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在理解科斯定理时，首先要认识到“交易费用为零”这个前提条件的涵义。“交易费用为零”是一个假定，是为所有传统经济学理论所忽视的一个经典的和标准的假定。也就是说，纵观以往的经济学理论，均是在这个假设的基础上形成的，但这些理论却都不约而同地未认识到这个前提。交易费用为零意味着，市场处在完全竞争的状态下，所有的交易活动包括价格机制运作、企业组织生产、制度结构变迁等等在内，完全是无成本，没有任何耗费（cost）的。施蒂格勒曾经形象地将交易费用比喻为自然界的摩擦力，一个没有交易费用的社会，就向自然界没有摩擦力一样，是非现实的。
其次，要准确理解产权的初始配置的涵义。产权的初始配置指的是“不是由谁做什么，而是谁有权作什么”，即重要的是权利界定本身，至于把权利界定给谁在此是无关紧要的。正是在这个意义上，科斯认为，如果交易费用为零，则“最终的结果（产值最大化）是不受法律状况影响的”。也就是前面所说的，在零交易成本的条件下，无论法律初始界定的权利如何配置，通过市场机制，当事人的谈判也会导致财富最大化的结果。这是在最广泛意义上科斯定理的实质。为此张五常教授明察秋毫地点明，科斯定理简而言之不过是科斯在《联邦通讯委员会》一文中所说的当时很少人注意的那句话，“清楚的权利界定是市场交易的先决条件（原文是：the delineation of rights is an essential prelude to market transaction ）。”
科斯定理中交易费用为零的假定是整个分析的逻辑起点，因而由此展开的分析只能是局限于不存在任何交易成本的理想化的非真实的经济状态之中的。实际上科斯对此类分析并没有显示出更多的兴趣，因为他一贯讥讽那些只在黑板上推理和求证的经济学为“黑板经济学”，他矢志不渝所追求的恰恰是以现实观察为前提的“真实世界”的经济学。在针对施蒂格勒所谓“科斯定理遵循了经济理论的标准假定”进行辩白时，他说“我不是不同意施蒂格勒这样做，然而我倾向于认为，科斯定理是通向分析具有正交易费用的经济之路的基石……我的结论是，让我们来研究正交易费用的世界”（诺贝尔经济学奖获奖演说辞《论生产的制度结构》）。所以说，对于交易费用大于零的世界的资源配置的解释、产权结构的揭示才应该构成科斯心目中“科斯定理”的核心。
正如科斯所说的，“如果我们从一个零交易费用的世界走向一个正交易费用的世界时，法律制度在这个新世界中的至关重要性立刻清楚地呈现出来了……在市场中交易的东西并不是人们通常所认为的物质实体，而是采取某些行动的权利，这些权利是由个人所拥有并由法律制度所确定的”（诺贝尔经济学奖获奖演说辞《论生产的制度结构》）。由科斯定理我们知道，在交易费用为零的世界中，最初的产权配置状态由法律制度界定后，无论这最初的产权是怎样配置的，任何产权拥有者都会通过林林总总的没有成本的交易方式（体现为谈判），导出带来经济效益最大化的制度安排——资源的最优配置——财富或产值最大化的前提。易言之，在此种条件下，只要有清楚界定产权的法律制度，那么法律制度究竟怎样规定便无关紧要了，因为它与终局结果毫无干系。此时，任何交易方式都是要耗费成本的，而且不同的交易方式，其交易成本的高低也迥然相异。如此，不同的产权制度安排（对产权的初始配置）对资源配置的影响，进而对最终产值、效益的影响也会相差甚远。显而易见，人们所希求的自然是将权利配置给能最大化地利用它们的人，以及同时引导他们这样行为的激励机制。于是我们可以得出这样的结论：有效的产权制度安排能够促进资源的有效配置，无效的产权制度安排会妨碍资源的有效配置。
这些思想就是有些学者所称的“科斯第二定理”：在交易成本大于零的世界里，产权制度安排或合法权利的初始界定以及经济组织形式的选择将会对资源配置的效率产生影响。科斯第二定理的称法是为了区别于先前的科斯定理，因此科斯定理也被称为科斯第一定理。需要说明的是两个科斯定理中关于权利的初始界定的涵义存在着微妙而又重要的区别。在科斯第一定理中，权利的初始界定所强调的是权利本身的界定，否则市场交易无法进行，但权利界定给谁并不影响最终的结果。而在科斯第二定理中，不仅对权利本身的界定仍是重要的，而且它影响到资源配置的效率。
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