建造限价房和经济适用房最终会降低现行房价
——对于茅先生观点的商榷

作者：范存会

最近在新华网看到经济学家茅于轼的一篇文章，“限价房会搞乱房地产业”，文中提到限价房太多的确会搞乱正常的房地产业。在经济人博客论坛上的一篇转载茅先生的文章也提到，限价房和经济适用房无助于满足低收入人群的住房需求，大量搞限价房和经济适用房反而可能推高房价。文章提到，茅先生认为，经济适用房、限价房并不能满足一些人的住房需求，而仅满足了一部分人对房地产的占有欲望。并且限价房、经济适用房政策很容易滋生贪污腐败，因为这类房子主要是通过计划分配，即通过申请批准，并非通过房子的自由买卖，只要有权批房，自然就有腐败发财的机会，因此经济适用房只能满足中高收入人群对房产的占有欲，并非低收入人群真正的住房需求，而政府没有责任和义务满足一部分人占有房，而是要保障每个人都有房住，限价房和经济适用房无助于财富分配合理化。 茅于轼更赞成廉租房，他认为廉租房能解决低收入人群的实际住房需求，如农民工住房问题，廉租房虽然不创造财富，但可以照顾公平。房地产市场的繁荣靠的是市场，如果大量搞限价房和经济适用房，大部分人没有资格买经济适用房只有买商品房，商品房自然就随之减少，届时房价是否会更贵则是一个问题。
对于通过这种价格干预的方式提供限价房和经济适用房，可能会对房地产业的发展有负面影响，笔者认为这个结论成立的条件是我国的房地产市场是完全市场化的。如果说政府支持建设限价房和经济适用房可能会提高房价，笔者则认为未必。
为了能够更好的分析政府建设限价房和经济适用房的影响，首先有必要明确限价房和经济适用房的相关政策。别的城市笔者不了解，根据《北京市限价商品住房管理办法》（征求意见稿）的规定，限价商品住房是指政府采取招标、拍卖、挂牌方式出让商品住房用地时，提出限制销售价格、限制住房套型面积、限制销售对象等要求，由开发企业通过公开竞争取得土地，并严格执行限制性要求开发建设和定向销售的普通商品住房。限价商品住房套型建筑面积以90平方米以下套型为主，其中一居室控制在60平方米以下；二居室控制在75平方米以下。
限价商品住房供应对象为北京市中等收入住房困难的城镇居民家庭、征地拆迁过程中涉及的农民家庭以及市政府规定的其他家庭。申请购买限价商品住房家庭的户籍、收入、住房和资产应符合以下条件：（一）申请家庭应当推举具有完全民事行为能力的家庭成员作为申请人,申请人须具有本市户口。单身家庭提出申请的，申请人须年满30周岁。（二）申请家庭人均住房面积、家庭收入及家庭总资产净值须符合规定的标准，并实行动态管理。城八区家庭申购条件由市建委会同相关部门根据市民收入、居住水平、住房价格等因素确定，报市政府批准后公布。远郊区县家庭申购条件由区县政府结合实际确定，报市政府批准后公布。
在符合上述条件的家庭中，属于下列三类家庭之一的，可优先购买：1、解危排险、旧城改造和风貌保护、环境整治、保障性住房项目和市重点工程等公益性项目所涉及的被拆迁或腾退家庭；2、家庭成员中有60周岁以上（含60周岁）的老人、严重残疾人、患有大病或做过大手术的人员、优抚对象的家庭；3、已通过经济适用住房购买资格审核自愿放弃购买经济适用住房的家庭。
由北京市国土资源局、市建委组织建设的限价商品住房，由北京市住房保障管理部门根据各区县需求情况，制定房源分配计划，重点支持市政府确定的公益性项目所涉及的被拆迁或腾退家庭、特殊群体购房需求以及建设项目所在区县和四城区家庭等方面的需求。
根据新浪网的一篇政策解读，限价房和经济适用房的供应对象是中等收入的本市户籍人员。购买门槛为：三口之家3人年收入8.8万、人均住房使用面积为15平米以下、家庭总资产为57万以下；四口之家4人为年收入11.6万、人均住房使用面积为15平米以下、家庭总资产净值为76万以下。
文件对于房子的转让条件也进行了明确规定：购买未满5年，不得转让所购住房，如确需转让，可向户口所在区县住房管理部门申请回购，回购价格按原价并考虑折旧和物价水平等因素确定。购买满5年，可以按市场价出售，但须按届时同地段普通商品住房价格和限价商品住房价格差的35%交纳土地收益等价款。
根据上述政策，可以看出政府出台这项政策，并不是要退回原有的计划经济分配房子，也不是要打击商品房市场，而是基于现实考虑，解决一些由于政策性原因导致的房屋短缺，保证中低收入群体住房需求。政府对于这类房屋的流通也进行了5年限制，因此对于短期内房地产市场的流动不会有明显影响。
茅先生对于这类房屋的建设可能会提高房屋价格的结论是基于一般商品市场的分析。如果大量搞限价房和经济适用房，大部分人没有资格买经济适用房只有买商品房，商品房自然就随之减少，届时房价是否会更贵则是一个问题。这个假定实际上是当前的房地产市场处于均衡状态，房屋的供给等于需求，房屋的价格是均衡价格。这种情况下，如果政府推行限价房政策，政府确定的价格低于均衡价格，没有资格买经济适用房的消费者只有买商品房，商品房自然就随之减少，从而对于商品房的市场需求必然会多于市场供给，从而会使得房屋的价格上升，直到达到新的均衡点。
但北京市房地产市场的情况却并非如此。新浪财经中的一篇文件提到，根据北京市房地产交易管理网公布的统计数据，截至2008年4月15日，北京市2007年准许销售的普通住宅可售期房的准许销售套数总计78，123套，准许销售面积9，382，678平方米，其中，已签约面积5，685，799平方米，已签约套数51，027套，销售率为60%，成交均价11750元/平方米。这里有两个重要信息，一是北京的房地产市场供过于求，因此价格一直上升就表明了这个房地产市场不是完全的。二是平均价格为每平方米11750。
根据政策规定，从购买门槛可以看出，政策瞄准的人群一年的总收入不超过12万元，这些人如果购买相同面积的商品房，如果商品房价格按照每平方米11750计算，购买90平方米的房子需要106万元，购买60平方米的房子需要71万元，购买75平方米的商品房需要88万元，这些居民完全不可能成为商品房的购买者。茅先生认为没有资格买经济适用房的消费者只有买商品房，实际上这个推测不合理。没有资格购买限价房或者经济适用房的其他市民，无论是否存在限价房或者经济适用房，其购房决策主要取决于其收入约束和房地产商品房的市场价格。
如果北京市房地产市场供过于求，并且房地产市场不完全，在这种情况下的市场价格并不能准确反映房地产的均衡价格，而是具有很大的泡沫性。政府建设限价房、经济适用房，一方面可以解决中低收入阶层的购房需求；另一方面也会给当前不正常的房地产提供一个市场均衡价格调整的方向，使得在房屋供过于求情况下仍然在非理性上涨的房地产价格，有了一个在未来调整价格的依据。政府确定的限价房价格可能更接近房地产均衡价格。
作为北京市民，虽然许多人由于不符合购买限价房的标准而只能购买商品房，但是看到能够有价格更低的房屋存在时，根据理性人假设，其购买商品房的期望将会受到抑制，对于商品房降价的期待将更为持久，从而最终成为房地产商品房价格降低的导火索。最近中央台今年6月4日的一个节目中，通过对于温州炒房商的访谈，从其切身体验中也已经可以看出北京房地产业已经开始增长减缓，并且由于房屋供过于求，房地产价格拐点可能会在不久的将来出现。