牐犓接胁权和民主转型的“70大限” 　　 　　王怡 　　 　　 　　 　　 名义上，大多数人花半辈子的钱，拥有了一套或几套私人房屋的所有权。也可以将精美的房屋所有权证死死攥在手里。但这并不代表财产权的牢靠。“所有权”这个词的核心就是永久性的占有和用益的权利。它只可能在三种情况下消失：主人抛弃，国家征用（要有补偿）或者客体灭失。一切有时间限制的权利是不配称之为所有权的。因为它们可能仅仅因为时间“嘀嗒嘀嗒”的经过，就人间蒸发了。 　　 　　 　　我们的房屋所有权，就是一种与所有权的性质背道而驰的权利。它被捆绑在40年（商业用地）至70年（居民用地）不等的土地使用权的期限上。根据《房地产管理法》，土地使用权的续期必须重新批准，重新缴纳土地出让金。否则土地使用权及其附着的建筑物，都会被政府无偿收回。这就是最近开始被舆论关注的“70大限”问题。 　　 　　 　　不动产是最根本的私有产权，是一切私有财产的起点，也是个人尊严的一个来源。英国革命中，“掘地派”去开垦公地，说土地是上帝赋予我们的财产。印度独立运动中，甘地为了反抗英国收取盐税，亲自去海边晒盐，说这是上帝自古以来赐予印度人的财产，不需要向任何人缴税。人首先要有立锥之地，连立锥之地都没有，一切财产在某种意义上就都是“浮财”。最可怕的一件事，就是房地产和我们一起慢慢变老，最重要的私有财产的积累在代际之间被斩断，到头灰飞烟灭。最可怕的一种私有产权制，就是绕开天赋人权观念、绕开土地私有的产权制。 　　 　　 　　 　　 　　 　　今天，我们并不拥有任何房屋的所有权。我们以为自己在买房，但准确的说，我们支付的只是70年的房屋租金。基于目前的地权制度，我们无法“买断”任何一间房屋。所以即使没有暂住证制度，你也可以说我们每个人都暂住在中国，我们拥有一个共同的房东。在最根本的财产上，我们依然隶属于一个共产主义的乌托邦。在最根本的意义上，这个政府首先是作为地主在统治我们，作为地主的统治，本质上就是殖民。 　　 　　 　　70大限，不是简单的消费者权益问题。是一个基于私有财产权的交易体制，如何在中国社会得到最终确立的问题。如果法律将我们的一种权利命名为“所有权”，但又规定这种权利会在40年或70年后自动消失。不客气的说，这就意味着对私有财产权的一种大规模剥夺。把土地使用权和国有土地的所有权分开，让前者有期限的流通。这种地权制度是90年代阶段性改革的姑且之道。在今天，这和《宪法》修改所确立的“保护私有财产权”的原则就已构成显著的冲突。 　　 　　 　　一个基于私有产权的交易体制，不可能仅在一代人的时间内确立。我们的市场化用了20多年。我们的东西能不能够确定是我们自己的？唯一有效的检验就是私有产权在代际之间的顺利传承。土地使用权出让是从1990年正式开始的，最短的商业用地的期限将在2030年到来。最长的居住用地期限将在2060年到来。这就为未来政治制度的深刻转型，人为增添了一个巨大的制度变量。 　　 　　 　　 　　 　　 　　最近李实等人的《中国居民财产分布研究报告》（《中国经济时报》2005年4月26日），有一个看起来非常荒谬的数据。中国社会最穷的10％的人口拥有的人均土地价值，竟然比全社会最富的10％的人更多（研究者将房产价值剥离在一边计算）。研究者的无所适从，揭示了土地产权在今天是如何脆弱、游离和不真实。通常说，中国的改革模式是经济体制改革先于政治体制变革。这个模式要成立，就要在制度上得到一个成果。即私有产权秩序抢在了宪政民主秩序之前得到了确立。然而，人们对土地产权的要求一天没得到应许，这个所谓优势就存在巨大的变数，不能说已经形成了。 　　 　　 　　“70大限”其实是一柄高悬的达摩克利斯之剑。一种最显赫的私人权利偏偏呈现出一种最恶劣的不可测性。这种不可测性高悬在每个购房者的头上，每个开放商和房地产市场的上空。也像一个幽灵徘徊在私有产权制度和未来中国政治制度转型的前途上。 　　 　　 　　 　　 　　 　　任何一种短期地权的设计，都将不可避免的增大市场波动和政治风险。如果时逢制度转型期，风险还可能倍增。目前土地使用权期限的差异，还没来得及反映到房地产价格上。如1995年的《房地产管理法》，并未对原有的城市私有房屋的土地使用权作限制，事实上这些私有房屋如果不拆迁，它们的土地使用权就应当是无期限的，而不是70年。但目前的拆迁补偿却完全没有对这种特殊的地权价值作出评估。 　　 　　 　　不过随着剩余期限减少，就会逐渐给房地产价格带来冲击，尤其是当期限过半之后。二级市场上的地产价值会出现反市场规律的递减，二级市场的风险增高和期限递减，也会过分刺激新批土地的开发。二手房市场的交易和价格会逐渐受到不可测前途的影响，不同期限的房产也会导致拆迁补偿的价格混乱，蕴含更大的腐败空间。此外经营上的各种短期行为更无法避免。假如这些被人为延迟的变化，不幸和更深入的制度转型时期相重合，房地产市场就可能像股市那样，成为一个波动频繁的“政治指数市场”。 　　 　　 　　 　　 　　回顾“97大限”对香港土地市场的影响，有助于理解这种顾虑并不是杞人忧天。1997年之前，香港作为殖民地大体实行不超过99年的土地批租制度。70年代香港地产逐渐繁荣，1979年港督麦理浩向邓小平提出，允许英国政府批出超越1997年6月的土地契约，但被拒绝。随后楼市狂跌，仅1982年就下跌6成。到1983年底香港楼市已全面崩溃，此时距1997年的最后期限还有13年。所幸中英两国首脑的政治智慧，足够去达成一份和约。1985年中英《联合声明》，允许香港政府批租土地到2047年6月30日（50年不变）。才解决了产权秩序在不同主权及政体下的传承问题。 　　 　　 　　1997年后，香港延续了作为殖民地痕迹的土地批租制度，批租期限不超过50年。但续期无需缴纳地价。并且因为香港一贯采用年租金的制度，分散了风险、成本和预期。使土地租用期限就像商标权的期限一样，只具有程序性的意义，事实上可以永续。它的法治传统则保证了这种永续的稳定性。更何况中英谈判本身是一种高度理性的化解方式。这些优势我们都没有，“70大限”的影响就远甚于“97大限”。 　　 　　 　　目前，一是全体购房者受宪法保护的财产权利，二是作为改革目标的一个牢不可破的私有产权和交易体制，三是未来的宪政民主转型和整体上的制度安全，都要求政府尽快化解“70大限”，以适当的方案赋予私人房产以法律上的永久性，真正确立一种有立锥之地的私有产权秩序。一种方案是走向大多数国家的土地私有制度，只有土地私有才能破除政府的地主身份，使民主政治的逻辑成为可能。当然这会是难度最高的。中策是土地使用权的物权化，承认永久性的使用权，配上年租金制度。下策则是鸵鸟政策，简单的宣布所有地产免费续期一次，越拖问题越严重。 　　 　　 　　“70大限”其实也是民主转型的大限。对政府来讲是一个非意图的时间表。最短的40年限期，将从2010年开始陆续过半，2030年开始陆续到期。最长的70年期限也将从2025年开始陆续过半。不能在此之前彻底解决房地产的私有产权问题，就会给未来埋下最大的隐患，就是“70之后管它洪水滔天”，对历史不负责任。 　　 　　 　　上帝曾经对亚伯兰说，“我要将你现在所躺卧之地，赐给你和你的后裔”（《创世纪.28.13》）。这话的意思是，土地要么属于它的每一个耕种者、居住者及其无穷的后裔，要么就属于撒旦。 　　 　　 　　 　　 　　 　　2005-5-28修订 　　删节版见<中国经营报>