特大城市引发规模效应
2015-11-06 仲量联行JLL  

中国的人口正不断涌入城市，希望从中国急速增长的财富中分得一杯羹，中国ZF也开始重新思考如何实现这些城市之间的连接和互动。

过去三十年间，在经济迅猛增长和ZF政策的刺激下，数亿人口已迁至城市中心，从而形成了众多超大规模的城市。

根据世界经合组织的估测，上海目前的总人口数约3500万，相当于加拿大全国的人口总数；广州的总人口数达到2500万，超过了整个澳大利亚的人口数量；北京的总人口数也已达到2500万。而与香港接壤的深圳也从1970年代末的一个小渔村，发展成为如今人口约2300万的大都市。

这些规模巨大的城市被冠以一个极其前卫现代的名称——“特大城市”。按照世界经合组织的定义，人口超过1000万的城市即被划为特大城市。而中国目前特大城市的数量已达15个。

“发展中国家的特大城市在成为更大的人口中心的同时，也将成为更为重要的经济中心。经济发展的重心将尤其可能倾向中国的城市，”仲量联行城市研究项目负责人Greg Clark在其“城市的未来”博客中如是说。

中国令人震惊的城市发展势头并没有放缓的迹象，相反仍在不断加快。目前，中国的城镇人口比重达到了50%，预计2020年这一比重将增至60%，2030年增至70%。

着眼于特大城市之外

如此大幅增长的城市人口也迫使中国ZF重新思考如何发挥城市的功能及相互之间的互动。规划部门正着眼于在特大城市之外，寻求令城镇地区可持续发展和取得成功的新途径。

建立“城市群”。这种全新的超大城镇区域将现有的特大城市和其它人口中心整合为城市群——一个中心枢纽城市，四周环绕多个小型城市。

这样的城市群已然存在，但大多是在不经意间形成的，而非有意为之，比如，以上海为中心的长江三角洲城市群，以及以深圳和广州为中心的珠江三角洲城市群。不过，这些城市经济群的增长表现为自然增长，而不是计划增长。

城市规划新纪元

2014年8月，中国ZF宣布了 “京津冀一体化”目标，彰显了ZF力图在渤海湾地区复制珠江三角洲和长江三角洲地区成功发展模式的意愿。京津冀地区也将由此成为中国的第三大经济发展引擎，不过更多的是在ZF管控的方式下。

京津冀城市区域总面积为212,379平方公里——约为新加坡面积的300倍，总人口将达到1.3亿。

不过，仲量联行中国研究团队高级经理Warner Brown认为，一些西方媒体误解或者夸大了对这一超大型城市区域的认识。

“许多（西方媒体的）文章在报道时同时配发了有关中国城市摩天大楼数量迅猛增长的图片，让读者以为中国ZF意欲在这个国土面积中等的国家展开一场史无前例的开发运动。但事实情况并非如此，”Brown表示。

他认为，“京津冀”并非是一个规模巨大的超大城市群，准确来说，它是以北京和天津这两个现有的特大城市为中心，配以周边小型城市组成的一个生态体系——中间仍有大量的空地。

Brown认为，交通是推动城市发展的基石。铁路、公路和高铁网络将形成一个“一小时交通圈”，将城市群中的各个城市之间连接起来。这将带动城市群中的小型城市开发自身特有的经济功能，尽力满足其人口的独特社会需求。

蓬勃发展的城市区域

仲量联行在其《中国城市60强》报告中指出，如果城市规划得到正确的实施，最终中国各地将涌现出众多不断蓬勃发展的城市区域。

“随着中心城市在制造价值链上的攀升或者将发展城市重点转向服务业，其周边城市将从产业投资的地区转移中受益匪浅，”该报告指出：“靠近中心城市的周边城市可以作为那些在中心城市工作人口的通勤社区，为这些人口提供更加经济实惠的住房，提升他们的消费能力。”

Brown表示，随着各个经济体的发展以及消费者支出的增长，房地产的发展潜力也将由此增加。“随着各个城市在价值链中向上攀升，市场对企业办公空间的需求也将加大。随着人们的收入和消费者支出的增加，市场对零售空间的需求也将提升。”

在中国的许多房地产细分市场，尽管开工率很高，但达到国际标准的供应依然不足。《中国城市60强》报告指出，预计到2020年，中国主要的20座城市的甲级办公楼需求量将从现有的约297万平方米增至约743万平方米。

此外，据估测，在中国现有的8300万平方米的购物中心中，达到国际标准的仅占10%-15%。

中国经济已进入全新发展阶段，区域城市中心在其中将发挥巨大作用。而在改善中国城市的宜居性和可持续发展方面，房地产市场也将发挥重要的推动作用。