了保证外部需求，美国需要一个低美元汇率。QE的另外一个关键作用是通过压低美国的国债（无风险）利率，反复压低美元汇率。

第三次和第四次QE是购买长期国债和MBS，目的是为了压低长期利率。家庭的资产负债表得到快速改善需要房地产市场的复苏，因为美国人和中国人一样，家庭资产最大的部分是房子。而经过两次QE后，美国经济的复苏已经有苗头，这个时候利率期限结构会反映经济向好和通胀率上升的远期预期而向上倾斜，因此按揭贷款这些长期负债的利率会上涨，这是不利于房地产价格复苏的。（联邦基金利率只能影响短期利率。）

我不是“ZF决定论”，而是“经济规律决定论”的持有者。我认为ZF只能够一时的扭曲经济，但是中长期来看，经济规律的反作用力是我们无法想象的强大可怕。所以，我不认为ZF最不希望房地产价格下降，房地产价格就不会下降；ZF的房价有底限，房价就真的会停在什么底限位置之上。

关于你的问题，可以参考一下这篇文章
http://xm.lanfw.com/2013/0319/146949.html

very good

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袁老师的回答相当精彩，赞！

您好，

对于620钱荒，您觉得中国适合像美联储一样，先口头安慰，再逐步采取行动么？央行这次的警示，您觉得是否起到高层预期达到的效果了么？

支持

kankan

太好了

袁老师，您好！

1. DSGE模型适合用来研究中国的经济问题么？中国的经济发展过程和现实似乎都不满足DSGE的一些假定， 用该模型来研究中国问题，是否存在较大的偏差？

2. 浮动汇率下，扩张性的货币政策会使国货币贬值，在这种情况下我们是否应该坚持做空该国货币？但日本的情形似乎不是这样的，这种情况该怎么解释？

3. 央行的货币超发和美国的QE有哪些本质的不同？有观点认为，除了外汇占款，由于中国的很多资产还没有货币化和流通，比如农民的自建房、农民的土地，一些国有资产等，如果把这些也货币化，人民币超发其实也算不上超发，这种看法有道理么？

4. 如果说中国的房地产问题的根源是土地垄断供应的制度问题，那按理说在土地私有的西方国家就不应该发生房地产泡沫之类的问题。另外，在可预见的将来，在中国要实行土地私有化似乎是不可能的事情，在这种制度约束下，是不是中国的房地产问题只能是一个无解的问题，我们只能坐以待毙？中国的房地产给人感觉就是地方ZF伙同房地产开发商共同搜刮民脂民膏。

5. 老师能不能谈下房地产在宏观经济研究中的地位和作用？感觉房地产研究在中国的宏观经济研究中没有得到应有的重视。

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请问您认为中国可以效仿房产税政策么？

袁老师，你觉得在中国，宏观经济政策对于房价 有没有实质性的影响？ 如果有的话，影响是强还是弱？ 为什么？

这次钱荒是不是真的钱荒，是银行人为制造的吗？

学习

很好