以前做课题时写过的一点东西，先拿来分享，希望对你有帮助。
1.农地产权特征
(1)农村土地制度
对中国土地的制度规定和制约主要来自于《宪法》和《土地管理法》。《宪法》第十条规定，“城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿”。《土地管理法》第四十三条规定，“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请国有土地”。就是说，任何单位和个人进行建设，需要集体土地的，则就由政府先从农民那里征用土地再以一定的方式转给土地使用者。《宪法》和《土地管理法》还规定，农村集体所有者不能买卖土地产权，只能依法在一定期限有偿出租或让渡使用权；也不得随意改变耕地用途，因特殊情况确需征占自己所有的耕地时，也必须经国家有关部门批准。
这些法律条文告诉我们：①农民本身不直接拥有土地所有权，而是归村集体所有。但这个集体的概念是模糊的，是乡？行政村还是自然村？是谁具体作为所有权的代表或法人？是村委会还是其他组织或个人？在实践上，往往是村干部说个算。这种所有权的不明确往往会导致谁都没有拥有的意识，也就相应减少了实现其所有权的内在动力。在对土地的决策上，会出现搭便车而导致主体缺位，还会出现公地悲剧导致主体越位。因此，明确农民个人对土地的产权形式和控制决策方式，有助于理顺产权关系、明确行为预期和激励。②农民拥有的经营权也是有限的。农民不能变更耕地用途，也不能让土地荒芜。农业现代化的方式受到限制，即便是食品加工、纺织、养殖等致富道路也很难得以审批和良性运转。③农民没有对土地的处置权。土地不是农民的资产，不能买卖、不能抵押、不能当入股凭证。
简单的说，农地制度现状是：农地是农民集体所有，个体农民只具有土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、地役权、自然资源使用权等用益物权。而在实际的使用中，个体农民难以依靠土地获得相应的资源产权，如土地产权证、房屋产权证、抵押性，以及参与土地开发利用的有效的可衡量的权力凭证。
党的十七大明确提出农村土地流转的命题，在这一土地制度变革的背景下，新农村、农业现代化、城市化和统筹城乡等建设大步推进，各地涌现了一大批优良的做法和实践。但是各地“农地”问题都有复杂的社会-经济-文化-时空条件，都处在不断变化之中。因此，农地改革必须依据情境来做具体的选择，并不断做适应性的相互调整。我们关心的是各种制度规则如何变化、如何交织、如何促进或伤害信任与合作、如何形成生机勃勃的强健体制。而这一切都要靠精确认识和改革农村土地制度来实现。
(2)农地开发中的利益关系
农地开发主要是新农村建设、农业现代化、城市化、城乡一体化等推动下，对农地的非农使用。简单的说，农地开发模型为：

农民集体所有                 政府征用                   政府转让他人开发
农地开发主要分为两个阶段，第一阶段是政府在给予补偿的条件下征用农民的土地，第二阶段是政府把征用的土地转让给开发商进行经济开发。第一阶段是农地开发的前提，涉及农民和政府两个主体，该阶段是土地制度的改革问题，应侧重社会效率；第二阶段是农地开发过程的主要过程，涉及农民政府和开发商三者的利益关系，该阶段是农村经营方式问题，应侧重经济效率。
第一，征地阶段的利益关系。征地制度存在问题的实质是公权严重侵犯私权，行政权力代替了农民土地的财产权利，即忽视社会成员土地产权的个体利益和当事人意志，往往以行政权取代农民土地的集体所有权，以行政管理代替民事行为，或者以行政权力过分干预土地财产和资源的配置，将行政权力作为营利的工具，使依民事活动流转土地的权利，如农村集体土地市场难以形成或行使。
政府和农民往往是不平等的，在谈判力和决策能力上政府都占优势，因此征地阶段政府往往压低价格或不兑现承诺。农民虽然处于谈判劣势，但是各地征地事件的重复发生和农民素质的提高，农民对土地价值的认识越来越理性，面对强势政府当他们不能实现预期价值时，不得不终结谈判来自我保护。
第二，土地转让他人开发阶段的利益关系。政府眼里农民土地收益小税收少，而企业用地后地方产值和税收明显增加，其中利差导致政府有征地冲动。而且，土地产权不清主体不明，农民表达自己意愿的成本很高；科层制的企业与政府沟通成本小、谈判力强。另一方面，企业税收的无限次性（年年都有）和转让土地的一次性，导致政府会低价转让农地为工业用地用以吸引企业入驻，这样反过来又会使得农地征用价较低或者较高的条件难以兑现。近几年，各级政府推动的引导城市工商资本进入农村替代农民，成为大的经营主体，这没有从根本上摆脱以城市为中心、继续“剥夺”农民的情况。
简单的说，农地开发过程中的利益关系为：政府会和开发商走在一起，受伤的农民会退出游戏来保护自己。例如平谷区城乡一体化建设中农地开发的利益问题是，北京市定位平谷为生态功能区，平谷政府要在保持生态的前提下推进城乡一体化、进行农地开发，而农民对平谷政府不信任。要使农地开发顺利进行，本质的方法就是：确定农民对土地的产权，在征地时让农民信任，在开发时让农民参与。

ps：不要有问题了才来论坛上求助，平时多上上坛子也帮帮别人。

谢谢，一定

好东西了，哈哈哈

这方面的文章 貌似别人发表的挺多的

有关土地流转的很少，主要是征地方面的 5# raymond105